年末置业必看！运河新城|合肥西最后的价格洼地！

365淘房 合肥站 年关将至，又到了买房高峰期。最近蜀山运河新城板块成了香饽饽，更是许多买房人热议的板块，而且许多人拿之与滨湖区的前身来做对比。刚刚结束的土拍也可以看出运河新城的热度非凡，即8月龙湖和上坤在此板块拿地以后，高速和方远也在此大热板块豪挚重金拍地。

2020年8月20日龙湖、文德以848万元/亩竞得位于蜀山区三乘寺路以东、香迎路以南的SS202003号地块，总价54658万元，楼面价7066.63元/㎡，溢价率29.47%，自持面积4400㎡。

2020年8月20日上坤以848万元/亩竞得位于蜀山区三乘寺路以东、金水湾路以北的SS202002号地块，总价57384.16万元，楼面价7066.63元/㎡，溢价率29.47%，自持面积6200㎡。

2020年11月27日高速以969万元/亩竞得位于蜀山区杨河湾路以北、豌豆洼路以东地块的蜀山区SS202008号地块，总价145913.5万元，居住楼面价8074.96元/㎡，溢价率47.94%，竞自持面积17400㎡。

2020年11月27日方远以969万元/亩竞得位于蜀山区杏花湾路以北、豌豆洼路以东地块的蜀山区SS202007号地块，总价56943.36万元，居住楼面价8074.96元/㎡，溢价率47.94%，竞自持面积11600㎡。

土拍是楼市的晴雨表，它的热度直接反映了楼市的火热。短短三个月的时间，板块内楼面价涨了1008.33元/㎡！这肯定是一个信号！也在告诉置业者这是一个实力和潜力兼具的板块，运河新城频频被pick，各大品牌开发商频频入住，可见板块重要性及政府加速发展的决心。

政策+产业+生态+配套运河新城全面爆发

随着政府对2020-2022年政府5大重点打造片区的规划，运河新城未来将成为西部新城发展的明珠，迎来真正的生态产业新城发展时代。以30平方公里的城市版图，锚定合肥向西的城市图谋。一座全合肥高标准、高配置的国际化运河新城瞩目而来！

（运河新城规划示意图）

CBD、医院、学校、轻轨全布局

优越的区位优势加上整体划入主城区，运河新城迎来了发展的新机遇。

1、交通规划：运河新城目前在建以及今年计划开工的道路有21条，即将建设的道路有28条。运河新城规划公交站点34处、城际铁路站点1处、地铁站点5处、轨道综合站1处、旅游码头1处，合肥轨道交通2号线西延线，轨道交通6号线，合六城际快轨均覆盖运河新城。

2、医疗配套：合肥运河新城将拥有极为优质的医疗配套，规划建设综合三甲医院、医科高等院校、国际化医院、专科医院、急诊分中心等。

3、公园、场馆：运河新城区域内规划建设合肥最大的城市郊野公园，国际级的音乐厅、体育中心、文化中心等将实现优质覆盖。

4、教育资源：根据最新公布的消息，运河新城核心区域的小庙中学即将由合肥八中整体托管，运河新城核心区域将建设28所幼儿园，10所小学，5所初中、1所高中、1所九年一贯制学校、1所国际学校等。

5、产业发展：长三角G60科创走廊环境产业技术创新联盟在合肥正式成立，在多名院士带领下，长三角三省一市将共同建设长三角绿色生态走廊。位于合肥国际化运河新城的“中国环境谷”，目前已集聚百余个企业，正朝百亿规模进军。

可以看见，运河新城产业已有一定基础，地铁、学校、医院、公园也在规划建设中，政策倾斜力度明显，未来发展前景可期。这一切都昭示着城西新一轮发展的机遇，也表明运河新城撬动起合肥的新发展。

运河新城 城西热土 未来可期

从房地产市场的角度来看，运河新城暂时处于拓荒阶段。目前区域内在售新房仅有京冠悦荣府，均价12416元/㎡。上坤和龙湖项目刚公布规划，待到这4个新项目全部入市，板块的房价即将不可同日而语了。下面为大家解析板块内的项目具体情况：

1、项目名称：龙湖文德璟宸天著【一键致电售楼部400-8181-365转112177】

参考均价：待定

建筑类别：小高层,低密度多层

最新动态：龙湖文德璟宸天著规划已发布，项目共规划16栋房源，其中6栋17-18F及1栋13F的小高层、7栋11F及1栋10F、1栋7F低的密度多层。城市展厅现已盛大开放，线上护照同步办理中！城市展厅地址：1、望江台·璟宸营销中心（望江西路与将军岭路交口）；2、砂之船奥莱A馆1F。目前正在验资，金额30-50万元，可享有5000元购房优惠。据了解，目前已经登记了超过3000多组客户，预计12月下旬首开。

从龙湖项目现场的人气，也可以看出，购房者对运河新城板块未来前景的看好。

项目解析：

交通方面：规划2条地铁（2号线延长线和6号线）和1条轻轨（合六轻轨）。

教育方面：项目西侧为规划小学、规划初中、规划高级中学、合肥市小庙中学，未来区域共规划46所学校。

周边配套：项目规划有沿街商铺，周边5公里范围内有砂之船奥特莱斯、银泰城等大型商业，医疗配套有镇卫生院，省妇幼保健院 ，自然景观丰富，江淮运河风光带（规划中）、德公湖（规划中）、心湖（规划中）未来片区内居住环境更有优势。

