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编者按：今年土地的玩法是“一年只能拍3次地”。在全国二轮集中供地总体“哑火”，流拍连连的情况下，这最后一批次的集中供地就显得任务较重了，看点也势必更多！
合肥第三轮集中供地8区21宗居住地供应，相比前两次，供应量有明显增加，将对明年的合肥市场产生决定性的影响。
只是接近年底，在市场下行的当下，受“三道红线”压迫的房企们，面对如此“饕餮盛宴”，会如何下手呢？土拍热度会继续下行，还是有所“回温”？土拍规则又有哪些“新玩法”呢？房价会因此上涨还是下跌呢？365淘房独家策划《问道》，为大家带来地块、土拍的相关深度解析！
1、土地集中之前，新站是供地大户。
也因为价格较低、自持较少——成本也就较少，加上刚需购房人仍占市场主力——平均出货量较多，再加之许多房企有储备土地的需要，所以新站也就成为了许多房企愿意在此拿地的热门区域。
集中供地之后，新站还是供地大户。
但拿地资金有限的房企们，却不得不被分流，新站的热度也随之下降。
01、3·5土拍
这是集中供地之前，新站出让了2块地，01号地块被17家房企竞争，赢家是中海，也就是现在的中海熙园；02号地块更火，有19家房企参拍，赢家是乐富强，即乐富强观悦台。
02、6·3土拍
这是第一次集中供地，新站出让了4块地。03号有17家竞拍者，04号有14家，05号13家，06号也有14家竞拍者。赢家分别是文一、邦泰、城建和佳兆业。
其中，佳兆业的拿地成本最高，自持52600㎡。现在，佳兆业在滨湖的项目上了分销，集团还有几笔债亟需解决……
03、9·29土拍
实际上，这一次是9·17二批供地的后续，处理的都是拍转挂地块。巧的是，新站这一批2块地都转了挂牌。可惜，位于3号线底站的08号地块还是没能如期出让，07号地块则被国贸拿去了。
现在，2021年市区最后一批次供地来了，新站又出让了4块地，约520亩：位于九中新校南的09号地块、位于京商商贸城对面的10号地块、位于3号线底站的11号地块和位于少荃湖西2公里处的12号地块。
其中，11号地块正是上一次集中供地中无缘入市的08号地块，这一次重新编码，再次出让。但其前途却仍不能说是一片光明。
最大的优势，是地铁。 11号地块位于3号线底站——相城路站向东不远处，目前来看，这也是它最大的优势，俗话说得好，“地铁一响黄金万两”，纯正的地铁盘即便没有增值的前景，但因为交通极为便利高效也会被购房者青睐。
其它诸如价格低、毗邻淮海大道主干道等特点，在全市范围内或许可以称之为“优势”。但仅着眼于周边时，这些都不足称道。竞品的多寡，这是房企拿地时，不得不考虑的一个因素。
最大的劣势，是竞品多。环顾11号地块周边，禹洲嘉誉尚里、锦绣云庭、文一朗书轩以及美的金科郡等4新盘在售，综合体量还不小。这对未来拿地房企来说，大概率是要打持久战的。
二批供地时，这块地就已经占了“磨店五虎”的一个席位。而今重新编码之后，价格没变，毛坯上限还是14184元/㎡，居住面积依然是113.06亩，代建要求还是一所幼儿园……能顺利让“磨店五虎”就位吗？
表面上看，这一次11号地块仍有被搁置的风险。不说这一批供地中有5块滨湖居住地来分流，光新站自己的其它三块地就会抢占许多关注度。
2、在地段上，09、10和12号地块就要比11号多些优势。
01、九中新校旁
09号地块也在职教城板块，居住面积不到70亩，预计会有1000套房源左右，毛坯限价为14130元/㎡，要求代建一所幼儿园。
与11号地块位处合肥东北尽头处不同，09号地块偏西南，它的基础配套和居住氛围相对更完善、更浓厚些。
