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365淘房 合肥站 编者按：长接近年关，房地产市场最常见的现象就是卖房多、买房少、新楼盘不再“捂盘惜售”、房地产商积极推盘入市、购房市场观望情绪浓等。眼瞅着2021年即将成为过去式，回顾今年房地产，调控、活下去、抢房大战、房贷利率居高不下等，可谓是房地产市场“冰”与“火”两重天的真实写照。365淘房&安徽楼市年终策划《跨越：数说2021》，通过全方位的数据，来呈现出全年的楼市脉动。
2021年合肥的楼市，我们经历了太多，新政、摇号、集中供地、二手房、限购、学位制……
其中名校二手房，绝对是关注的重点。
因为，今年是名校二手房跌落“神坛”的一年……
一、多重“打压”
那么，今年合肥名校二手房们都经历了什么呢？
我们先来简单的回顾下：
先是“限购”、“学位制”，从买房人和房源量，两个端口进行了筛选，实现了对名校二手房市场的降温。
接着“双减”、“多校划片”、“教师轮岗”等政策的实施，让名校二手房的优势慢慢减弱，家长也愈加理性。
最后终极大招，建立热点学区二手住房交易价发布机制，扩大二手房限购范围，防止以“学区房”名义炒作房价。
合肥也产生了首批16个被限购、被指导的学区，这些学区范围内的小区以后的定价将参照近2年小区实际成交均价。
再加上，下半年合肥整体二手房市场持续遇冷，名校二手房的热度也是一降再降。
二、平均上浮31%
那么如今，经历了以上种种的名校二手房，其价格有何变化呢？
根据二手房网站的数据，我也统计了这16个学区范围内的二手房2021年的价格涨跌情况。
结果：平均涨幅达31%，近95%的名校二手房都在涨！
具体每个小区的情况如何？一起来感受下：
滨湖区
学区：46中+师范附小学区房
其学区房范围内的小区有11个，目前这些小区的挂牌价，基本在3万/㎡、4万/㎡左右。
其中5个小区价格上浮，最高上浮31.39%。这些小区之前的房价较低，均不足4万/㎡，虽然现在有所上浮，但整体房价水平相比其他小区也不算高。
6个小区价格下降，最多降15.25%。这些价格下降的小区，也正是之前房价较高的小区，也算是正常的回落。
其中滨湖惠园因为是经济适用房，小区品质、物业等较差，跌幅较大，房价也从4.2万/㎡，降至3.5万/㎡。
包河区
学区：屯溪路小学+48中
根据统计，该学区范围内的13个小区，涨幅都比较高，均在50%以上，最高达87%。
主要是由于之前这些小区的价格较低，大多在2万/㎡左右。
2021年上半年整个二手房市场行情较热，再加上滨湖购房需求的外溢，导致这些有名校支撑的小区，价格上涨较快，也较高。
如今挂牌均价已达3万/㎡、4万/㎡。
不过这些小区的房龄都比较长，很多“老破小”，成交情况并不理想，随着二手房的降温，以及调控的趋严，预计价格会大幅回落。
瑶海区
学区：和平路小学+三十八中学区房
瑶海区的这些学区房也是如此，在一些人的“有意”炒作下，房价飞速上涨。
目前这些小区的平均挂牌价在2.5万/㎡左右，有些已超3万/㎡。而在去年年初的时候，这批学区房价格基本没超过2万/㎡，最低仅1.3万/㎡。
房价最高的三个小区是保利熙悦府、鼎元府邸、宝业城市绿苑西区，均价分别是3.6万/㎡、3.2万/㎡、3万/㎡。
这三个小区因在区位上距离学校更近、年限也较新，尤其是保利熙悦府算是次新房，小区品质、物业较好。
而涨幅较高的小区，则是房龄年限约40年的老旧小区，如和平小区、双井小区、机械施工公司生活区，涨幅分别是78.28%、68.85%、63.90%。
之所以涨这么快，主要原因是小区原先价格较低，只有1.4万/㎡左右，在一轮行情的带动之后，房价均已达2.4万/㎡左右。
高新区
学区：梦园小学天柱路学校／桂花园学校桂园校区+科大附中高新中学
学区范围内的这些小区在2021年也是全数上涨，涨幅从5%到56%不等。
其中，涨幅较高的小区有国轩K西嘉、天骄华庭、望园小区，一年分别上涨了56.44%、51%、48.78%。
