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365淘房 合肥站 8个多月前，4月27日，合肥新房市场上的第一个登记楼盘是小庙的上坤云栖麓，同时也是合肥第一个产生摇号的楼盘：800人摇168套房，房客比约为1:4.8，中签率为21%，也就是约5个人摇一套房。
现在是12月中旬，临近年底，各区楼盘在进行密集推货。但登记情况大可分为2种：一种是滨湖，一直都有人都想摇。只是，逢着门槛低的能摇，门槛高的也摇不了；一种是滨湖以外的区域，摇不摇，得挑着时间看，捡着地段看。
小庙，大概就属于这第二种。
01
从800到22，小庙在下行？
13日上午10点，小庙一楼盘刚刚结束登记。相形之下，它比周围几个楼盘较有优势，业内人都在猜测：即便不能达到摇号比例，也会有不少人登记。且容项目方整理一番，14日再看数据。
“本项目XH由合肥某公司开发建设，位于蜀山区段公路与金水湾路交口……本次预售项目为7#8#……，共9幢，住房套数292套，自2021年12月10日10时至12月13日10时登记期间，共计22名购房人登记，通过审核登记购房人11名……通过审核登记购房人数与准预售房源数比为3.7%，未达到公证摇号公开销售比例……”
文|网曝某项目登记情况公示
14日上午，有博主暴露了该楼盘的登记数据：22人登记，11人通过，房客比约为1:0.04……
只有22个人登记，项目方无需费力整理数据，倒是需要重新整理销售说辞了。
这个结果着实令人意外。一天之前，小庙的THRC合作楼盘才公布登记数据，尽管它的单价高出周边楼盘近1000元/㎡，但仍有179人报名登记。
从8个月前上坤云栖麓的第一次摇号，有800人登记，到眼下只有22人登记，这期间，小庙一共登记过16批房源，其中上坤云栖麓有4批，龙湖文德璟宸天著有5批，高速时代书院有4批，然后就是方远文璟花园、通和融创融耀星辰、旭辉望江来各有一批。
16批次中，触发摇号的有8次，其中有4次属于项目首批登记。
同时，六盘首批次推货皆在百套以上，登记人数虽是在下行，但总也是过百的，像XH这次，首开推货且只有22人登记还是第一次……
难道是XH的项目有“致命”的缺点？以至于购房人不愿意登记？
02
单价1.8-1.9万/㎡，高价使人理性
主观些讲，无论是此前触发摇号的项目，还是这两批登记人数不达比例的项目，都不存在“致命”的缺点。
大方向上看，小庙=运河新城，是近一两年利好政策极为密集、投资客尤为集中的新房板块，无论是开发商还是买房人，大多数都是赌它能赢的。
尤其是占比很高的投资客，在小庙这里，板块价值前景可以让他们忽略很多板块的或项目的缺点，比如板块基建极度匮乏、投资周期过长、变数大、房价起点太高、户型丑、品牌口碑较低……
而客观些讲，板块内6盘在大的规划上看不出太大差别。比如XH与THRC这两个项目，处于同一板块，同为装修交付，户型相差不多，对普通购房人的首付比例也都没有做出特别要求，甚至XH的门槛还要低一些，但登记结果就是呈现了“跳崖式”地下行趋势……
从各项目之间的内部关系看，XH的首批登记人数过少大概率是因为在时间上跟THRC撞上了，形成了较为明显的分流。
拉长时间线看，从上坤第一次登记到现在，小庙累积推出了2915套房，4-9月密集触发6次摇号走量超1/3。自此，后续楼盘大多都没能触发摇号。
换言之，板块流量池有限，前期分流较多，导致后续流量不高；而此次两盘登记时间太近，项目之间形成取舍关系，处于对口碑、品牌等主观因素的考量，或许又致使购房人优先考虑了通和和融创；
其它诸如开发商劝阻购房人登记、绑车位之类的说辞，理智上虽不认同，但感性上仍会对此留存10%的认可，以表达对开发商营销策略的些许“敬畏”👍。
而从外部市场环境上看，小庙此番熄火应该属于很正常的平静期。
一个是，年底将近，包括滨湖在内的诸多楼盘都在密集推货，投资客的注意力被分散是一定的。尤其是，这种密集度已经持续了一两个月，小庙、滨湖这两个投资客热衷的板块已经搞了好几拨“推盘潮”，后劲不足是正常的。
有些销售压力太大的楼盘，甚至已经启动了分销。这种戏码，年年都有，不是吗？
二个是，高价使人回归理性，这应该是占比非常重要的一个因素。
前段时间，通和融创项目、方远项目、旭辉望江来项目公布了备案价格，均价一度高达1.8万/㎡，细看标准层价格，毛坯的、可以卖地下室的高速时代书院高达1.81万/㎡，装修的、没有地下室的通和融创融耀星辰高达1.92万/㎡。
哪怕是只往前推到上坤云栖麓，高价标准层不过1.6万/㎡。8个多月的时间，这里的上限就飙了3000+元/㎡。
对于自住的买房人来说，看到这个价格，他们必需要思考，两年后入住时，基建能达到什么程度：商业、教育、交通等配得上它1.9万/㎡的房价吗？
——答案是，别说2年，未来5年甚至更长时间，小庙的基建兑现都称不上“完善”一词；
对于投资客来讲，他们可能更多考虑的是，这个价格会让他们站岗多久，三年或五年之后，能迅速转手吗？账面盈利划得来吗？
——具体行情无法预测，但“房住不炒”的基调不会变，暴涨时代已经一去不返。而且，业内普遍认为，1.8-1.9万/㎡的小庙已经在提前透支往后三五年的房价了。
当然，除了市场分流、房价过高等因素，买房人还会处于自身因素考虑很多，比如土地市场预期下降、项目户型的设计、个人预算等。
图|《上涨》，全景供图
简言之，由内到外的因素叠加之后，小庙在年底熄火算是正常的市场反映，而且可能是暂时性的。毕竟，很多人都说楼市是个轮回，有高峰有低谷；也有很多人相信，人定胜天、事在人为，可能明天就有一阵莫名的风吹过，它就又起来了也说不定……
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