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期待置地的项目
置地在滨湖双子齐发，省府东一个置地上玺，毗邻5号线，未来入市热度可参照其正南方向的保利和光尘樾。
已知信息是，该地块B居住楼面价11372.73元/㎡，C居住楼面价15637.5元/㎡，毛坯限价24847元/㎡。就是不知道，约9210-13475元/㎡的建造成本够不够置地操盘，是不是还需要增加1500元/㎡、甚至3500元/㎡的装修成本？
启动区还有一个——置地栢悦书香，这是目前为止，合肥唯一一宗成功竞品质的地块，据说置地是以满分竞得，这是前提一；前提二，从案名看，此项目属于“栢悦”系，基本可以确定是大面积、大平层、大改善房源，与普通人无缘；前提三，案名指向“书香”，按照2021年的标准，这块地属于“师范附小+46中”双本部范围，如无意外，未来几年也会照旧如此划分，也就是又给它的价值预期加上了第三块砝码。
图|截自二手房网站，下同
再加上，周边暂无新房项目，二手房主要有书香门第、丽水家园、滨湖惠园等，挂价基本都超3万/㎡、超4万/㎡，成交价也早就超过4万/㎡……
而置地栢悦书香呢？楼面价13597.5元/㎡，毛坯限价2.5万/㎡，把装修标准拉满到3万/㎡……这样的倒挂，算不算为它的未来热度和价值又添了第四块砝码？
简言之，不建议普通人苦等滨湖置地这两个项目。当然，三成首付就能拿出150万+的买房人，自然不在“普通”之列……
期待高倒挂的项目
从置地栢悦轩来看，置地的项目是属于“有倒挂买不起”这一类。
那么如滨语听湖、滨湖和鸣、招商05号地块、保利06号地块等新盘，应该属于“无倒挂”这一类。
比如滨湖和鸣、滨语听湖登记不达比例不摇号，甚至开启分销等，这是没有倒挂的楼盘在市场上的反响：与品质无关，买房人大多只是“向钱看齐”。
滨湖和鸣三万多一平的多层入市时，滨湖并无多少摇新房的机会，但在周边二手房普遍小三万一平的行情下，仍然是“未达比例不摇号”；后来等置地栢悦轩大平层、滨语听湖小高层小三万一平入市，算是将滨湖和鸣的性价比拉升了一些，但仍然未能抬高买房人对项目的预期。
因为，它们入市的同时，还把整个板块的新房价格抬升了不少，二手房则仍处在低靡期里，未受到多少增益效果。
这是属于新房价太高，预期价值较低的一类。另一类，是二手房价格不突出，新房入市价格预期反倒较高的一类。
滨湖润园东边的招商和保利地块，拿地楼面价分别是1.5万一平和1.3万一平。毛坯限价一个是2.46万一平，一个是2.36万一平，价差不过千元。
周边成熟的二手房较少，滨湖润园、沁园两个回迁小区，还有招商雍和府、紫云赋。约一年前，它们的成交记录低者2万多一平，多者3万左右一平。
若两个项目都只是毛坯交付，可能还有2000-3000元/㎡的“倒挂空间”可以翻一翻。但按照目前滨湖乃至全合肥的操盘习惯，只怕仍是装修交付的可能性较大。
届时，少则（1500+500）元/㎡、多则（3500+500）元/㎡的装修标准一摆上台面，单价恐怕又要到小三万。即便上面只让加1500元/㎡的装修，到最后也有可能是“开发商自主销售”，然后就是开发商提供2000元/㎡的“升级包”“任君选择”。
这么一来，两项目与周边的倒挂几乎可以忽略不计了。再叠加“回迁房”“基础配建兑现率较少”等负面效果，估计会让更多买房人踌躇于此。当然，若这两个项目能在这里做滨湖久违的小户型，兼顾到刚需客群的置业需求，那就另当别论了……
结语
一个事实是，2021年，滨湖置业门槛从200万升至了300万、400万……
装修成本、大户型、不规划多层、没有地下室拉均价、投资客扎堆、二手房市场敏感度高……
大热的滨湖，一直在被这些主观的、客观的等等各类因素裹挟着向“钱”奔，无论是刚需自住还是投资置业，滨湖能供给的期待值都正在透支中。
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