房价比较高的小区有金濠优活城、幸福里程和蜀山名筑，目前的挂牌均价已达4.17万/㎡、3.56万/㎡和3.5万/㎡。
尤其是金濠优活城，一年涨了超1.3万/㎡，算是高新区首个均价超4万/㎡的小区。
经开区
学区：一六八玫瑰园学校初中部／小学部、一六八玫瑰园学校南校区初中部／小学部
这里的三十多个小区中，除了国耀花半里的价格有所下降以外，其余全部上涨。
从房价走势图上，可以看到2021年年初时，国耀花半里的价格较高，随后就一直是缓缓下降的趋势，到2021年年底出现了一次明显的下滑。
不过目前房价依然较高，已超4万/㎡。
整体来看，一六八玫瑰园学校南校区域内的小区价格较低，基本都在3万/㎡以下。
东区和西区的房价价高，均在3万/㎡以上，有不少都已超4万/㎡。
蜀山区
学区：西园新村小学+五十中东校、安居苑小学+五十中西校、安居苑小学（天鹅花园校区）+五十中西校
在西园新村小学+五十中东校的学区范围内，涨的最高的小区是测绘局宿舍，一年涨61.77%，挂牌均价直逼5万/㎡。
安居苑小学+五十中西校学区范围内的小区价格普遍较高，大多都在4万/㎡上。
其中比较热门的通和易居同辉，价格却有所下降，一年降了大约7.03%。
不过这也有可能是因为合肥5万/㎡红线的规定导致的，可能中介内网的挂价会更高。
安居苑小学（天鹅花园校区）+五十中西校学区内的小区价格均在上涨。不过目前小区挂价差距也比较大，最低2.2万/㎡，最高有4.6万/㎡。
政务区
学区：奥体小学+五十中新校（天鹅湖校区）、翠庭园小学+五十中新校（天鹅湖校区）
政务区的这些名校二手房价格也是全部上涨，最高涨幅42%左右。
且由于区域二手房价格本身就比较高，这些有名校加持的小区价格就更高了，普遍在4万/㎡以上，还有不少已经接近5万/㎡。
庐阳区
学区：南门小学+四十五中六安路校区、六安路小学+四十五中六安路校区、南门小学+四十二中、六安路小学+四十二中、红星路小学+四十二中、南门小学森林城校区+第四十五中森林城校区
庐阳的学区较多，这些学区范围内大约有80个小区，且以“老破小”为主。
目前的挂价普遍超3万/㎡、超4万/㎡。
若不是超过5万/㎡的不能显示，现在庐阳这些学区房的均价，或许会在6万/㎡、7万/㎡左右。
而且在2021年度，还有很多小区的涨幅非常大，如富世广场涨幅超113%，财政厅宿舍涨幅超90%，江淮大戏院宿舍、口腔医院宿舍涨幅也在80%左右。
其主要原因还是原先房价相对较低，在大行情的带动下，上涨幅度较大。
另外，南门小学森林城校区+第四十五中森林城校区学区内主要是万科森林公园小区，其上涨的原因，除了学区，更重要的是小区本身品质、物业推动。
三、十大领涨小区曝光
综合来看，这些名校二手房中，领涨的小区涨幅均在70%以上，且主要集中在庐阳。
这些小区在2021年年初的时候价格都普遍较低，如始信花园仅1.2万/㎡，和平小区仅1.3万/㎡，富世广场仅1.7万/㎡。
经过一年的补涨，价格均已超2万/㎡，甚至3万/㎡。
涨幅最高的是庐阳区的富世广场，一年上涨113%。
另外，这16个学区范围内232个小区中，价格下降的小区仅有12个，占比仅约5%。
从数据中看，跌幅最大的小区也来自庐阳区，是来自南门小学+四十五中六安路校区学区范围内的合作经济广场。
该小区的价格下降，主要是由于之前价格较高，均价超6万/㎡，在规定“超过5万/㎡不能不显示”的情况下，价格迅速“回落”到5万/㎡以下。
所以这个“下跌”可能只是被逼无奈。
其次，下降幅度较大的小区是来自滨湖的滨湖惠园，在2020年底的那一轮行情带动下，小区房价跟风迅速上涨，但毕竟是品质、物业等较差的经济适用房，当行情下行是，自然跌的较“惨”。
结语
2021年下半年起，二手房市场全面下行，目前依然起色不大，再加上学区优势的弱化，后期名校二手房的价值，或还将下降。
这些学区范围内的小区，其价格也将回落，有需要的购房者，依然可以买，但是要谨慎高位接盘。
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