365淘房 合肥站 2021年真正让人期待的，“首场”土拍大戏即将上演。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
瑶海区紧邻地铁2号线站口的铁四局地块将上市拍卖，周边商场、学校环绕，优质的地段，让不少房企心动。
但是由于该地块的一些“特殊”情况，又让一些房企们望而却步……
具体情况，一起来看：
一、瑶海2号线地铁口79亩商住地1月22日开抢
根据合肥土地网发布的公告，1月22日瑶海区龙岗板块79亩商住地YH202101号地块（原铁四局地块）要上市拍卖！
瑶海区YH202101号地块位于瑶海区长江东路以南、大众路以西，东至大众路、南至门台路、西至半塔路 、北至长江东路。
土地面积：79.40亩（其中商业服务业设施21.39亩，居住49.9亩，服务设施（幼儿园）8.1亩）。居住容积率≤2.2。
参考地价：居住905万元/亩，拍卖时，商业商务设施用地价格固定，居住用地价格变化。竞买保证金：12亿元；最高限价：居住1176万元/亩。
从区位图中可以看到，地块周边商业、学校、交通、居住氛围等都不错，是一个地段条件相当不错的地块。
该地块居住面积约49.9亩，居住容积率≤2.2，每套房子按100㎡计算的话，后期预计将为区域提供700多套房源。
且地块周边在售项目的房源所剩相对不多，地块后期入市时，竞争压力较小。
不过地块竞买条件较高：
竞得人须按规划要求，建设不低于20000平方米的酒店及3000平方米的会议中心，酒店和会议中心建成后整体运营，不得分割转让。
竞得人在编制规划方案时，需根据轨道相关规划预留轨道车站用地和出入口接入条件。
竞得人须按规划同步修建一座12班幼儿园及地块西南侧街头游园。
竞得人须按照规划要求在出让地块范围内提供开放式道路。
这些限制条件，提前筛掉了一些小房企，需要一家有实力的房企的开发，也可以预计土拍现场，参拍该地块的房企应该不会太多。
另外，关于瑶海区YH202101号地块的现状、周边配套情况，我也进行了实地考察，一起来看。
二、地铁+商业+学校等配套齐全，地块开发难度较大
我乘坐地铁2号线，前往瑶海区YH202101号地块现场，一出三十埠站口，就能看见地块，非常方便。
1、地块现状：建筑物未拆除，垃圾、杂草丛生，开发难度较大！
从实探现场来看，地块上很明显的有铁四局的旧建筑物并未拆除。一排多层建筑、多处低矮的院墙、四周凌乱的高压线等，后期拆除需要一定是时间和成本，为后期开发带来一定的难度。
另外地块内部也是垃圾、杂草丛生，并伴有水泥地、小土丘、水坑等。
除此之外，地块中，稍微平整的地方，都被附近市民种上了各式蔬菜。
总的来看，地块后期开发难度较大，房企需要付出一定的时间和成本来平整土地。
2、交通：紧邻地铁2号线三十埠站，出行便利！
该地块位于长江东路与大众路交口，紧邻地铁2号线三十埠站，未来还规划了地铁9号线，是真正意义上的地铁盘，后期业主坐地铁出行非常便利。
另外，周边公交也比较方便，位于大众路上的三十埠南公交站，538路、305路公交均可到达。
地块周边的四条道路，长江东路、大众路、门台路、半塔南路均已开通，开车出行也很方便。
3、配套：商场、学校环绕，可满足日常生活所需！
地块西侧紧邻瑶海龙湖天街，可满足购物、娱乐等生活所需。
地块的西北方向分布着合肥大志中学、大店小学、少年宫，稍远处还有合肥十中新校区。
另外，在龙湖天街的西侧还有正在建设的合肥市妇女儿童活动中心项目。
4、住宅小区环伺，居住氛围浓厚！
地块周边有龙湖春江郦城、文一锦门学府里、琥珀东华府、新城桃李郡、安建翰林天筑、美好时代等小区，居住氛围不错。未来这一片区的居住氛围浓厚。
且这些都是交付不久或是在售即将交付的小区，随着居住人口的增加，周边各种生活配套还将逐渐完善。
值得注意的是，地块自身代建商业、12班幼儿园、街头游园等，后期生活在此将更加方便。
三、住宅楼面价或将再破万，瑶海买房门槛提升
2020年，瑶海区共成交了3宗居住地。分别被佳源、伟星、文德+龙湖竞得。区域住宅楼面价最高11189.94元/㎡，最低8243.14元/㎡，最高竞自持面积8200㎡。
参考之前的地价、楼面价情况，瑶海区YH202101号地块的居住楼面价预计在万元/㎡左右。
在来看地块周边小区的价格，普遍在14000-15000元/㎡左右。
如龙湖春江郦城均价13200元/㎡、文一锦门学府里均价14385元/㎡、琥珀东华府均价15719元/㎡、新城桃李郡均价14500元/㎡、安建翰林天筑均价14500元/㎡、美好时代均价14000元/㎡起……
因此，该地块如果能顺利拍出，大概率与今年下半年首开入市，入市均价大约在15000-16000元/㎡左右。
值得注意的是，如今房价已突破2万/㎡的瑶海，2021年买房门槛还将提升。
1、新房供应趋紧，去化加快！
虽然瑶海区目前库存超5000套，且在2020年区域的去化速度较慢，整体库存呈现上涨的趋势。
但是，2020年瑶海区的整体供地比较紧张，仅有3宗，且目前仅有伟星玖玺台1个纯新盘待入市。
也就是说，短期内瑶海库存将呈递减趋势。
2、房价突破2万/㎡，区域新房价格屡创新高！
2020年上半年瑶海区融侨星域备案，毛坯高层均价1.56万/㎡， 低密度多层均价1.8万/㎡。
特别是低密度多层的价格，让不少人大吃一惊，标准层基本都在1.9万/㎡左右！
这在刚需聚集地的瑶海区，已经是新高了。
而年底龙湖天璞首开入市，价格已突破2万/㎡，且项目300多套房源一次性全部推出，全部售罄，首开即是清盘！
高价盘的入市被抢，不仅带火了区域热度，也带来了区域房价的新格局。
3、东部新中新，或成为新引擎与增长极！
刚刚召开的瑶海“两会”提出了自己的“十四五”新目标：冲刺千亿GDP，打造转型发展示范区、东部崛起新引擎、合肥新兴增长极。
据透露，合肥市“十四五”城市规划中，拟提出“一区四级”的全新概念。一区指骆岗中央活动区（CAZ），四级包括老城中心、天鹅湖中心、东部新中心、滨湖中心等一级城市主中心。
合肥东部新中心是合肥的第一级城市主中心，角色就是做合肥东部崛起的新引擎、合肥新兴增长极。
2021年，瑶海区或将乘着东部新中心的东风，迎来快速发展，区域价值还有更大的发展空间。
综合来看，区域价值迎来快速发展，将有更多的购房者选择在此安家，区域楼市、土市都将迎来更高的热度。
结语
瑶海区YH202101号地块拥有优质的地段和完善的配套，天生条件比较优越，但是一些列的竞买条件和代建成本，让众多房企望而却步。
最终，地块命运如何？1月22日见分晓。
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