365淘房 合肥站我有预感，这块地要被转成挂牌。
以防打脸，还是换成更稳妥的说法：这块地大概率只有一家企业报名参与竞拍。
哪块地？
——经开区JK[202007]号地块，共107.68亩，其中只有27亩用于居住。
不得不吐槽，“经开区真抠门儿”。
经开“拔毛”——出让107亩土地，可是…
经开房荒是众所周知的。
这背后很大一个原因是经开区的可供地非常少。
虽然，在卫星云图上或是航拍视角下，经开区有很多空地，居住区的密度也非常大。但是，考虑到经开区工业先行的历史遗留因素，很多土地尚不具备出让条件。
所以，反映在供地上，尤其是居住用地的供给，相比于其它高频供地区域，经开区显得特别“抠门儿”。
1，小居住，大商业
不过，这个月的土地出让，经开区可谓是大放血：12月份合肥共有9宗地出让，经开区就占了其中的5宗，共385.49亩！
但是，居住用地只有27亩，还是从一宗大地块分离出来的。
这块地也就是经开区JK[202007]号地块，位于经开区正大广场正对面，原东方家园家居城所在地。
土地面积：107.88亩，其中居住用地占27亩，商业商务设施80.88亩；
具体四至：东至莲花路，南至芙蓉路，西至金寨路，北至青翠路；
容积率：居住≤2.0，商业商务设施≤2.7；
绿化率：居住≥40%，商业商务设施≥35%。
该地块将于12月18号被拍卖出让，现在正处在报名参拍的阶段。
2，建设要求稍显苛刻？估计是
不过，看过这块地的建设要求后，个人以为这样的建设要求稍显苛刻，报名参拍的房企应该不会多，也不排除为某企业量身打造的“嫌疑”。
首先，是一些居住用地比较常见的建设要求，比如，同步修建一座9班幼儿园，在三层以下建设居家养老服务用房和设施，为老年人设置独立的出入口、电梯和无障碍坡道等。
其次就是针对该商业商务设施用地设置的建设要求：
竞得人须在土地成交后7个工作日内，向地块内引入10家以上的产业类或金融类企业总部和至少6支基金，并且要出具入驻承诺，这些入驻的企业实缴注册资本金总额还不能低于30亿元。
这样的建设要求有一些眼熟……
想起来了，苏州10月份的一场土拍，针对他们的65号地块做了如下的竞买要求：
“引入一家连续5年被《财富》杂志公布的世界500强中的互联网服务和零售企业”，这样的要求指向性太明显：百度一搜，全是京东的身影。
果不其然，京东拿下该地块。
图|来源米宅
无独有偶，10月份时，杭州也为支付宝专门设置了一块别人买不走的地：要求竞买人或竞买人实际控制人的控股公司年合并营业收入不低于1000亿人民币。
这两个例子有一个很明显的共同点：地块的竞买要求不是一般企业能达到的，几乎可以说是“量身定做”。
转向合肥，经开区这块地的竞买要求自是不能同苏杭同比，但触类旁通的话，其实也可以大胆猜测：该地块差不离是名花有主了，毕竟注册资本金要实缴30亿的话，小微企业是较难做到的，言外之意，拿地房企所需引入的企业总部得拥有足够的分量。
至于这块地到底花落谁家？又将以何种面貌问世？尚不可知。
不过，它现在是个什么样子，我还是说得上来的。
实景呈现，一地鸡毛菜
经开JK[202007]号地块，配套已拉满，但论到未来发展还得看规划。
1，一地的鸡毛菜
整个地块从外围看来很规整，也很干净。
沿着芙蓉路和莲花路，地块不仅仅是被混凝土围挡起来的，从围墙到人行道之间还有非常繁密的冬青和花树形成的绿化带。
靠近金寨路的一边，采用的则是普通的铁皮围挡，靠北一侧则有大华国际港拦着。
它们形成两道半包围，把地块很好的遮掩住。
从莲花路边的缺口进去一探究竟，才发现“别有洞天”。
放眼望去，靠近莲花路的那半边地块俨然一座菜园子。
绿油油的应季蔬菜一片片的，我认得的就有香菜、萝卜、上海青、生菜、雪菜，还有打蔫儿的大白菜和着土就生的鸡毛菜，它们最多。
还有一块块新翻的土地，看得出来是铁锨挖上来的，向上一面略显平整，未经日晒，尚未松散开来。
