南京15宗地终止出让，6天后的合肥会有“变数”么？

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365淘房 合肥站 随着2021年接近尾声，全国22城第三轮，也是今年最后一轮集中土拍陆续启动。

在第二轮土拍明显降温的情况下，这第三次供地多城在多方面进行了优化和放松。

合肥也是如此，相比前两次，这一次供地无论是数量上，还是覆盖区域范围上都是最多的。

只是，第三批集中供地的出让条件究竟放松了多少？出让条件优化下市场会回温吗？

一、27宗2657.99亩！合肥第三批次集中供地29日开拍！

根据合肥土地网发布的公告，截止目前，合肥预计有27宗地块等待上市拍卖，总面积约2657.99亩。其中市区居住（含居住类）地块有21宗2327.66亩，包含滨湖、包河、高新、新站、蜀山、瑶海、庐阳区域。

拍卖时间为：11月29日！

相比之前，合肥这次供地的主要变化有：

1、竞品质地块增加，多达11宗，占比近50%！

对比第二次在包河、经开试点竞品质，这次覆盖了滨湖、高新、蜀山、新站4个区域，尤其是新站，4宗地块全在内。

2、配建保障性租赁住房比例有所降低！

第二次供地中17宗地，配建保障性租赁住房比例在20%以上的占比41%。这一次占比仅有31%，且无配建保障性租赁住房要求的地块达到了9宗。

3、代建要求减少！

这一次21宗地块的代建要求均不多，只有约14宗地有幼儿园学校等少量的服务设施代建要求之外，还有几宗地块无任何代建要求，或是其他少量道路、小公园等修建要求。

当然，此次合肥第三次供地依然有很多看点：

01、宇宙滨5宗地，超3000套房补仓！

位于“师范附小+46中”双本部学区房范围内的滨湖BK202108号地，约69.08亩，商品住宅（毛坯）平均备案均价25433元/㎡。

地块与师范附小（南教学区）仅一路之隔，周边暂无新房项目，二手房主要有书香门第、丽水家园、滨湖惠园等小区，挂价基本都超3万/㎡、超4万/㎡……

而该地块毛坯限价2.5万/㎡，若加上装修，后期入市预计会卖3万/㎡左右，与周边“老、破、贵”的房源相比，非常香！

金融板块滨湖BK202109号地块，占地42.76亩，商品住宅（毛坯）平均备案均价23968元/㎡，须配建保障性租赁住房25%。

地块被回迁房滨湖欣园和桂园包围，同时周边还有旭辉御府、中铁滨湖名邸、保利和盛公馆等品质热门小区，临近师范附小四小，周边生活氛围浓厚，生活配套齐全。

省府东，十五里河旁，南淝河路与福州路交口的南北两侧的滨湖BK202105号和滨湖BK202106号地块。

滨湖BK202105号地约47.5亩，须配建保障性租赁住房20%，商品住宅（毛坯）平均备案均价24590元/㎡。

滨湖BK202106号地约133.54亩，须配建保证新租赁住房15%，商品住宅（毛坯）平均备案均价23565元/㎡。

这两宗地临近十五里河、在建的广东路初中、在建的地铁7号线天津路站；西边临近滨湖润园、沁园等回迁小区，其余主要都是空地状态，各项配套生活设施的兑现还需要一定的时间。

保利和光尘樾北侧的滨湖BK202107号地块，占地138.87亩，商品住宅（毛坯）平均备案均价24847元/㎡，须配建保证新租赁住房20%。

该地块紧邻地铁5号线扬子江路站口，西侧是在建的中国科技大学附属第一医院；另外地块周边高端住宅较多，如南边就是保利和光尘樾，西边建发地块、招商雍华府、禹洲绿城蘭园、阳光城檀悦一字排开。

该地块后期入市价格和热度均可参考保利项目。

02、2022年高新“必摇盘”来了！

房荒、地荒的高新区终于供地，还是面积超318亩的巨无霸。

这次高新最大的看点就集中在高新区GX202110号地块上。

配建保障性租赁住房比例（毛坯）为25%，商品住宅（毛坯）平均备案价格22373元/㎡。

目前地块周边道路基本上已经建设完成，且距离地铁4号线的青龙岗站只有500米的距离。往东3-5公里左右，还有砂之船奥特莱斯、高新银泰、安医附院高新分院、合肥七中、北师大附中等等。

