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365淘房 合肥站 在2021年步入最终章时刻，热了一年的滨湖新房市场，依然动作不断。
接下来的几天里，还有纯新盘备案、首开，有热盘加推，一波房源要入市……
一、提前首开！2.8万/㎡、最快月底登记
首先就是，之前宣传要“要推迟入市”的滨湖珺和府项目，现有望提前开盘了！
前两天项目传出消息：原定于明年3-4月首开，可能会提前至本月底或1月初，计划首开1#、2#、6#、7#，4栋小高层，装修交付，建面约143-172㎡。
置业顾问也发布消息让意向客户准备冻资，最低冻资金额约300万元。
近日微博爆料，项目已经备案，备案均价在2.8万/㎡左右。
根据项目最小户型143㎡来算的话，项目总价大约也是400万起。
按照项目传出的刚需首付3成，非刚需预计首付8成起，刚需首付120万左右，非刚需首付320万左右。
在众多楼盘登记降首付的情况下，珺和府依然设定非刚需为8成，看来项目对自身首开热度很有自信啊。
那对于买房人来说，这个项目值得买吗？
首先，地段很优越！
位于正宗的省府板块，还是省府中轴。可以看看禹洲绿城蘭园、阳光城檀悦的热度，能买入的都被网友称为“天选之子”。
其次，配套很优质！
现在看来项目的北侧和东侧可能有点“荒”，但其实项目周边有地铁1号线、5号线、7号线站点，融创秀场、十五里河景观带、骆岗中央公园、招商商业、阳光城商业、寿春中学、华山路小学、中国科学技术大学附属第一医院……
再者，价格不低，但依然有不少倒挂。
之前的禹洲绿城蘭园装修高层均价约23384元/㎡，装修多层约28195元/㎡；阳光城檀悦装修高层均价约24482元/㎡，装修多层约25701元/㎡。相比之下，珺和府装修小高层均价2.8万/㎡，价格提高了不少。
但是与周边二手房相比的话，还有有些倒挂的。
比如珺和府南侧的招商雍华府目前二手房均价约4万/㎡，多层最高已经挂到近5万/㎡，高层小高层也已挂到4.2万/㎡、4.3万/㎡。
项目西南侧的碧桂园中堂的均价也已超3.5万/㎡，最高已挂到3.7万/㎡。
综合看，珺和府和周边二手房至少有着7000-12000元/㎡的倒挂。
有意向的改善购房者们，可以准备好资金，坐等登记吧。
二、佳兆业滨湖和鸣多层预计月底加推！
除了纯新盘，金融板块的佳兆业滨湖和鸣9#楼已拿证10天了，预计12月底就会启动登记。
装修多层9#楼，共8层，约48套房源，户型主要有120㎡、132㎡，以及6套340㎡左右的底复，备案均价约25525元/㎡。
房源标准层总价大约在351万-433万之间，若按照项目上次登记的要求，刚需首付3成、非刚需不低于8成首付。
那么此次加推，刚需预计首付在105万-130万之间，非刚需预计175万-347万。
项目在10月初首开登记的时候，7栋楼，还包含一栋小高层，登记情况并不理想，还创造了滨湖历史：自摇号以来，滨湖首个不摇号的项目。
这其中原因有很多，价格太贵、中海九樾分流、品牌较弱……
但现在看来，在置地、联发、建发几个新项目的衬托下，佳兆业滨湖和鸣的这个买入门槛，顿时就不高了。
尤其是120㎡、132㎡的户型面积段，装修多层的产品，在滨湖市场已是稀缺的存在。
若9#楼入市后，项目也仅剩一栋多层待售了，机会也不多了……
三、热度下降？库存增加？2022年滨湖…
另外，刚刚登记结束的滨湖金融板块纯新盘联发正荣滨语听湖，结果已经出来。
项目4栋楼，264套房源，共有303人登记成功，其中刚需8人，普通购房者295人。
登记比例还不足1:1，成了滨湖又一个不用摇号的新盘。
据悉，项目也将在12月28日自行开盘。
这次，联发正荣滨语听湖非刚需首付仅5成，仍然没有触发摇号，可见目前滨湖的热度也在下降。
虽然多宗住宅地块连续成交，多个纯新盘入市首开，但是依然没有为区域带来更多的流量和热度。
如今市场下行，很多买房人选择观望，想等到明年看看。那么，2022年的滨湖市场会如何走呢？
今年滨湖区一共成交7宗涉宅地块，成交面积约700亩，最低毛坯限价约2.3万/㎡。
那么，明年买房人能买到的房源有多少呢？
置地栢悦轩：剩1栋26层的高层，户型184㎡、229㎡。
联发正荣滨语听湖：13栋高层、小高层
佳兆业滨湖和鸣：剩余1栋8层的多层。
阳光城檀悦：还剩2栋多层和4栋高层。
保利和光尘樾：仅剩下F地块G1#高层，预计88套房源。
文一塘溪津门：剩余部分墅类产品。
宝能城：剩余约3栋高层。
以及5个纯新盘：
珺和府：规划14栋楼，约1212户。
招商滨科城BK202105号项目、保利滨科城BK202106号项目，居住面积只有47.5亩、61亩，去除20%、15%的保障性租赁住房，后期可售部分也很有限。
置地BK202108号项目（居住32.34亩）、置地BK202107号项目（居住66亩），预计依然是大户型产品，整体套数并不会太多。
综合来看，2022年买房人在滨湖市场主要的选择对象是：
金融板块的联发正荣滨语听湖
省府中轴的阳光城檀悦、珺和府
省府东的置地BK202107号项目、招商BK202105号项目、保利BK202106号项目
且由于新项目的毛坯限价大多处在2.3万-2.5万/㎡左右，入市户型也是以大户型为主，也意味着明年的滨湖市场将呈现出：面积大、总价高、门槛高的特点。
对此，各类买房人面对的问题也不相同：
1、刚需群体：高总价、高门槛的行情，即使3成首付，需要的首付资金和月供都大大增加，刚需登记买入的数量会大大减少，刚需买到的几率大大增加。
2、改善群体：品质、产品更加高端的滨湖，对资金充足的改善买家来说是一大利好，可选择的项目、产品增多了，只是多层产品或将逐渐稀缺。
3、投资群体：置业成本越来越高，在“房住不炒”的背景下，投资客需要慎重考虑。且滨湖的投资客将大大减少，区域也将回归居住。
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