春节之后，有关“楼市回暖”的信号不断。
部分楼盘要打破区域“房价天花板”、提高首付、推盘不断等现象似乎也在证明“楼市回暖”这一信号。
有打性价比的，有打品质牌的，竞争好不热闹，但是话说回来，最检验一个楼盘的还是客户买不买账，最终都需要用数据来说话。
冷热不均，说合肥楼市火热太片面了，有盘去化仅3套！
类似“楼市很热”标签的词语数不胜数，合肥住宅市场真的热度不减？
我们通过合富研究院（安徽）的数据，来为市场呈现一个相对客观的真相。2021年第7-8周（2.7-2.20）销量数据已经出炉，合肥新房市场到底如何？
1、合肥楼市新常态：冷热不均、去化差异较大
通过统计发现，合肥的市场是冰火两重天，不仅是板块，甚至细致到楼盘，最高去化有高达100%的日光盘，最低也有4%成交的楼盘。
合肥共有13盘推出1035套房源，受春节假期影响，整体推货量有所下滑。
从推货区域来看，县域推货相对积极，肥东、肥西及长丰三县推货量占全市总推货量的57.9%；从去化表现来看，区域间去化差异仍较大，包河、肥西区域市场部分楼盘持续高热，去化表现优异，新站、肥东及长丰区域市场热度有所上扬，但去化速度相对较慢。
重点抢先看：
• 从数据上看，热销楼盘大抵地处热门区域，不断有新的规划落地，比如淝河板块、滨湖西板块。
而且仔细分析热销楼盘不是本身产品很有特色、板块内少有楼盘在售，就是性价比特别高；
• 网签率比较低的楼盘除去刚刚加推时间不长，部分销售数据还未上传的因素。要么就是产品本身去化速度较缓，其余大抵集中在一些边缘板块，所以人气不足、去化较慢。
2、买房逻辑变了：热门区域品质楼盘去化速度快
在合肥楼市，除了滨湖、高新、庐阳，包河区毋庸置疑，一直都处于顶流位置。
近年来，包河区的开盘现场，充斥着各种声音，有批评“限价就是摆设”的，也有阔谈未来升值空间的。但不论买房人想法是什么，都不妨碍他们抢房的热情。
开盘结果没有悬念，当天推出房源全部卖光！时代领峯加推看的是运气、中签率，大家关心的是：下批房源什么时候开？不是去化。
不限购的肥西县，竟然活跃成了核心区的样子，光明府2次加推均去化80%以上。
其实这种情况的出现也很好理解。
①、大环境来看：一方面是市区限购政策收紧，一部分客户被迫挤压至不限购区域；另一方面是市区较高的房价压倒一批买房人。
②、肥西自身因素来看：首先是其得天独厚的区位优势，距离主城近，在很多购房者眼中是一个很大的加分项。其次还有地铁等配套的完善、撤县设区等因素，更是让肥西在几个不限购县域里一骑绝尘，一直保持着较高的市场活跃度。
经我总结，销量高的楼盘卖得好主要有以下几个原因：
其一：地处热门区域，比如淝河板块、滨湖西板块自带流量，整个片区的销量就高；
其二：本身产品要特色，要么就是性价比特别高，比如光明府所处的板块在售房源少，且板块热度高。
3、2盘去化3套！刚需盘变得不抢手了？
摆开来看，除了少数受关注的热盘，大部分盘的处境并不乐观，或者说新房市场没大家想的那么热闹。
为什么？
看看配套有待完善的核心区的中签率就能明白，热也是投资人群捧起来的，去化不好的楼盘才是市场该有的模样。
虽说新站、肥东及长丰，区域市场热度有所上扬，但楼盘去化情况很多不尽人意。
从数据表现来看，新站、肥东、长丰品质好的楼盘更受大众欢迎。
新站作为合肥楼市的供货“大户”，僧多粥少去化何其难。从而导致去化缓慢，但只要价格合适、品质过关，性价比高还是能吸引到刚需的。
去化差异大的原因，一方面是由于位置、周边有不利因素且偏远的楼盘去化艰难；另一方面是部分楼盘距离主城较远的区域，买房人接受度不高，升值空间不确定，投资属性不高，几乎都是地缘客户。
肥东、长丰等板块现有配套较薄弱，地铁、大型商业等规划利好均未落地，适合刚需自住。同时，这些楼盘大多属于板块“孤盘”，周边缺乏竞品楼盘来比较，升值空间不确定，投资属性不高，所以市场接受度不高。
目前长丰楼市的主战场集中在北城办板块，在售楼盘众多，包括北城正荣府、世茂云锦等十几家楼盘，产品趋于同质化，区域竞争激烈，楼盘去化压力大。
总体来看，合肥新房市场依然强劲，地段、配套、品质、价格兼备的项目更容易得到买房人的青睐。
当下市场，买房人趋于理智，投资热情冷却，以自住需求为主。从近期开盘项目去化来看，区域及各盘冷热不均现象突出。
一些潜在需求支撑不足、上市量大的区域，像新站、肥东、长丰就明显感受到销售压力；一些供应不足的潜力板块，如包河、肥西等凭借已有的板块潜在客源，开盘去化依然较为轻松。
在住房不炒的前提下，人们更加关注自己的居住需求，在市场趋于稳定的情况下，这种一边提高首付，一边去化不佳的情况两极分化的态势或将持续。
面对2021年，房企推盘节奏加快，高价地、纯新盘都要动了，新房市场又多了不少选择余地，哪些项目又能在一片同质化的楼盘下脱颖而出，值得期待！
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