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除了繁华西，大片2万＋/㎡的肥西，都没人买账。
1、一个令人惊呼的事实：北仑一个小镇的房价，2万/㎡起步！
北仑是哪？宁波的一个区。
图|宁波市北仑区，以其境内的深水港――北仑港而得名，疫情之后的北仑港，一箱难求。
宁波这个城市合肥人熟呀，而且，同合肥缘分不浅！
国家统计局上，宁波和合肥同属二线城市，但在第一财经这两年的划分上，宁波和合肥一直在为“新一线城市”的席位“神仙打架”。
今年，宁波取代合肥，重新成为了15个新一线城市的一员；去年，合肥挤掉宁波第一次荣登新一线城市之列。
再有，安徽人都知道浙江省是接收安徽劳动力大军的重省。而小编以在宁波生活过几年的经验告诉你，宁波这个临海的城市，几乎每个小镇都聚集了大量的安徽人。
它的北仑区，更是工业重城，也聚集着更多的安徽外出务工者。它也和肥西一样，入选过全国工业百强县（市/区）。
而如今，北仑和肥西又添了一个联系：房价都超2万/㎡了。
2、肥西新房别墅早就卖过2万/㎡，二手房正在2万/㎡的路上狂奔，努力朝着3万/㎡卖。
而我刚刚从北仑得知，北仑一小乡镇的新房、二手房皆已要2万/㎡起步，在那里待了十几年的亲友，有的赶上它几千一平的时候买了房，有的现在正犹豫踌躇……
尽管北仑同肥西的行政区划量级不一样，但是它的一个小镇的房价却和肥西这个县大差不差，这多少有点令人惊讶了。
小镇的标签，市区的房价，这种匹配，真的会有人去买吗？
我们大肥西好歹是个县，还是全省GDP最高的县，还是特别有期待撤县划区的县，挂2万/㎡都没人买账，宁波市北仑区的一个小镇，会有人接手？银行会批贷款？
盲猜不会。
大可让肥西“现身说法”。
3、眼下的肥西，价格行情是高，但到底脱离了市场规律，不仅需求端不买账；
银行也不愿意批贷款；
中介也怨声连连；
就连开发商也很清楚，宁愿顶格低价卖毛坯，也不愿冒险做精装卖高价。
新房盼高，首付奇高；二手房刚交付还没产证就敢挂2.9万/㎡，靠近高新、政务、经开就挂3万/㎡以上……这样的肥西，行外人看热闹，说它腾飞，夸它牛气，但其实，行业内相关人士并不感觉良好：
中介-高于房产本身的价值，中介难开单。
昨天因租房需要，接触了两位中介朋友。我问他们，肥西到底是因为什么原因上浮这么高，眼看就要摇号了吗？
一位中介朋友X直接给我甩过来成交截图——
7月份，肥西新成交的20套房源里，大半都在1.7万/㎡以下，5套超过了1.8万/㎡，这其中也只有2套单价达到了2.1万/㎡，还是繁华西的房源。
这是否意味着，市场对肥西的价格定位大部分都在1.7万/㎡以下？
而那些猛地挂上3万/㎡的房源，我这位中介朋友是这么形容的：不好（nāo）！
我另一位中介朋友H则是性情中人，他跟我讲了“实话”。
“跟你讲实话，肥西这么搞我们都看不下去，按理说，卖得价高，我们拿的佣金就高哈，但前提是我们能卖出去对吧！那你说，现在信息这么透明，买房的人又不是傻子，谁愿意被割！”
的确，购房者-可不是默默被宰的韭菜。
一个小区成交的价格如何，是藏不住的。
哪怕蓝绿中介上都不再显示记录，但这是信息时代，透明度高，只要肯打听，再有点基本的判断力，基本上一套房产价值几何心里是有个数儿的。
高于心里预期的房源，难卖是一定的，或在价格上几番拉锯，或在网站上多挂个几十几百天……
新华御湖庄园，一个紧挨高新和北雁湖的肥西边界小区，在肥西高价成交的前十套房源中，它占了4套，价格在2.4-2.6万/㎡之间，成交周期则高达534天……
这就是明晃晃的例子。
就算买家最终还是以高价接手了，那还有一道关卡要过：
银行-与实际评估价相差太大，银行不会批贷款，或者直接不接单。
银行手里的贷款本也不是“你申请我就给”的，它自己也有一套评估系统，高于市场价成交的房源，银行只会按照它实际且客观评估出来的价格批给你贷款，这是为了减小收不回房贷的风险。
眼下，银行手里的贷款额度本就紧张，“对于三县的评估价格与当前行情差距较大，银行已经不接单了。”中介朋友X这么跟我介绍。
我另一位中介朋友H也说，他手里有一个肥西的客户，年初就开始办理（贷款），现在已经搁置了6个多月，就是办不下来……
事实就是，无论是买房的，还是放款的，手里的钱都是有限的，都在承担不小的风险，没有哪一个会轻易接手高于市场估值的房产。
图|截自手机基金页面
恰类似股票和基金，当被市场高估时，是要“谨慎持有”的。
4、以上情况，主要是指二手房。但众所周知的是，肥西的新房市场也在上扬，价格上或许受限制明显，没有很突出，但首付要求很高，仍显得“很香”。
在7·29即将拍出的2块地，限价1.5万/㎡，本以为按照眼下的热度发展，这两块地应该会出现精装以破限价。
但有开发商去勘过地，回来告诉说，可能就是顶着限价卖。做精装的话，少说也得到1.8万/㎡，多说得到2万/㎡了，而眼下的肥西滨湖西，地铁未开通，基建也未搭建好，期房要是卖2万/㎡，怕是没人买账！
至此，小到个体买房人，大到金融机构和开发企业，都已经对肥西眼下的市场表了态：当前处于高估期，请谨慎持有。
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