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编者按：今年土地的玩法是“一年只能拍3次地”。在全国二轮集中供地总体“哑火”，流拍连连的情况下，这最后一批次的集中供地就显得任务较重了，看点也势必更多！
合肥第三轮集中供地8区21宗居住地供应，相比前两次，供应量有明显增加，将对明年的合肥市场产生决定性的影响。
只是接近年底，在市场下行的当下，受“三道红线”压迫的房企们，面对如此“饕餮盛宴”，会如何下手呢？土拍热度会继续下行，还是有所“回温”？土拍规则又有哪些“新玩法”呢？房价会因此上涨还是下跌呢？365淘房独家策划《问道》，为大家带来地块、土拍的相关深度解析！
楼市波动、土地流拍、房企暴雷，这应该是今年下半年房地产业的听到最多的词了，二次土拍的遇冷已成事实，但不管怎样，第三次土拍都如期而至。
合肥第二次土拍中，瑶海一共拿出三块地，却只成交了一块地且无溢价。
此次土拍，瑶海又拿出两块地，在楼市波动下，这两块地命运又是如何？
瑶海区供应2宗地 约146.93亩！
第二次土拍，瑶海一次性拿出3块地，却只成交一块无溢价的土地，草草收场。此次土拍，瑶海区拿出2块地，好事成双。
跟着我们的航拍，一起看看这些地块的具体位置及周边的配套吧。
1、补仓1050套！
“明星”地块还有大企业入驻
临近地铁，左边商超，右边家居卖场，前有公园、后有学校，在瑶海区还有这样的地块，可以说是把压箱底的地块拿出来了。
瑶海YH202111号地，大小约110.99亩，其中居住46.68亩，商住混合33.89亩，商业设施16.23亩，幼儿园14.19亩，居住容积率2.2，商品住宅（毛坯）备案均价17218元/㎡。
其代建要求较多：
①需提供1家以上（含1家）世界前500强企业（以《财富》2021年度发布的世界500强企业榜为准）安徽区域总部入驻本地块的承诺
②修建一所18班幼儿园及出让地块间一条规划支路（定远路-泗州路）。
③自持商业服务业计容建筑面积比例不得低于项目内商业服务业计容总建筑面积的30%。
④竞得人在商办地块全部单体竣工备案前，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的80%。
⑤竞得人须在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积5%的保障性租赁住房。
01
地块周边现状及配套情况
地块现状：整块地为不规则状，地块上有部分残留建筑未被清理，也有周边居民在种植蔬菜。
周边交通：以长江东路为主路，东至肥东路，西至定远路，北至凤阳东路。同时，2号线沿线，往西500米就是东五里井站。公交方面，有2路、15路、159路、710路，可直达市内。整体上，出行较为方便。
周边学校：蚌埠路第四小学就在地块后面，小学对面是小天鹅幼儿园，西南边900米左右是合肥市三十八中（南陵路分校），同时，后期还将配建幼儿园，教育资源较丰富。
周边商业、医疗等其他配套：临近宝业东城广场、居然之家，电影院、大型超市、海底捞、家居等都在其中，娱乐和购物基本满足；合肥市第二人民医院（住院部）坐落在地块边上，另外合肥同仁康复医院沿定远路800米左右，总体上医疗资源较丰富；同时，对面就是花冲公园，可以在周末或夜晚到公园里休闲散步。
地块劣势：西边的老旧小区带来的陈旧感十足，旧城之貌当下的岁月还无法消化。同时，瑶海住宅房库存压力大，不知道该盘入市后能否搅动积压已久的房源市场。
02、土地辐射 效应十足
作为瑶海此次力推的一块地，若成功出让，带来不仅仅是土地本身的价值，还有更高的附加值，这些或将辐射更广的范围。
根据这块地竞得要求，将来会有世界500强的企业入驻本地块，或许看重不是入驻的企业，而是它带来的深远影响。
来都来了，它必然会对瑶海甚至合肥产生兴趣有所动作，这应该就是世界500强所投射于该区域的影响，也是应该有的效应。
03、补仓1050套 又一热盘将入市
该块地周边无竞品房源，二手房均价在1.3万左右，与周边的“老、破、小”相比，新房的吸引力得到最大释放。
按照规划，居住面积46.68亩，商住混合33.89（商业部分建筑面积应不少于计容总建筑面积的30%），若一套房源100㎡的话，地块未来可提供约1050套房源，预计又是一大“热盘”入市。
04、瑶海新房库存压力大
今年瑶海新房库存到10月已达5678套，库存压力还是很大，在新房不断积压的情况下，不知各大房企对这块地还有想法吗？
但是去年热销的瑶海龙湖天璞让人印象深刻，被人诟病的备案价成为讨论的热点，但是当去化成绩出来后，才发现“真香”，而且据项目了解购房者很多是瑶海本区内的，这暴露了瑶海人想要改善置业的大有人在，并且也证实了好房子的吸引力。
所以好地段好房子依旧是市场的“香饽饽”，在生活设施完善、地铁沿线交通方便、周边教育资源医疗资源丰富，同时，还会有大企业入驻，给这块地增色不少。
同时，这块地附近无新房，这给了这块地一个入市的好机会。
05、周边二手房价
看完新房我们在来看二手房，项目周边小区有天都小区、快达小康苑、橘郡万绿园满庭芳等，目前二手房均价在1.3万/㎡。
而我们看到地块规定的毛坯限价为1.7万/㎡左右，加上精装的话，未来的入市价应该在1.9万/㎡左右。
2、龙岗袖珍地
“烂尾楼”前的土地
此次土拍中，瑶海区YH202110号地块仅有35.94亩，在第三次集中供应土地中，地块面积排名倒数第三（从大到小）。
瑶海区YH202110号地块位于瑶海区龙岗板块，在通达路与丰乐亭路交叉口周边。
该地块整体被创智家园、瑞泰和园、文一名门名城、海州景秀世家等小区围合，周边建成度高，商铺林立，生活较为方便。
但也因为建成度高，周边小区的老旧程度相对来说也比较高。陈旧感扑面而来不仅仅是老旧小区，还有醒目的烂尾楼。据悉，创智家园就是一栋烂尾楼，而且创智家园26楼，居住地建成后，楼栋底层的阳光会被遮挡。
所以想要这里置业要考虑清楚。
目前，该地块被驾校和二手车卖场占据，同时，该地块内的遗留建筑正在处理，开发商进驻后可能需要等待地块翻新，才能开始建设。
出行上，通达路也不像长江东路那样的主路宽阔，两边还停满了车。在交通上，只有303路公交经过此路段，不过往北2公里左右是最近的2号线东二十埠站，地铁出行较为便捷。
根据要求，该地块居住容积率≤1.6，预计建成产品以多层为主，商品住宅毛坯最高限价15753/㎡，后期加上精装，备案价可能在1.7万左右。
同时，还需要配建住宅计容总建筑面积10%的保障性租赁住房。
结语
两块地周边配套都不错，但通过对比，我相信瑶海区将“宝”压在了“明星地块”，就等房企上钩了。另外，瑶海挤进千亿GDP说不定也将这块地纳进了计划中，布局已经开始，宏图即将展开。
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