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编者按：现在买名校房是个什么价位？单价10万的庐阳老破小真的值吗？经开168玫瑰园又真的不配5万/㎡吗……合肥版指导价即将发布，首批16个热点学区，有人在持资观望，企图捞一套腰斩后的名校二手房；也有人质疑其必要性，“金九”已扑街，何必再拿指导价“速冻”二手房！365淘房&安徽楼市特别策划《深度观察｜指导价下的名校房》，于热点学区指导价来临之际，带您摸清名校房的“虚”与“实”。
2020年，随着科大附中与天乐片区签约入驻之后，区域内的房价出现了一波明显的涨幅。
也使这里开始进入到大家的视野当中，因为这里是唯一一个有机会可以通过买房上科大附中的。
而这里，也是高新区唯一一个实行二手房指导价的区域。
如今，随着学校热度的逐渐减弱，再加上指导价的重压之下，区域的市场又出现了如何的变化？
01、高新首个4万+小区诞生
根据此次二手房指导价划定的区域，高新区的执行范围是科大附中+梦园小学天柱路学校/桂花园学校桂园校区。
大致的范围就是北边到长江路，西边到玉兰大道，东边到西二环，南边到黄山路。
整个范围还是蛮大的，也是目前高新区大蜀山东边的整个区域。
目前区域内涉及的楼盘大约有30余家，这些小区大部分都是房龄超过15年的老小区。
虽然房龄较大，但这里的房价并不低，最高的已经达到4.2万/㎡。而其它小区的价格也全都保持在2万/㎡以上，更有多个小区的价格达到了3万/㎡以上。
02、二手房平均涨幅超20%
一所好的学校给房子带来的助力是十分明显的。
但高新科大附中这还没有成绩，就能带动这么大的房价涨幅，我认为购房者确实有赌的成分在其中。
而且房价涨幅越大，说明赌的成分越高。
具体情况来看：
我把区域内一些典型的小区数据统计出来，不看不知道，一看吓一跳。
除了蜀山名筑外，其它小区的房价涨幅基本上都超过了20%，其中最高的天骄华庭已经达到了51%。
其中，房价最高的三个小区分别是：金濠优活城、幸福里程和城市庭院，目前最新的房价数据是42645元/㎡、35634元/㎡和35326元/㎡。
这三个小区的房价涨幅都超过了1万/㎡，其中金濠优活城上涨了1.4万/㎡。
我们也发现，有些小区的房价涨幅比较缓慢。
可以看到，蜀山名筑的平均涨幅只有6.1%。甚至在楼市上升期的3-5月份，项目的房价也是出现了不涨反跌的情况。
主要原因就是，小区的房龄较老，而且房源的面积较大，也影响成交，房价自然会出现下降的趋势。
03、0成交，中介直言价格太高
在高房价、高涨幅的外壳下，其实都是“虚无”！
受到“指导价”、“限购”，以及近期整个二手房遇冷的行情影响，这些小区近期的成交量、活跃度也比较“惨淡”。
可以看到，统计的15个小区当中，近90天仅有蓝鼎海棠湾成交了1套，而其它楼市全部“挂0”！
我也是咨询了区域的中介，他们直言就是价格太贵，如果想买名校二手房的大多还是选择去政务区，这个价格也能买到很好的。
可以看到，这些楼盘当中带看量最高的是绿城桂花园。中介表示，带看这么高，主要也是因为绿城的品质好，大家买的就是一个居住环境。
“上半年的时候，带看量还是蛮多的，不过随着调控的出台，大家觉得学区未来的升值潜力不大，买的大多是有需求的。”中介直言。
04、周边名校房价格开始回落
随着成交量的走低，直接影响的就是房子的价格。
通过多个小区的房价走势来看，近2个月的价格开始出现回落的趋势。
梦园小区价格最高点是在8-9月份，当时的价格达到了2.86万/㎡，目前的价格是2.81万/㎡，下跌了500元/㎡。
拓基广场的价格下降走势非常明显，可以看出高位是在6月份34709元/㎡，而目前的价格是33100元/㎡，下跌了1600元/㎡。
徽商优山美地高位价格在9月份，达到了34073元/㎡，可以看到9月份后房价出现了明显的下跌，目前的价格是31405元/㎡，下跌了2600元/㎡。
另外，通过网上的数据可以看到，该区域的热度已经退却不少。房价最高的金濠优活城，目前的挂牌房源价格都在3万/㎡左右。
像这样的老小区，大多房源都是毛坯房，居住舒适度上面要差很多。所以很多人基本上都是选择投资和买个小户型给孩子上学为主。
结语
其实在我们看来，如今的名校房已经不像去年那么般高高在上了。所以哪怕是有学区，老破小的房子也没什么好舍不得。从更长远的趋势看，没居住价值的房子，肯定不是什么核心优质资产。不管接下来是什么样的行情，都跑不赢大盘。
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