高新龙湖CBD、50中东名校房、融创包河项目...你期待谁？

编者按：2020年已近尾声，今年受疫情影响，土地供应有所下滑、贷款政策有所放宽，导致下半年楼市整体上扬，部分区域更是出现了类似2016年的火爆局面。近来，全国多城调控政策频繁下发，站队“房住不炒”。365淘房＆安徽楼市独家策划《楼市年终奖》，带你看过去，展望2021。

新的一年已经开始，但是回顾过去一年，合肥楼市从疫情稍有缓解以来，就是一路火热。到10月底佳兆业地块拍卖结束后，不管新房二手房，让“这把火”烧的更火热了。

今天，我们的主题是要来盘点一下2021合肥最值得期待新盘。

一个值得注意的现象是：以前每年年底统计待售新盘的时候，基本在都有40多家楼盘，今年却只有20多家，库存急剧减少，明年的新房市场注定非常“严峻”。

首先来看看高新区。

1、龙湖高新CBD地块。

2021年，高新区或仅有1家新盘入市，即龙湖高新CBD地块，市场关注度非常高。

据业内爆料爆料，龙湖高新CBD地块预计为精装高层、小高层，大概2000多套房源。

面积段在105-116-132㎡，小高层两梯四户，大平层两梯两户，面积段在150—185㎡。

这块不仅是处于高新区的核心板块，位置也是正对蜀西湖，环境非常好。

即使目前龙湖没有官方透漏任何消息，但是网友对这个项目的关注度非常的高，已经有很多人问全款能不能买到了。

受到如此高的关注度，不仅仅是地段好，还是因为房荒。

蜀西湖板块目前仅有乐富强悦湖熙岸高层房源，金鹏麓山院还有少量小高层在售，其他项目都在清盘边缘。除了龙湖，高新区目前并没有其他新盘库存了...

再来看看同样“房荒”的滨湖新区。

1、佳兆业05号项目

2021的滨湖新区，也只有1家新盘库存，也就是以一己之力推动整个合肥房价上涨的佳兆业05号项目。上市热度参考阳光城檀悦，预计首开又是全款大战+关系户。

2020年10月30日，滨湖区BK202005居住用地被佳兆业夺得，该地块位于滨湖区金融板块，竟自持面积23.85亩，占总面积的42%。可售房源少，且项目成本高，很有可能基本都是大户型，首开即清盘也不是没有可能。

地块周边的小区比较多，如保利拉菲公馆、滨湖万科城、合肥云谷、滨湖向上城、华冶水晶公馆等，这些小区多为大品牌的高端住宅，也是滨湖二手市场比较活跃的小区，居住氛围浓厚。

另外地块周边生活配套也比较完善，临近地铁5号线和在建的云谷金融城；同时地块位于师范附小教育集团第四小学+合肥市第四十六中学教育集团南校区的学区范围内；可以说地铁、学校、商业等全拥有，生活比较方便。

滨湖本来在售新房就少，新盘还只有一个，需求外溢到包河区是一定的，接下来看看包河区。

根据目前的库存来看，2021年包河区或将有3个新盘入市，集中在包河工业园板块，上市价格预计2万/㎡起步。

1、融创滨湖湾

融创滨湖湾拟规划8栋低密度住宅+7栋高层、小高层(具体以官方公示为准)。值得注意的是，竞自持面积33800㎡，相当于小区的1/3，高层房源基本为自持租赁。

融创滨湖湾的楼面价也是包河区今年成交地块楼面价最高的，2020年10月30日，融创以1835万元/亩竞得包河区BH202007号居住用地，01地块住宅楼面价12511.3元/㎡，02地块住宅楼面价13762.43元/㎡，自持面积已经达到33800㎡。

周边在售的新房项目较多，有金科博翠天辰、乐富强悦融湾、高速时代首府以及琥珀晴川里，但是库存都不多了。融创虽然能补充一定库存，但是价格一定又会是板块内的天花板，刚需基本无望。

2、招商东望府

9月24日，招商以1580万元/亩竞得位于包河区天津路以东、哈尔滨路以南的BH202006号地块，总价194258.35万元，居住楼面价10772.67元/㎡。

据了解，这个楼盘靠近绕城高速，周边工厂较多，项目定位刚需，以小高层、高层为主，面积段多集中在80-100㎡，是想要置业包河的年轻人，明年可以关注下。

3、中海BH202005地块

2020年8月底，中海以1395万元/亩竞得位于包河区包河大道以东、延安路以北的BH202005号地块，总价57504.8万元，居住楼面价9511.32元/㎡，溢价率6.49%。