购买建议：项目位于国际化运河新城核心居住区，未来可享受区域内高起点、高规格、高定位布局的国际化学校、文化、医疗、商业、交通等全维度配套。对标在售的京冠，龙湖大概率会在产品上做优化，据悉龙湖多规划小户型，瞄准刚需和投资属性客户，龙湖的品牌更具说服力。买房买首开首子，作为板块内的首子，龙湖肯定会做出区域内的标杆产品。

2、项目名称：上坤云栖麓【 一键致电售楼部400-8181-365 转 177330】

项目鸟瞰图

项目动态：上坤云栖麓项目规划公布：共规划18栋房源，其中11栋11F、2栋16F、2栋18F及1栋7F低密度多层。该项目计划打造为上坤旗下云系5C作品。面积段85-109㎡，规划商业面积500㎡，综合容积率约1.8。

项目解析：云栖麓是由上坤地产与盛高地产联袂打造,落址国家高新区运河新城望江西路，临近地铁，立体路网通衢全城，优享国家化运河新城复合型前瞻规划，更接驳高新板块内商业、医疗、学校等多元配套。打造上坤云系产品，是为城市菁英圈层量身打造的5C科技品质社区，深度契合了板块的气质，致意国家高新科创领地，未来可期。

购买建议：与龙湖和京冠一样，上坤项目也共享周边配套与未来运河新城规划各种市政等便利，除了产品同样规划小高层和多层之外，上坤着重规划产品的科技感，未来智能社区服务方面更具亮点，并且上坤规划了社区商业，对于入住以后业主生活购物等提供了便利。

3、项目名称：京冠悦荣府【一键致电售楼部400-8181-365转168759】

在售均价：12416.42元/㎡

最新动态：京冠悦荣府在售5#（18F），主力户型90㎡、107㎡、117㎡，均价12416.42元/㎡，共72套房源，交付时间2021年10月30日，总价最低112万起，首付3成约34万起。

楼面价信息：

 京冠以610万元/亩竞得蜀山区长江西路以北、振兴路以西的蜀山区W1807号地块，总价21728.2万元，住宅楼面价5083.31元/㎡，溢价率90.63%。

项目解析：

价格优势：大牌房企的入驻，京冠小高层均价1.2万，或许会是项目最大的卖点。

交通方面：规划2条地铁（2号线延长线和6号线）和1条轻轨（合六轻轨）。

教育方面：自带目前区域内唯一一所12班公立幼儿园（代建），未来区域规划46所学校，周边教育配套有小庙镇中心学校、小庙初级中学、合肥市蜀山行知学校等。

周边配套：项目用地东边为已建的美食城项目，周边5公里范围内有砂之船奥特莱斯、银泰城等大型商业，医疗配套有镇卫生院，省妇幼保健院 ，自然景观丰富，依托大蜀山、德公湖、心湖打造“两湖一山”景观中心。

购买建议：项目位于运河新城核心区，从目前的规划来看，交通、医疗、学校、商业等都已经开始建设，随着核心居住区的交付，基础配套将会逐步完善并成熟。不过就当前来看，项目周边还需要较长时间的发展，所以比较适合地缘性刚需或者投资性的客户购买。

4、高速蜀山区SS202008地块

位置：位于杨河湾路以北、豌豆洼路以东，东至雷北路、南至杨河湾路、西至豌豆洼路、北至杏花湾路。

土地面积：159.98亩（其中：居住面积149.5亩：服务设施用地面积10.48亩）。

规划用途：居住、服务设施；出让年限：70年；容积率：居住≤1.8，服务设施≤1.0。

根据竞买要求，地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求建设：居家养老服务用房和设施、一座不少于15班的幼儿园、一座24班初中、一座30班小学、配套学校间的规划支路（杏花湾路-金水湾路）。

地块解析：该地块由高速竞得，居住楼面价8074.96元/㎡，溢价率47.94%，竞自持面积17400㎡。首先高速的品牌价值有一定的影响力，在合肥开发的项目口碑都不会，物业管理水平一流，社区服务收获许多赞誉。代建幼儿园和中小学，环绕项目周边，教育资源配套也将逐步跟上区域的大发展。

5、方远SS202007号地块

地块位置：蜀山区杏花湾路以北、豌豆洼路以东

土地面积：77.2亩（其中A地块居住用地面积56.62亩，B地块服务设施用地面积20.58亩）。

规划用途：居住、服务设施；出让年限：70年；容积率：A地块≤1.8，B地块≤1.2。

根据竞买要求，地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求建设居家养老服务用房和设施，并同步修建一座邻里中心和三乘寺路与杏花湾路交口西北角规划公共绿地。

地块解析：该地块由浙江方远集团竞得，居住楼面价8074.96元/㎡，溢价率47.94%，竞自持面积11600㎡。是方远集团首进合肥项目，该地块要求建设养老服务设施，邻里中心和公共绿地，未来社区生活配套上会相对便利，规划绿地也会在环境上给项目加分。

不过，对于合肥人来说龙湖、上坤、高速，大家并不陌生，也比较认可品牌；而初入合肥的方远，购房者还比较陌生，未来入市会带来什么样的产品与其他房企竞争呢？引人期待。

总结：随着运河新城利好加持、品牌房企进驻，届时，板块或将诞生诸多高品质房源，提升区域内的整体居住水平。从新项目以及新地块的规划或是容积率来看，改善型房源比例逐步提升，“刚转改”势头较其它区域在开发期时来得更早，这个时候入手，还是很有优势的。

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