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买房有多快？从决定买房，看房定房，第二天银行卡里几百万的钱瞬间消失。
买房有多慢？从决定买房到开始看房，心仪的房子够不着，价低的房子看不上，买房拉锯战开始了。
一开始，大家买房的目的都是为了住，但是一旦夹杂了其他目的，买房便成了复杂又微妙的事。
01.刚需优等生
我们都说，刚需在哪买不是买，毕竟刚需买房只是为了住而已。
所以，很多刚需为了住，抛弃了很多因素，地段、配套、学区等等都不在首位，将“居住”摆在首位度。
这无可厚非，一个居所对于在城市漂泊的打工人来讲，意味着拥有了一个家，一个安身立命的身心住所。
但是刚进入市场的刚需来说，房价当头棒喝的敲在了所有刚需的心头。
为了居所，放弃地段，选择城市远郊；放弃名校，选择普通学校；放弃品质，选择回迁安置。
这便是房价上涨带来的妥协。
但是，房价的上涨也带来刚需的分层，纯粹的刚需由于资金过于有限或许只能眼睁睁的看着房价上涨。
保障性租赁住房的必要性就凸显了，毕竟买不起，租得起。
而那些有一定资金实力的刚需，上车虽然费劲，但是能扒拉着上车。这样的刚需，我称之为“刚需优等生”。
02.比上不足比下有余
什么是“刚需优等生”？
个人的观点，预算在200万-250万左右、首套住房的置业者，便是“刚需优等生”。
这是根据合肥平均房价水准、户型大小、工资水平进行判定的，2万/㎡、100平左右、能不被月供穿透的首套房置业者。
1、合肥的新房房价满眼望去几乎都是单价2万/㎡的水准（除了滨湖新区的房价）。
2、这两年，合肥的户型显然是不断的变大，建筑面积约100㎡左右的户型成为起步户型大小。
因为建筑面积约100㎡左右的户型，去掉20%公摊面积，还有80多㎡的大小，小三房绰绰有余。
3、根据某研究机构显示，合肥的人均工资水平在9000多。虽然说这个数据经不起推敲（我是不太信的），但是月薪不被房贷穿透的话，最低月薪也要大于月供的1.5倍，不然就要面临断贷的风险。
所以综合下来，“刚需优等生”预算在200万-250万。
而且，首付还不能太低，起码要有100万；贷款还不能太高，最高150万。
这样的话，月供7000多，勉强能不被房贷穿透。
他们这类人在市场中，比上不足比下有余，对于人生的首套房，自然是慎之又慎。
既能够得起热门板块的起步户型，又看不上新兴板块的远郊房源。
03.不仅仅是为了住
“刚需优等生”是第一次参与买房，没有足够的买房经验，如同刚入市的小白。
一方面他们害怕被忽悠，另一方面他们对于首套房期待太多。
所以，他们遇到的购房问题显然要比纯改善、纯刚需难太多，
一旦有够得上的能力，就会面临选择的难题。
这就是“有能力吃饱后”才有的痛苦。
首先，房子要有一定的溢价能力。对于当前的他们来讲，房子100平左右显然是不够的，置换大套房的欲望是有的。
所以，随着收入的上涨，改善置业者就是他们未来的身份。
而置换就需要资本，首套房的溢价能力就显得格外重要。
其次，周边配套不能太差，板块还有一定的发展预期。
居住环境显然也是他们的考虑范围之内，起码社区边上不能啥都没有。
他们眼中的板块是有一定成熟的配套，又要有一定的发展预期。
现在没有医院、学校、公园的外部设施，没有关系，未来有就可以。
最后，楼层数不能太高，楼盘品质要高端。
虽然刚需买房不要求低密多层，但是楼层高度不能太高。住得舒服，也是他们的需求痛点。
楼盘品质要高端，景观园林、外立面、物业等等社区配套最好高级一点。
这就是，当前合肥房价水平下，对于“住”之外的需求。
那么，合肥有没有这样的房子，显然是有的。
在遇到这样的房子时，买房只是一瞬间的事。
在哪找？去哪看？我想各位刚需优等生应该知道了吧。
合肥的热门板块就那么多，品质楼盘也就那么多，起步户型100平左右的小区就更少了。
这需求范围不就缩小很多了吗？如果还不知道，那么来我们的社群吧！
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