该项目暂时没有更多消息，我们将会持续关注。

接下来看看库存还比较充足的蜀山区。

1、意禾佶第

意禾佶第有三栋高层住宅（层高分别为24F、27F），还有新建多层商业及配套用房。

值得一提的是，根据2020年的学区划分，该地块学区为五十中学东校（西园校区）+安医大附属小学，是五十中本部范围内唯一的新盘，周边二手房价格大多在2万/㎡以上。

据网传消息称，3栋高层中仅有5#楼（层高24F）将对外出售，均为60㎡左右小户型，总计共240套房源左右，其余两栋均为安置房。 五十中本部学区新盘，若仅有1栋高层对外，抢手程度不言而言。

2、佳源花海印象

佳源花海印象位于天狮路与皖山路交口西南角。

规划显示，佳源花海印象项目拟建5栋17-18F小高层，2栋11F小高层，4栋8F低密度多层，一栋24F自持租赁住房，共654户，其中商品住宅560户。项目分为3个地块，A地块为居住地块，B地块为邻里中心地块，C地块为幼儿园地块。

佳源花海印象位于董铺湖板块，周边目前在售楼盘基本都以别墅、低密度住宅为主，高层房源稀缺，明年上市基本不愁卖。

3、龙湖文德璟宸天著

明年蜀山区的重点区域，应该就是运河新城板块，这一点从土地出让上完全可以看得出来。

首先就是龙湖文德璟宸天著，这次龙湖首次在合肥西边拿地。项目共规划16栋房源，其中6栋17-18F及1栋13F的小高层、7栋11F及1栋10F、1栋7F低的密度多层。

目前该项目已经启动验资，网传放风价精装1.7万/㎡。(注：以项目实际开盘信息为准)

4、上坤云栖麓

与龙湖同一天拿的地，项目拟建11栋7-11F小高层，6栋14-18F小高层，1栋11F自持住宅，共930户。网传放风价毛坯1.6万/㎡。

5、台州方远蜀山区SS202007号地块

2020年11月底，台州方远竞得蜀山区SS202007号地块，居住用地楼面价8074.96 元/平米，自持面积11600㎡。

土拍现场吸引了融创、旭辉、万科、华润、龙湖等20家房企到场抢地。更见多家房企大佬现身，如旭辉总裁俞能江等。

6、高速蜀山区SS202008号地块

与SS202007号地块同一天出让的，还有高速竞得的蜀山区SS202008号地块。居住用地成交单价969万元/亩，楼面价8074.96 元/平米，自持面积17400㎡。

地价决定房价，8月上坤和龙湖拿地价仅7000元/㎡，同一板块同一配套的11月，拿地价迅速涨到8000/㎡。

可以肯定的是，明年板块内四大新盘龙湖文德璟宸天著、上坤云栖麓、台州方远地块、高速地块入市，势必将抬高小庙房价。

目前来说，这一板块在售楼盘仅有京冠悦荣府一家，均价约12416元/㎡。

总体来看，蜀山区的新盘量还是可以的，但是四个都在运河新城板块，距离主城区较远，且放风价都不便宜，合肥的刚需购房者再次向外围扩散。

2021年，庐阳区有3家新盘待入市。

1、祥生庐州云境

祥生庐州云境位于四里河板块，项目由3幢12~13层小高层和15幢8层低密低密度住宅组成，容积率低至1.2的改善住宅。

另外还有代建的45中固镇路中学，邻近四里河滨水生态公园，居住环境还不错。

据该项目置业顾问透露，首开价格可能超2.5万/㎡。

2、万兴林里间

万兴林里间共规划住宅10栋，其中1栋27F高层，5栋小高层(2栋18F、3栋11F)，还有3栋低密度住宅(2栋8F、1栋6F)，共规划657户。

项目位于阜阳路与北二环交口，同板块在售楼盘有学林雅苑(装修高层17338元/㎡)、佳源金科阅庐春晓(毛坯小高层16977元/㎡)、金地格林传奇(22199 元/㎡)。

3、康城LY202004号地块

庐阳LY202004地块为省监狱局机关大院旧房改造项目，规划5栋高层，其中2栋28F，27F、20F、17F各1栋。(最终以官方公示为准)。

2020年10月12日，安徽省康城房地产以1600万元/亩摘得庐阳区LY202004号居住地块，总价21168万元，楼面价9486.12元/㎡，溢价率3.23%。

该地块位于庐阳区老城中心，周边居住氛围浓厚，依据2020年庐阳区学区划分，该地块配套学校为安庆路第三小学、45中六安路校区(本部)，后期项目入市具体以学区确认函为准。

