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2023年刚开局，房贷市场就出现了魔幻局面。
一边是房贷年龄延至80岁，另一边是提前还贷的大排长龙，合肥目前有银行甚至要排队近半年。
而在这种苦苦等待的过程中，有些人坐不住了，开始另辟蹊径！
不过对于这种行为，官方也给出了风险提醒！
01.银保监会提醒 提前还贷可能也有风险
近日，辽宁银保监局发布了《关于提前还贷或转贷的风险提示》，为买房人敲响警钟。
官方表示：
随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
提前还贷/转贷有哪些风险？
一是经营贷风险。经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。
二是信用贷风险。信用贷无需提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良征信记录将会影响日后个人金融业务的申办。
三是财务风险。借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。
四是个人信息泄露风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。
简单点说，经营贷违规用于购房、结清房款的话，一旦被发现，会面临被提前收回贷款；而信用贷利率较高，若不能准时偿还，还会收取高额罚息、影响征信；办理过程中借用过桥资金费用、中介费等成本也不小，此前还存在个人信息被泄露等。
其实，除了辽宁之外，今年深圳也明确发出提示预警。
深圳市房地产中介协会官网于2023年2月2日也发布了《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，其中提示严禁房地产中介参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。
02.为什么要冒险转贷？ 总利息少还28万
既然操作有风险，为什么还有这么多人愿意冒险去置换？这就不得不提其中的“诱惑力”。
今年春节后，包括郑州、厦门、福州、珠海、长春、无锡等城市密集下调了首套房贷款利率至4%以下。这和此前相差近2%的利率差，让很多高利率站岗的买房人欲哭无泪。
以房贷转经营贷为例：从此前高达“6”字头的利率降至“4”字头、甚至“3”字头，相信很多人看了都会心动，毕竟在高利率时贷款买房，购房成本已经很高。
算一笔账，看看有多“诱人”。以贷款200万、10年来计算，总利息款少还超28万元。
利率6.25%的话，利息款约69.47万元，每月还款22456.02元；
利率3.85%的话，利息款约41.28万元，每月还款20106.76元。
但是，越是诱惑大的东西，背后风险也越大！
就连专业办理该业务的工作人员也坦言：风险蛮大的！“跟你说没风险肯定不现实，只能说帮你规避风险，只要你听我们的，基本问题不大”。
天上不会掉馅饼！在我看来，以经营贷置换房贷，表面上利率大降，能省下很多利息，但是其中的弊端和风险也不得不关注。
03.具体操作曝光 涉及多项费用
我也在朋友圈看到过关于转换利率的消息，那么，其中具体是如何操作的呢？
“就是先把自己房子的贷款还清，然后再办理营业执照，抵押再贷款哎”，说到这，不少人应该明白了，其实就是经营贷。
说白了，就是买房人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，置换成银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品。
带着疑问，我以买房人的身份咨询了一位专门办理该项业务的工作人员，得到许多内幕消息。
1、"贷款还清或不还清，都能办"
“一般是看你贷款金额，如果贷款金额不多，可以还清，做一押，年化利率是3.55%-4.1%左右；也可以不还清，做二押，利率在4.4%-4.6%左右”。
贷款年限一般是3-5年，但是有人会还完之后，再掉头，再贷款，有人甚至用这种方法，贷10年，目前合肥一般都是3-5年，最长也有10年。每个银行稍有区别。
还款是先息后本，比如3年时间，利息还完了，一次性还本金。如果中途还本金也可以，不会有违约金，还款方式比较灵活。
2、"营业执照6500元、服务费1%-1.5%"
因为经营贷需要通过抵押方式从银行借款，还需要将资金用于生产经营，申请人需要符合相应的审核要求。
对于名下有正常经营公司的购房者，中介会根据公司的经营资质以及购房者个人情况制定置换计划。如果名下没有公司怎么办？
“目前大部分办理这个业务的，都不是做生意的，需要办理营业执照，而且注册还要半年时间以上”。
“这个问题不大，我们都可以去帮你办营业执照，费用收你6500元，经营流水什么的都可以帮你操作，你自己就不用管了”。
据这位工作人员介绍，这种业务个人也能去办，但是由于程序多，一般很多人都委托专门的人来做。“就跟二手房中介一样，也是一种服务，我们各种都帮你办好，还要收个服务费，大概是总房款的1-1.5%”。
3、"可提供垫资服务，费用千分之一点五"
“如果你能自己还清那当然最好，如果你没有钱还清房款，或者是钱不够，我们也提供垫资”。
据了解，目前市面上垫资的费用也不等，万分之六、万分之八到千分之一、千分之一点五都有。换算下，垫资100万的话，一天的费用大概是600元-1500元不等。
结语：
对于经营用途贷款违规进入房地产，这些年银保监会也是一直在严查！
此前，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确规定：
就在去年4月，中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，因存在个人经营贷流入房地产领域的违规事实，被罚款30万元。
对于买房人来说：一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。
所以对于咱们普通购房者来说，还是不要钻空子做一些违规的事情。不然，后果可是没法承担的。
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