该宗地块的住宅面积达到了200余亩，预计会产生近3000套房源，而这也将是明年高新市场的主要供应来源。

03、蜀山二环、董铺湖、运河新城全补货！

在火热的运河新城板块，将再供应一宗地块，蜀山区SS202119号地面积49.78亩，配建保障性租赁住房比例为20%，商品住宅（毛坯）平均备案价格15014元/㎡。

若该地块的成功入市，运河新城板块也将形成7家楼盘集中扎堆的现象。

董铺湖附近81.5亩蜀山区SS202116号地块，二次上市拍卖，相比第一次一些配建要求都有所下调。

能否成功入市，还是很受关注的。

西二环旁蜀山SS202120号地块，面积113.41亩，毛坯限价21753元/㎡。

属于蜀山老城区优质地块，配套、交通都比较齐全，生活比较便利。周边新房项目较少，后期入市压力不大。

合肥新西站附近蜀山区SS202118号地块，也是二拍的地块，约49.87亩，容积率4.2，预计将规划为纯高层。

同样是老城区地块，周边都是一些老旧小区，如清溪家园、万联春晓翠庭、城市经典小区、省农委宿舍等。且西侧紧邻铁路，整体环境较嘈杂。

不过地块向东约150米处就是地铁3号线的南新庄站，未来业主地铁出行将十分方便。

该地块旁边还有一宗蜀山区SS202121号地块，面积为100.22亩，配建保障性租赁住房比例为10%。商品住宅（毛坯）平均备案价格19635元/㎡。

该地块的周边条件也比较一般，周边以工业区为主，有在建的合肥新西站，东边还有污水处理厂、铁路线，居住氛围不太理想。

04、包河再供超200亩的“巨无霸”地块！

包河BH202107号地块整体面积为243.42亩，配建保障性租赁住房比例（毛坯）为10%。商品住宅（毛坯）平均备案价格19335元/㎡。

目前地块周边还处在待开发状态，有很多空地，周边有大圩生态农业旅游景区、大圩镇政府、金葡萄家园小区、滨湖卓越城、北京电影学院影视科技创新创业园等。商业、医疗、学校等生活配套比较短缺。

且地块属于热门板块的边缘地带，城市界面一般，认知度也不太高，发展可能需要较长时间。

另外还有一宗袖珍地块，面积仅约14.56亩的包河BH202108号地块。商品住宅（毛坯）平均备案价格20470元/㎡。

从周边情况来看，配套齐全，居住氛围比较浓厚。如周边有绿园小区、恒生阳光城、汇景花园、花苑小区、宝利丰广场智慧公馆等小区，一路之隔还有漫乐城购物中心，以及众多的底商，可满足日常生活所需。

05、庐阳约228亩地撤拍重挂！

庐阳202108号地块位于四里河北地段，面积约227.97亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格15461元/㎡。

周边配套一般，仅有合淮路一条入市通道，规划有地铁S1号线，但站点设置距离地块不近。

不过项目代建幼儿园、中小学、商业等，可以弥补不足。

06、瑶海区2宗146亩地上新！

瑶海YH202111号地块，面积约110.99亩，商品住宅（毛坯）备案均价17218元/㎡，配建保障性租赁住房比例（毛坯）为5%。

蚌埠路第四小学就在地块后面，西南还有合肥市三十八中（南陵路分校），同时地块自身还将配建幼儿园，教育资源较丰富。

龙岗板块的瑶海区YH202110号地块，仅有35.94亩，商品住宅（毛坯）备案均价15753元/㎡，配建保障性租赁住房比例（毛坯）为10%。

该地块周边有创智家园、瑞泰和园、文一名门名城、海州景秀世家等小区，居住氛围较好，生活较为方便。

07、新站库存重灾区又出4块地！

职教城板块，九中新校南的新站区XZ202109号地块面积为75.4亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格14130元/㎡。

地块距离3号线职教城东站约有1公里，周围有正荣悦都荟、保利罗兰香谷、梦溪小镇、毓秀雅苑、朗香书院等小区，还有像禹洲嘉誉尚里、金辉锦绣云庭新房项目，后期基础配套和居住氛围相对更完善、更浓厚。

陶冲湖板块的新站区XZ202110号地块，面积为104.68亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格15026元/㎡。

地块三面都是成熟小区，陶冲湖城市广场、海润公馆、家天下北郡等环绕在侧；西南是陶冲湖公园，东南是京商商贸城；距离安医四附院、168陶冲湖校区等也不过数百米；还有年底即将开通的4号线也在附近……配套完善也相对优质。

