365淘房 合肥站 有人问2021年的肥西会是什么样?我说，那得先看看去年的肥西。背靠大树好乘凉，这句话用来形容2020年的肥西，真的是再合适不过了。从局部新盘被疯抢，到整体快速去化，肥西的每一次走高都是楼市东风吹来的。高新、滨湖、限购……一股风就是一波利好。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
一、近高新——两盘被疯抢
一个，再现了肥西首开千人抢房的名场面；一个，毫无优惠，却次次去化6成以上。
然而，这两个新盘的热销都需要冷静看待，因为对于肥西来说，这两个盘并不具有代表性。
它们位于高新东，属于北雁湖板块。受高新房荒、合肥创新高地的利好非常明显。虽是肥西的产权，但是其所处地段使它看起来更像是高新的楼盘，也就是我常常形容的“肥西在逃逆子”。
高新没有的库存，肥西这两个盘奉上；高新没有的低单价，这两个盘献上；高新没有的购房资格，这两个盘送上……
它们可以说是“地段论”最好的体现了。只可惜，对于大多数的肥西楼盘并没有借鉴意义。
与此相似的还有一个滨湖西。
借势滨湖——肥西最具价值板块
因为距离滨湖、经开的车程只有15分钟左右，所以从肥西东一跃成为滨湖西板块。
事实证明，摆脱了“肥西”两个字的滨湖西，的确很“傲娇”。
高层均价1.45万/㎡起步，一平米高出县内其它新盘小几百元；户型敢做到140㎡以上的大平层、大改善，还不怕销售战线过长；
这是滨湖西板块独有的底气，源于近滨湖带来的资源外溢，它们包括基础建设、客源外溢、就连价值期待也外溢。
旭辉滨湖江来半天能卖掉一栋楼，半年就进入清盘期；光明府大高层去化多次超8成……
但需要特别注意的是，滨湖带给板块的效应并不如高新，购房者对于滨湖西板块的价值期待多多少少有点虚。
更多的，还是滨湖板块轮动和限购收紧时，对滨湖西的外溢影响才是最直接最火的。
房企的反应最能说明问题。
二、限购收紧——最牛的操作是要求全款
农历年底限购双枪之后，肥西的热闹可不仅仅体现在各中介、各项目置业顾问的朋友圈中，根据消息渠道的反馈，肥西各个楼盘的首付比例都有所提高。
某置业顾问A：“翡翠江来和正荣府基本没有什么房源了，只有顶楼和2楼了。首付得5成，各位同行尽量不要推荐了，防止白跑。”
某置业顾问B：“（徽创佳兆业未来城）佳兆业优先全款。”
这些信息有的来自置业顾问的朋友圈，有的是读者反馈，真真假假倒还真不好辨别，但房企的销售底气是真的。
一位区域销售经理透露，他们的项目年前一直是顶着备案价在卖。
原因很简单，ZF规定6个月内不能上调备案价，而在这期间，该楼盘经历了滨湖房源紧缺、二手房疯狂抱团以及限购双枪，肥西市场几乎是接二连三地在一夜之间就火了。
而这时，房企要想趁势搞金，似乎唯有提高首付比例、筛选客户这一条路来得快速有效。
按照这个逻辑，小户型房源紧俏的个别楼盘的确有底气要求客户全款购房，比如旭辉滨湖江来、徽创佳兆业未来城……
该销售经理也提到，他们有意在年后提高备案价。这不无可能，但读者们需要注意的是，肥西一天没有撤县划区，它的市场价值期待就多一天水分。
当然，房企也会随之调整销售策略，就比如年后的开盘，一些楼盘可能会提高备案价，但相应的，首付比例会相对地下调；或者反着来……
简而言之，板块轮动下的肥西，其购房成本的确有可能会明显地增加。但购房者并不盲目，肥西自身能提供的价值期待也有限，高首付＋高单价的方式并不适用于目前的肥西，购房者也多半不会买账，这其中最根本的原因，还是要归于“供需关系”——肥西的库存充足。
超高自持——新年的肥西继续要借势
根据相关统计，肥西今年的库存约有27848套，理想情况下，清仓需要28个月。这个速度在九区三县中排倒数第五，比长丰都还要长一些；
图|市堂大叔
在这个基础上，肥西市场不会面临供给紧张的问题；
再加上，1月下旬的土拍中，华地以8386元/㎡的楼面价拿下了肥西合铜路那块超大土地，其竞自持面积已经高达36000㎡，实在惊人，有业内人士计算过实际地价，说该宗地的实际楼面价约有1.15万/㎡；
另外还有87亩商业，其中的50%，要自持8年以上。
也就是说，该宗地的建设成本超高，已经是肥西的新纪录。
换言之，这场土拍，不仅让肥西的市场期待值升温，其面粉的价格，也贵了。
在市场供应充足的同时，单价提升，这于房企而言，不会是一个提高购房总价的好时机。
当然，这是在一般情况下。肥西的供地节奏一直都很平稳，区域热度也是忽冷忽热，而热的时候，大都能在背后看见其它区域的身影，这就是——借势。
结语
肥西的热度，在三县中属于上层，这与市政早期的发展规划密不可分。
但撤县设区的概念提出已久，等不来价值兑现的房企只能另谋他路，借其它高热区域的客源外溢大力跑量，早就是一种常见的形式，并且十分奏效。
2021年，算是严格调控房价的新一阶段，肥西依然会有许多借势发展的机会。
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