上周，融创再进包河，拿下与城建琥珀晴川里一路之隔的住宅地块，自持面积4.34万㎡刷新此前由公园万象创下的记录。
包河BH202101号地块实拍
在此之前，融创公布了其进入骆岗生态公园打造的首个项目——融创滨湖湾的案名及放风价格，小高层2.6万/㎡起，这个价格放在2019年末，可以在滨湖四子中选一选。
网传融创滨湖湾规划图
虽然售楼部暂未开放，但是“难买”、“首付有点高”、“是不是要找人”等消息已经传的沸沸扬扬。
近年来，像这样未开先火的楼盘越来越多，是虚火还是真的难买？为什么是这些楼盘抢夺了购房者的视线？
板块高预期 土地供应不足
先来看一下比较普遍的情况。
诸如滨湖、高新、包河骆岗生态公园这些区域，由于官方对其的定位、规划等等，房企及购房者看好板块未来发展及价值兑现，因此在地块拍卖时，就有大量房企报名，入市后自然也不缺购买者。
比如高新天乐片区的银城知庐，客观来说，银城周边厂区颇多，距离地铁、商业有一定距离，但由于科大附中教育资源的引进及高新教育短板的存在，银城均价2.1万+的小高层房源早在2020年11月开盘时就以高首付卖出，而科大附中高新中学今年九月才对外招生，尚未有成绩数据做支撑。
银城知庐 首开现场
另外一方面，就是上市土地数量不足。
以热度颇高的滨湖市场为例，在2020年，滨湖仅出让了两宗居住地，也就是首开时出现全款陪跑的阳光城·檀悦以及自持率将近42%的佳兆业地块。
佳兆业地块 拍卖现场
而回顾2020年的合肥楼市，哪个区域卖的最好，走量第一？还是滨湖。
2020年 合肥成交情况
供不应求的情况下，卖方市场逐渐形成，购房门槛也在悄悄攀升。
稀缺优质学区配套
还有一些楼盘则纯粹依赖学区取胜。
在二手房中，有主城动辄单价5万甚至更高的“老破小”、高新六中划定后极速涨价成交的祥源城等等。
新房市场中，也有大富鸿学府、意禾佶第、银城知庐这样凭借老牌学区/新生名校而受捧的楼盘，即使备案均价3万+、首付比例六成以上也不乏买单者。
大富鸿学府 实拍
优质学区在新房中太过难得，因此一旦入市，全款只是初步筛选的一个“小条件”罢了。
意禾佶第规划图
对于这样的楼盘来说，未开先火是写在基因里的。
从上周的土拍结束之后，许多购房者又开始了新一轮的焦虑，土拍这么热，房价是不是要涨？我该买哪里？
其实，尽管我用了大篇幅的文字来描述未开先火楼盘的成因，但是这样的楼盘终归是少数，放在合肥来说，是集中在西南的几个区域，而诸如蜀山、庐阳北、东部甚至二手房仍然有均价1.5万左右甚至更低的选择。
如果你手持全款，可以在热点区域、楼盘中反复斟酌；反之，如果你预算有限，选择适合自己首付、还贷预算的房源即可。
最后，未开先火的楼盘往往是留给有充足资金储备的购房者，或许条件还不止于此。
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