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365淘房 合肥站 今年两会在房地产行业方面有多个提案，其中有两个提案掀起大众的讨论，一个是取消公摊面积，一个是取消预售制。
前几天，我们刚聊过公摊面积能不能取消，今天我们再来盘一盘商品房预售制。
01、两会再提取消预售制
今年两会，差不多有4位人大代表或政协委员围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。
其中，还有某南方省住建部门的负责人，其出发点和专业度毋庸置疑。
其实，在此之前，已有委员连续5年递交了相关提案。
反复来反复去，无非是这商品房预售制在某种程度上已经侵犯了买房人的权益。
面对一个个房企暴雷，购房者人人自危，生怕自己选中的房企乱来。
那么商品房预售制到底是怎么回事？
商品房期房买卖即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人，由买受人支付相应定金或者房款，并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。
商品房预售制，在国内已经有26年历史，基本上和公摊面积同一时期从香港传入内地。
1995年《城市商品房预售管理办法》正式颁布后，商品房预售制在全国范围内铺展开来。
2005年，全国商品住宅现房销售比重尚有43.4%；
2021年，现房销售比重只剩下13%，其余87%的房源均采用预售制销售。
不可否认，商品房预售制曾经给我国城镇化按上了一个推进器，因为一个项目还没完成，房企就可以拿着回流的现金和贷款继续开展下一个项目，形成一个闭环式上升发展。
A项目资金流出——预售一波资金回流——开展B项目——B项目再预售——开展C项目.....以此类推，形成我们熟知的高负债、高周转模式。
房企快速扩张的同时，城镇化也在迅速展开。
但是这个模式，弊端很大，其中任何一环出现问题，整个链环就会出现问题，就会导致楼盘烂尾。
这就表示该模式很脆弱。有媒体统计过，全国24座重点监控城市，未交付的问题项目总建面高达2468万㎡，约占2021年商品住宅成交总面积的1/10。
而这冰冷的数字后面，是一个个鲜活的家庭，掏干六七个口袋去供一套房，而这个房子却空洞洞的，没有生机。
所以上面三令五申提到“保交楼”，全力保障人民群众住房利益。
02、能取消吗？
既然预售制弊端很大，有什么办法解决它？或者一劳永逸直接取消掉。
不是没有这个想法，今年两会有代表就提出：
逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。
尽快制定《城市商品房预售资金监管办法》，加强处罚标准；增加金融机构违规扣划、施工企业和材料供应商等配合房地产开发企业违规套取商品房预售资金的处罚条款。取消预售制不能一蹴而就，要留足窗口期，给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备，不至于扰乱市场。
就如同，取消公摊面积一般，在这个问题上，我们不能急也不能无动于衷，或许按照当下的市场情况来看，取消预售很困难，甚至有人认为，有生之年不一定能看得到。
目前而言，与其等待取消预售制，不如研究如何不踩坑。
在我看来：
1、有危险的房企，别买。上面制定房贷两道红线和融资三道红线，就已经为我们筛选了一批房企，在红线以内的房企就别碰了，红线外的房企要注意它每年的财务状况，有没有出现债务违约，还不上钱问题很大。
2、尽量选国企央企。国企央企实力强，资金方面也安全，而且质量方面有保障。对于买房的小伙伴，现阶段考虑民企的话，只选头部房企，这里我就不列举了。
03、个别城市曾经试过
关于商品房预售制，已经有个别城市出台新规，保护咱们买房人的权益了。
刚刚，宁波发布商品住宅新规，商品住宅工程有5种情况不能预售。
哪5种情况呢？一是发生一般事故及以上等级质量事故的；二是使用不合格建筑材料、建筑构配件和设备导致建筑主体结构存在严重质量隐患的；三是承重构件的混凝土实体强度不符合设计要求导致建筑主体结构存在严重质量隐患的；四是存在未经改正的严重质量缺陷或者严重质量风险问题的；五是因质量问题造成恶劣社会影响的。
这在很大程度上，避免一些房企偷工减料，让他们安心做产品。
除了宁波外，还有城市对预售制做出限制。
福州市住建部门制定2022年主要工作任务，其中就包括着力防范房地产市场风险：加强部门协同，强化在售楼盘和预售资金监管有关工作。
在预售资金监管力度方面做文章，也是防止个别房企挪用预售资金。
在我看来，这些也是小打小闹，并没有下狠手。
那难道没有城市或省份下狠手，取消预售制吗？
其实是有的，南京、苏州曾经在楼市过热的2016年施行过。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房销售地块；苏州自2016年9月至2018年10月，累计出让70宗块现房销售地块。
但后续就不在有了。
杭州也在2017年3月施行过现房销售，可惜的是，4个月后就取消了。
这么多城市试过，都没有成功。那有成功的吗？
你还别说，还真有。
2020年3月，海南出台调控新政，提出海南实行现房销售制度。至此，海南成为全国首个也是唯一全省推行现房销售的省份。
能复制吗？不能。为啥不能？因为海南得天独厚的地理位置和规模较大的存量土地，让他有底气有能力施行现房销售制。
所以，取消预售制的出发点是好的，但施行起来较为困难。
04、合肥未来试点现房销售
说了那么多，我们就想知道合肥会不会取消商品房预售制。
这里就要提一下今年合肥住建局发布的《合肥市“十四五”住房发展规划》，里面提到了关于商品房预售制的问题。
根据《合肥市“十四五”住房发展规划》，规划期内，合肥市新建商品住宅供应58万套。同时表示，要完善商品住房预售管理制度，适时开展商品住宅现房销售试点。
规划中提到对房地产市场实施监管，提到了适时开展商品住宅现房销售试点等信息。实现房屋交易合同网签信息即时备案、即时可查、即时更新。
说不定在未来几年内，或许咱们就能享受到现房销售，这下再也不用担心买的房子烂尾了。
结语
不过，当下的我们还是没办法改变现状，那么唯有擦亮眼睛，才能避免我们的财产不受“烂尾”的威胁。
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