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进入下半年，不知道有没有发现合肥楼市的几个有趣现象。
第一个，楼盘对外讲价值点，拿纯地段说话的少了；
第二个，新盘上市更愿意开发布会给客户讲产品故事了；
第三个，房企手里的顶级产品系不再全程唯此一处，开始遍地开花；
为什么会出现这种变化？
说到底，现在行情不行，没有投资客的疯狂扫货。反之真正还有买房需求的人，大多越来越成熟，更会综合对比产品好坏，只选最好的。
所以现在很多新项目上市节奏都放慢了，都是在忙着升级产品。
01.开发商为什么变了
开发商为什么要做这种调整？
讲客气点是客户越来越挑，讲不客气点就是房子不好卖了，以前的那套营销思路走不通了。
我们上个月统计的数据显示，今年上半年合肥共成交1.8万套，既环比下跌了5.1%，也是近6年来的最低值。
而至于房子为什么不好卖了？
第一个是，楼市信心不足，哪怕从上到下政策出成这样，投资群体也是无动于衷。
第二个是，房价还是在涨，注意，这里说的涨指的是因为合肥恢复精装交付加不限价，带来的新房预期价格上涨。
比如之前的滨湖青云阙能到最高3.5万，还有接下来的望云、九庐，大概率都在3以上。还有淝河片区的森屿，中铁建新地块，预期也在2.5-2.6万这样。
第三个是，太多人还站着岗，二手房市场套住了不少人，十几万的挂牌量在这，你算算有多少需求没解放出来？
02.那现在的房子还能买么？
首先一点，大家要认知到，开发商愿意提升产品，这不是一个坏事。
本质上，如果你在现阶段买房，你确实可以买到品质感相对更好的。
那问题是，现在还能不能买房，如果要买，该遵循怎样的逻辑去买？
我的观点是肯定能买的，尤其是新房，无论你是刚需还是改善。
咱也不去分析城市能级、板块发展之类的假大空之类的话题，就聊个最实际的问题。
第一个，你就看看现在5年以上的二手房，大多数是不是在产品上已经不够能打了，对比现在的新房，从立面、架空层到景观、大堂、车库，产品迭代差距太大了。
第二个，这种产品差，现在在挂牌网站上不仅有了价格差，流通性也不可同日而语。
所以，即便你不指望房子以后升值，只从保值角度考虑，眼下的新房显然更具优势。
那该怎么买呢？
第一个，地段，纯地段轮虽然不靠谱，但没地段更是耍流氓，只有地段能最大限度对抗风险。
第二个，产品，产品要好，不说绝对拔尖，但至少市场主流中上水平。关于这一点大家不要有误解，觉得在像滨湖那种高价才等同好房子，事实上每个板块的拿地成本不一样，但建安成本大家差不离的。
第三点，价格适中。除非你真的很有钱，就现在的市场环境、经济环境，不要把自己的杠杆压力搞的太高，会降低家庭抗风险能力的。
03.这个盘建议大家关注
其实近期合肥是要上新不少新盘。
但综合来看我觉得有一个项目值得大家关注，那就是观山嶺湖。
这个项目7月29日开放了示范区、样板间，之所以推荐大家关注，就是因为它在地段、产品与价格上相对均衡和均好。
第一个，地段。
主要的地段卖点，就是近高新的3重预期。一个是高新的扩张需要，未来的纳入可能；一个是高新的人口吸附力分享；最后就是高新供地少，它就是更好的平替。
与之占位类似的，前期有中海嶺湖湾、祥生云境、荣盛山湖樾、龙湖御湖境之类的项目，个个销售期都是热销盘，并且进入二手房市场后，价格相对首发价上浮明显。
第二个，产品。
作为中海与华润合作的项目，两个央企的加持，就决定了这个项目的产品不会太差。
首先是底子不差——满分竞品质。3.15米层高、40%以上绿化、公建化外立面、人车分流等高配标准都是有的。
此外，因为两块地是中海与华润分别拿下的，所以实际两块地的品质标准是两家各自出的，综合来看，都挺抗打。
比如中海07地块，洋房占比达到7成，还有高约70米、宽约50米的酒店式大堂等等。
华润的08号地块也不遑多让，入户也是酒店式设计，宽54米，高5.6米，还有三重归家东方礼序......
实际上，这两家开发商合作，产品这块大家其实是不用太担心的。
第三个，价格。
价格方面，整体户型设计约在97-143㎡之间，总价段200-270万。
细分来看，中海07地块高层、小高层户型面积103-123㎡，洋房128-143㎡，华润08号地块高层面积102㎡，小高层97-117㎡，洋房120㎡。
应该说，提供的户型面积选择段还是很多的，刚需、刚改与改善都有的选，同时整体总价段不高，买入无太大的杠杆压力。
另外，项目会代建幼儿园和小学，小区门口有拟建的公园绿地，规划中地铁7号线地铁口，配套够用。
也因为距离政务、经开、高新3区较近，其实一脚油门也能享受到更丰富的配套资源。
我了解到的信息是，项目首开会有华润08号地块的2栋高层，约102/118㎡，以及中海07地块的3栋洋房，约128/143㎡。
感兴趣的话，可以现场详细了解。
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