房博士|详解未成年人名下的房产能否买卖？
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合肥热线 365淘房 讯 赵光月 当前不乏以未成年子女名义购房的家长，未成年人的权益受到法律的特别保护，法律是否支持未成年人名下房屋买卖？如果可以又该如何买卖房屋呢？一同看下文！ [跨新年住新房：合肥优质15盘9900元/㎡起任选>>>] [通南彻北:曝合肥1号线5大换乘站 9家双地铁盘抢入手>>>]
一、未成年人名下的房屋能否买卖
 （未成年人名下的房屋能否买卖 365资料图） |
我国《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题意见第10条规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。
根据以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，否则，监护人不得处理被监护人的财产。对于“为被监护人的利益”的情形，我国法律还未作出相应的规定。根据司法实践，以下情形可以视为“为被监护人的利益”：
（一）作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的。
（二）作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的。
（三）根据《侵权责任法》第三十二条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。”，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的。
（四）未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，而处理未成年人房产的。
（五）作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。
二、未成年人如何买卖房屋
 （未成年人如何买卖房屋 365资料图） |
根据我国法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为，其他重大民事行为则应当由其监护人代理，或征得监护人的同意。未成年人的监护人为了未成年人的利益，可以处理未成年人的财产。由此，未成年人可以办理房屋买卖及房屋产权登记手续，具体程序规定如下：
（一）未成年人买房
例如李先生想为其子小明购买某套房屋，并在房地产权证上写他10岁儿子小明的名字。由于小明未满18岁，是未成年人，那么李先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交购房人小明的户口簿或出生证、独生子女证以及小明监护人的身份证明。同时，户口簿、出生证、独生子女证上要能明确记载监护人与小明的父子或母子直接关系。备齐以上资料后，李先生就可前来房管局办理房屋交易登记手续，将该房产登记在小明的名下了。
（二）未成年人卖房
例如李先生夫妇想出售儿子小明名下的一套房产，则必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定，一是监护人为了未成年人的利益才能出售其房屋，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书且保证书须经公证处公证。满足了以上条件，李先生夫妇除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人小明的户口簿或出生证、独生子女证、监护人的身份证件，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。李先生夫妇如备齐以上资料，便可到房管部门办理房屋出售的相关手续，李先生夫妇就可以顺利出售小明名下的房屋。
以上就是对“未成年人名下的房屋能否买卖，未成年人如何买卖房屋”的具体介绍，希望通过上文的范例能够让您明白未成年人如何买卖房屋。值得注意的是，社会上有很多人谎称自己可以帮助买卖此类房屋，但是请当事人不要轻易相信，以免造成利益损失。如果您对此还有其他不明的，例如未成年人名下的房屋如何过户等问题，可以咨询专业的房产律师，或是直接委托律师帮助您办理相关流程。
楼房登记在孩子名下
例：张某和王某育有一子张某某。2012年，张某夫妇购买了第二套房。在办理房产证时，他们把第二套楼房登记在了张某某名下。2014年3月，张某和王某因感情不和，协议离婚，张某某跟王某一起生活；第一套楼房卖了用于偿还借款，第二套楼房归王某所有。2014年11月，张某因生意亏损，想到第二套楼房应该是夫妻共同财产，遂以财产分配不公为由将王某起诉到了当地法院。
三、夫妻离婚能否分割孩子名下的房产
 （夫妻离婚能否分割孩子名下的房产 365资料图） |
依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第9条第1款规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
《城市房地产管理法》第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。张某和王某将所购房屋无偿登记给未成年子女张某某，实际上属于父母对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系成立。因此，张某某是该房屋的所有权人，张某与王某均无权处分。
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