还有零星几位正在翻土播种的居民，一左一右相互协作。我问他们是不是这块地要被卖了，结果被告知“不是这一块，是对面那一块”。
显然，他们还不知道，自己脚下踩的这块地即将易主。希望旁边正在拆水泥地的施工人员会给他们一些提示。
我所说的施工人员，他们正在拆除的是原东方家园的遗留水泥地。
看公示牌，工期是50天，目前已经拆除了约3/4，已拆部分都被整理的很干净，还用绿色的塑料网遮盖住了，为后期开建省了不少琐事。
未拆除的部分主要是靠近芙蓉路这一头，除了外围的绿植，就是小面积的水泥地，零散分布着一些果皮纸屑，更像是路人随手扔的。
基本上，地块算是保护良好，除了高地不平和枯木杂草遍地之外，到没有其它闹心的东西。
虽然成了“菜园子”，但总比成为垃圾堆放场所要好些。
2，周围尽是商圈
由内向外，环顾一圈，发现该地块竟是立于繁华地段，但利弊要对半看。
地块对面就是经开区最大的商业综合体——建面近25万方的正大广场，周边还有明珠广场、尚泽大都会、中环城购物中心、万象城，可谓是商圈林立，还都不远，2-15分钟，这些商业中心都可抵达。
论配套，未来居民的生活会很便捷。
但若论竞争，后期要是开发成商业综合体的话，恐怕生意不太好做。当然，多的是后来居上的成功案例。
交通方面，西边就是一条贯穿合肥南北主城的金寨路，南边是一条横穿经开区的芙蓉路，北入政务、庐阳也好，西进高新、南下滨湖也罢，都可以一路直抵。
繁华是真繁华，但是，缺点也很明显，比如距离3号线安医二附院站较远，直线距离约2.2公里；教育资源也不多，1公里范围内只有明珠小学这一所，放大到2公里则是三所，中学就更少了。
想来，这也是只规划小面积居住用地的原因之一，毕竟居民多了，教育资源也得跟上。
地价高2千/㎡，房价？估计又是精装修
教育资源会不会有大变化，这类未发生的事，不需要考虑太多。
但是立于房地产行业，关乎教育的一个方面是学区，由此牵引出的房价、地价等信息是必须得考虑的。
首先学区的话，按照今年的划分，该地块的学区为明珠小学和46中海恒分校。
这两个组合在合肥市场上没太听过，但怎么说46中的口碑都挂在那，后期入市时，项目宣传应该不会放过，其溢价效果还有待商榷。
其次就是地价。
该地块的居住用地最高限价为1610万元/亩，按照容积率2.0算的话，最高楼面价约是12075元/㎡。
对比今年上半年出让的两块地，光是楼面价就高出近2000元/㎡，这还没有算竞自持面积。如果真的是多家竞拍的话，不难想象又是一场突破限价的土拍。
再有就是周边房源的价格，会不会与新项目形成倒挂？
二手房的话，最近的华地润园，其二手房成交均价逼近1.9万/㎡，也是最高的。其次是旁边的金大地时代天街，均价1.5万/㎡出头。低的尚未破万的也有，但多是1.2-1.3万/㎡。
新房的话，该板块内没有在售的新房，只有中央公园板块的公园万象和中海上东区是新盘，目前少量精装高层在售均价为1.8-1.9万/㎡，小高层均价2万/㎡出头，精装低密多层均价2.2-2.3万/㎡。
值得注意的是，当时，这两个新项目入市时，都突破了限价。
而该地块，粗算不过才挤出来360套房，本身体量就很小，若要真的以低于周边二手房或新房的价格入市，恐怕不止在售新房项目不同意，监管局也怕它扰乱了市场。
所以，几乎可以预料到，该项目后期入市多半是精装修，规划高层的话，怕是不会低于2万/㎡，若是低密多层，房源更少不说，每平米也得高2-4k才能入市。
要知道，这小小的27亩地，可是比半年前贵了2000元/㎡。
结语
新地块入市，对于经开区来说是件好事，多少能起到缓解房源紧张的作用。
就是，不知道这以后入市，会不会直接让经开区也站上2万/㎡的岗，正式跟上大部队，拥有房荒区该有的样子？
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