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365淘房 合肥站 “多的是你不知道的事”。
盲猜：早在拿地之前的一两个月，房企就会对意向标的进行研判，了解地块信息，包括出让价格，以及未来出售价格。在那一阶段，开发商的公关团队就已经开始工作了，能不能加精装？价格上限在哪里？销售策略的底线是什么？
即便得不到确切的答案，他们也得察言观色猜测出上面的态度。以此来给意向地块确定授权，确定该地块的可操作性有多少……
拿地：不装修、不破价，不摇号！
“7·29”土拍上，肥西的08和09号地块大概就是经历了这么一个过程：地块公示前一个月，房企进场了解地块详尽信息，多途径收集信息后，给该地块设计一些方案，可能包括出让金上限、产品定位之类。
但计划赶不上变化。
光明置业、万兴、伟星、金辉、合肥城建、万科、保利、华润、置地、中交、联发等约17家房企，都带着详尽的操盘计划来竞争肥西08号地块了，看起来是要把08号地块竞到摇号阶段的架势。
但光明一口把竞配建从200㎡叫到了10000㎡，之后，剩余十几家房企都没再参与。
之后，金辉用类似的节奏拿下了09号地块。
“为什么没有激烈竞价进入摇号阶段呢？”小编咨询过一位房企工作人员。
——因为会亏。
Tips：以08号地块为例，成交楼面价9655.26元/㎡，不可售配建面积是10000㎡，可售面积约113200㎡，据光明置业的同行计算，实际可售楼面价或超1.2万/㎡。
也就是说，限价15158元/㎡的08号这块地，备案价不得突破限价，只留给光明3000元/㎡的建造空间≈无利可图。
原来，他们在对地块进行前期调研时就得到过确切的回复：不能破限价，精装也不行。这是他们的公关团队没能攻下来的一项任务。
这迫使他们对该地块进行了有限的成本规划，而且是十几家房企不约合同的核算结果，所以才在超出预期之后集体放弃了竞争。
后来在“8·27”土拍上，原江淮厂地块同样吸引了10来家房企参拍。但没有了“激进派”的身影，竞价阶段磨一磨，竞配建阶段也要磨一磨，最终是振兴和保利分别以10400㎡、9400㎡的配建面积拿下了这块连体地。
虽然仍未摇号，但这两块地可是足足耗了近2个小时……大概也是因为，这两块地仍然不给破限价，所以各房企预算仍受限。但它们又是紧挨经开腹地的优质地块，销售前景优良，正所谓“好事多磨”？
简言之，不给破限价是上面给到的统一上限，但有的房企比较大胆，想着先抓到手，后续再接着磨价格。但是大部分房企都适可而止了，只要上面一视同仁就行，个别房企盈亏自负而已。
卖房：磨装修、磨备案，想摇号？
一晃快半年了，当初的肥西08、09、14-1、14-2号地块都已经要进入下一阶段了。
鉴于光明置地在光明府项目上的销售策略太过魔幻，这08号光明地块也暂且不论，隔壁金辉已经开始蓄客，它的网传案名还没正式确定。估计，这是下一个“光明府”也说不定？
在它隔壁的09号地块，正是金辉云缦熙境，案名、规划、售楼部等皆已发布，只等首开，眼下正处于蓄客期。
而就是这个蓄客期，金辉忙得不可开交。
10月份，金辉就已经公布了规划，售楼部也于11月27日正式开放迎客，且释放消息说，计划12月20日左右首开，首开200多套房，首付比例2.5成起……
而且据微博黄V爆料，12月初，此项目就已经开始了分销带货，大有即刻首开的意思。但是又在今日跟分销方解除了相关带货业务，网友猜测，大概是备案价攻克下来了。
粗算一下，此项目毛坯限价15158元/㎡，顶格加3500+500元/㎡的装修，但是如此一来，其备案价便高达19158元/㎡，太过超乎购房者的认知，可能性实在太小。
如果是1500元/㎡基础包加上500元/㎡左右的装配式补贴，那么其价格大概在17158元/㎡。
相较之下，1.7万/㎡买肥西滨湖西小高层也是可以考虑的，毕竟该板块已经没库存了；但是，从1.9万/㎡降到1.7万/㎡，金辉的利润空间被大大压缩，故而花钱请分销带货的事情得暂缓……这样的逻辑似乎也说得通。
但是，同拿地之前所说的“不得破限价”相对比，还是有人做出了让步。否则，滨湖西这两个“亏大了”的项目，大概率是要为了利润持久公关的。
保利，会率先公证摇号吗？
有一就有二，加装修破限价的口子一开，肥西的几个纯新盘就得步伐一致。
近经开的原江淮厂地块，保利和振兴项目也已经在蓄客阶段，据说同样是装修交付，放风价高达2万/㎡、2.1万/㎡……
算下来，两块地毛坯限价为15199元/㎡，即便是（3500+500）元/㎡的装修标准备下来，也仅仅是19199元/㎡，尚不足2万/㎡。单若具体到优质楼栋的标准层，或许真的会在2万/㎡。
这个价格香吗？
看品牌，保利常年是头部房企，在合肥的品质和口碑并无大问题。振兴是从隔壁六安首进合肥，与伟星相似，在当地的口碑不错，在合肥亟需一个定口碑的佳作来证明品牌。
看配套，其实毋庸多说，与经开的距离，只差一纸产权证书，这或许也是购房者忧虑最多的一项。
看价值预期，据网友的看法，哪怕是备案到2万/㎡，这两个项目仍然会很难买到，尤其是产品口碑优越的保利项目，或许会出现“全款也难抢”的局面。
图|截自二手房网站，挂牌单价高达3万/㎡
网友有此判断，除了对产品极其配套的考量外，大概是看中了周边个别二手房小区与之形成了一定的倒挂空间，以及附近繁华学校（即将开建，规划为九年一贯制学校）的未来价值。
在二手房网站上可以看到，保利拾光年附近的几个小区，如尚泽大都会、华地润园、金大地时代天街等，挂牌均价已超2.5万/㎡，而且，有网友透露，华地润园最高成交价已达到2.4万/㎡……
单看二手房挂牌价，很难说这些业主是理智且具有诚意的行为，翻翻记录还能发现，它们数月前的挂牌价尚不足2万/㎡……
图|截自肥西发布
不理智没关系，上面还有大招没上。
9月中旬，也就是保利拿地之后的半个多月后，肥西发布消息称：
将合理确定土地限价，避免桃花镇、肥西经开区等优势区域出现一二手倒挂现象；
还将对部分热点楼盘采取公开摇号，区位优势明显的热门楼盘或成为首先公开摇号的项目。
这么一看，位于经开腹地的保利拾光年项目，岂不是非常适合拿来公开摇号销售？
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