该地块所处的环城公园板块暂无新房在售，周边“老破小”二手房参考均价2万—3.1万/㎡。

不过，该项目未来可能并不对外销售。

2021年，瑶海区将有1个新盘入市。

1、伟星玖玺台

伟星瑶海YH202003号地块案名公布：伟星玖玺台，打造高端台系作品 ,项目规划小高层+高层产品

2020年8月20日，伟星以1209万元/亩竞得瑶海区YH202003号居住、商业用地，总价67495.86万元，住宅楼面价8243.14元/㎡，溢价率29.3%。竞自持面积达到8200㎡。

该地块位于东部新中心核心区东北侧，北侧是新周谷堆，周边有地铁6号线(规划中)。

其中，龙湖天璞、百大东城印象都已于近日正式首开。

最后再看看库存一向比较充足的新站区。

2021年，新站区或将有6大新盘入市，是合肥九区中新房供应量最多的区域，以高层、小高层房源为主，新房均价1.49万/㎡。

1、海伦堡XZ202001地块

项目拟建设24栋住宅楼，规划建设为14栋低密度住宅(8F-11F)+8栋高层(18F-24F)+2栋高层(23F，自持租赁)的业态住宅，总户数约1324户。

该地块位于新站高新区龙子湖路以北、铜陵北路以东，面积：98.6137亩，规划用途：居住，临近地铁4号线末站(东方大道站)(在建，预计2021年年底开通)

2、招商XZ202004地块

招商新站区XZ202004号地块位于东方大道以南、卧龙湖路以西。紧邻地铁4号线(建设中)东方大道站。与上述海伦堡XZ202001地块相邻。

土地面积：525亩(其中体育用地A块:166.27亩，体育用地B块:84.28亩，居住用地C块:274.45亩)。

该项目未来将会建设合肥首个TOD上盖综合体-体育文化主题TOD综合体。

同时，该地块还是轨道交通4号线停车场上盖物业，拉动区域价值增长。

3、禹洲XZ202005号地块

新站区XZ202005号地块被禹洲夺得，成交单价979万元/亩，楼面价7342.46 元/平米，总价85529.16 万元，溢价率39.86%，竞自持4200㎡。

地块位于新站高新区淮海大道以南、相城路以东;面积87.3638亩，用途：居住;出让年限70年;容积率：≤2.0。

4、金辉XZ202006号地块

新站区XZ202006居住用地被金辉夺得，成交单价979万元/亩，楼面价7342.46 元/平米，总价90940.58 万元，溢价率39.86%，竞自持面积6600㎡。

与上述禹洲XZ202005号地块相邻，地块位于新站高新区淮海大道以南、相城路以东;面积92.8913亩，用途：居住;出让年限70年;容积率：≤2.0。

综合来看，合肥2021年目前只有蜀山小庙、新站和庐阳区的纯新盘库存稍微充足一点，但是总体房源也不是很多。

特别是滨湖、高新，新盘可以说是约等于无，且目前在售新盘基本剩余的房源也很少了。普通市民最大的希望，不过是今年能有更多土地出来，让大家想买房子就能买到。

合肥9区中，还有两个从未提到的区域，就是政务区和经开区，区域现状大家都清楚，就算楼盘的位置有致命的缺点，也不乏大批购房者买入，实在是新房库存太过紧缺。

根据安徽楼市统计，合肥九区的库存环比走势情况就能印证这一点。

目前有7个区的库存出现了下跌，其中，包河区的降幅最大，库存下跌了898套。此外，滨湖区的库存也出现了较大的下跌。

今年滨湖区有不少新盘项目入市，给市场带来了充足的库存，所以上半年会有一个上涨的趋势。

但是进入下半年之后，滨湖区的纯新盘基本上已经全部入市，再加上市场的火爆，所以库存是不断的走低，临近年底更是出现断崖式下跌。

不仅是滨湖区，我们还可以看到庐阳、蜀山、高新等区域的库存下跌趋势也比较明显。

现在可以期待的就是2021年能有更多的土地入市，而根据合肥市土地市场网发布的公告，截止目前，2021年1月合肥预计有6宗地块等待上市拍卖，总面积630.63亩。

其中居住（含居住类）地块有4宗，总面积约538.2亩。

​从地块位置分布来看，包河区1宗、经开区3宗、瑶海区1宗、肥西县1宗。 从规划用途看，纯居住地1宗，商住用地3宗，科研2宗。​1月土时间分别是1月18日、1月22日。其中1月18日的土拍地块，全部是2020年12月转挂牌的地块。

从合肥1月的供地计划来看，经开区、肥西、包河都有有质量不错的新地块上市，但是大家最关注的滨湖和高新，暂时仍没有动静。你最期待哪里的地块出让？

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