图|从11号地块向东极目远眺，少有人烟，一大片的平原，安徽楼市实拍
09号地块距离3号线职教城东站约有1公里，相隔2个路口，也属于纯正的地铁盘。
周围小区也非常多，如正荣悦都荟、保利罗兰香谷、梦溪小镇、毓秀雅苑、朗香书院等都是已经建成交付的居住区，还有像禹洲嘉誉尚里、金辉锦绣云庭这类早期开盘、即将建成的小区。
再加上职教城板块几所职教学院都在09号地块周围，如经贸旅游学校、粮食工程职业学院、职业技术学院等，相距不过一两个路口。
所以09号地块周围的居住氛围相对浓厚些，同时，其它基础建设配套也就相对聚集，如合肥九中新校、规划相城小学、规划口腔医院、预计明年5·1开业的正荣悦都荟的商业等。
但需要注意的是，该地周围竞品只多不少。不仅有美的金科郡、保利罗兰香谷这几个尾盘，还有禹洲、金辉这两个上了分销的楼盘，更有融创和邦泰的合作项目、城建地块和文一朗书轩这三个主力竞品。
所以，09号地块也需要做好超长去化周期的准备。
02、陶冲湖板块
10号地块位于陶冲湖板块，居住面积只有61亩多，预计也是800-1000套房的规划，配套修建幼儿园和商业服务。
它的毛坯限价是这四宗地里最高的，达到了15016元/㎡。大概率也是因为它是四宗地里配套最完善、居住氛围最浓厚的地块。
10号地块位于淮海大道和大禹路东北夹角，三面都是成熟小区，陶冲湖城市广场、海润公馆、家天下北郡等环绕在侧。西南过马路就是陶冲湖公园，东南过马路就是京商商贸城。距离安医四附院、168陶冲湖校区等也不过数百米距离。
而即将为之增益的是，10号地块虽远离现行地铁，但地块向东不足1公里处，就是年底即将开通的4号线。再加上淮海大道、新蚌埠路等地面交通的加成，10号地块的交通便捷度是非常高的。
虽然眼下限价是1.5万/㎡，但观察近来有动态的几个项目，如备案到2.0万/㎡的招商奥体公园，就在10号地块东北不远处；再如职教城的几个纯新盘都在规划装修交付。可以大致猜测，新站近来盛行“内卷”，未来10号地块也是装修破限价的概率大些。
03、少荃湖板块
12号地块是这四宗里毛坯限价最低的，只有不到1.4万/㎡。地块面积也是最大的，有213亩多。但纯居住面积仅有约58亩，商住混合面积近142亩，另外还有约14亩要建幼儿园。最终规划上，它或许是房源最多的一块地。但同时，购房者会考虑到整个项目的物业管理问题。预估去化周期也会很长。
但好在，相对来讲，12号地块周边的竞品不算多。
它和11号地块有几分相似，一个极北，一个极东。远眺看上去，都是一望无尽的荒无人烟。
这形成了一个好处：在12号地块的北面几乎看不到高楼，也就是北面无竞品。而南面，数百米范围内算有3个竞品：地块对面的皖投新悦里和力高大发君御天下，还有隔了两个路口，装修多层备案到2万/㎡的招商奥体公园。
理想情况下，只要这块地在价格、品牌和品质上有明显的优势，那基本上也是可以后来居上的。
外部条件也有增溢，比如距离即将开通的4号线东方大道站仅不足500米，距离少荃湖湿地公园仅2公里左右……
但需要注意的是，目前来看，12号地块是没什么居住氛围的。当然，这种情况会在4号线通车以后有所改善，但仍需要一个很长的建设周期。
结语
第三批供地是今年最后一批市区供地，在讨论谁会拿地之前，新站还需要多考虑一个问题：能不能如期拍卖？会不会流拍？
毕竟对新站来说，在外，有滨湖、高新地块珠玉在前；在内，这近520亩涉宅地块还需要与全域20多个新盘、纯新盘的竞争，还都是扎堆聚集的那种。
这一次供地之后，下一批或许要等到明年3-6月。手头资金有限的房企们，这一次需要考虑得更长远、更谨慎。
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