地铁3号线底站的新站区XZ202111号地，也是二次集中供地中被撤销的08号地块，这一次重新编码上市。

地块面积为126.56亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格14184元/㎡。

地块最大的优势，就是地铁。但就地铁3号线底站边今年入市的禹洲、金辉两大新房的热度来看，似乎地铁的优势并不明显。未来该地块的热度如何，有待观察。

少荃湖板块的新站区XZ202112号地块，面积为213.06亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格13924元/㎡。

地块距离即将开通的4号线东方大道站仅约500米，附近有皖投新悦里、力高大发君御天下、招商奥体公园等项目，最高装修就均价已达2万/㎡。

不过地块周边大多是待开发的荒地，配套待完善，且可能需要一个很长的建设周期。

不过值得关注的是，此次新站4宗地全部“竞品质”，对刚需或是一大利好。

二、上调限价、降保证金，第三次集中供地出让条件大幅放松

据统计，截至目前，北京、深圳、广州等17城完成第三批次地块集中挂牌，出让时间集中在11月底和12月，预计其他重点城市短期内也将陆续挂牌，保证年内完成三批次地块出让。

不过这些已挂牌的城市中，我们可以明显发现地块在资金门槛、出让条件等方面都有一定程度的放松。

如亿翰智库的数据统计显示，很多城市的竞拍规则基本延续，但是出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。

|图片来源亿翰智库

比如在竞拍规则方面，深圳由竞自持改为竞公共住房面积，合肥竞品质地块增加。

限房价方面，部分城市出现放松。广州取消部分区域试行的限房价政策；福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%；杭州至少13个板块的限价上涨，个别板块涨了2000元/㎡。

在保证金方面，一半以上城市有不同程度调低。苏州大部分区域地块保证金比例由50%下调至30%；南京和无锡主城区部分地块保证金由30%下调至20%；杭州重启了上限5000万的预约申请制度；福州保证金全部设定为20%，上一次部分地块保证金比例为50%或100%。

|图片来源亿翰智库

另外，还有其他一些条件的放松。比如南京第三批供地取消二批部分地块的“不得联合竞买”限制；福州允许未竞得房企参与符合保证金条件的其他宗地的竞买；无锡三批次地块50%首付款的支付时间较二批次延后20天……

政府部门降低土拍门槛，原因主要有两方面：

一是，由于之前严格的竞拍规则，如繁琐的配建条款、严格的限价，导致第二轮集中供地出现较大范围的终止出让、流拍现象。再加上信贷政策收紧，房企拿地的积极性明显下降。

二是，9月末以来监管部门连续释放维稳信号，信贷政策也边际改善，土地供应规则过于严厉的现象也在顺势缓解。

三、再现“终止出让”，第三批次集中供地命运几何？

在如此已经放松、优化的竞拍规则下，这第三批次拍地的热度应该会有所回升才对。

但是，昨日，南京一则“终止出让”的公告，似乎在告诉所有人，事情“没那么简单”。

这就是南京终止出让公告的全文，15幅地块因故终止出让。

但若细品，其实也没那么意外了。

第三批次集中供地，南京61宗地挂牌，而这被终止出让的15宗地块中，有13宗来自非热点片区，另外2宗地因相关配建要求而遭冷遇。

房企拿地更加理性谨慎的情况下，这些地块自然没人关注。

而这第三次供地，是继续下行，还是热度有所回升呢？

刚刚拍完的无锡，或许就是当下土地市场的缩影。

11月1日无锡第三轮集中土拍，虽然全部实现成交，但其土拍热度是依次递减的：

第一次地价触顶比例达93%，全部成交。

第二次地价触顶比例降至39%，且有一宗地块流拍。

第三次集中供地虽然没有流拍，但也无地价触顶，仅3宗地块以低溢价成交，最高溢价率也不过2.76%。

可见，出让规则的调整只是一部分，起到不同程度的促进作用。市场热度回升需要多方面因素共同作用，如地价下调、企业融资环境改善等。

而目前，房企们的资金压力依然不小，年底房企重点工作仍是加快销售回款，保障现金流安全。

而且一些城市第三批供地对房企购地自有资金来源的审查要求未变。

因此，预计第三批供地市场或将延续整体低温态势，市场热度保持分化，出让条件优化下终止供应、流拍的情况或将有所改善。

结语

合肥第三批次集中供地，在放松了土地出让金的支付期限，降低配建和产业引进等要求的情况下，还会有终止供应的情况吗？热度会有所回升吗？敬请期待！

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