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今年以来，全国楼市调控政策密集出台，新房、二手房、土地、贷款、学区，房地产的方方面面都被重锤。
随着潮水的不断褪去，火热的楼市也开始降温了！
中央不断出手
488次调控刷新历史
如今，中国房地产市场出现了巨大的变局。
上周，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，发出三大信号：
1、“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。
2、对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。
3、持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
在共同富裕的目标引领之下，房住不炒、住有所居成为下一阶段房地产的主旋律。
据统计，2021年1-8月，全国累计房地产调控已经突破488次，刷新历史记录，打击范围和调控手段也是五花八门：
北京严打"假离婚"购房，规范新房销售；
上海房贷审批"三价就低"，压缩房贷规模；
深圳严堵小产权、回迁房、名校房炒作；
广州大幅增加住宅用地供应，从严管理人才住房限售。
合肥建立热点学区二手房交易指导价发布机制；
东莞试点"5折买房"；
银川、大连等地延长限售年限或扩大限购范围；
杭州、厦门、温州等地要求不得炒作名校房或抱团涨价。
中央定调，全国房地产调控政策井喷，整治房价、维稳楼市的决心可见一斑！
除此之外，在土地和开发商层面也做了多轮调整。
截止至8月下旬，集中供地的22城中，过半数延迟，土拍补丁也随之而来：
禁止马甲公司拿地，降最高溢价率、竞品质、房企拿地数量受限制、配建人才房、租赁房，住宅上市时间受限、不得哄抬地价......
效果也很显著。
8月4日，无锡第二轮土拍，累计成交21幅宅地，1幅流拍，仅9幅地块进入摇号程序，溢价率均控制在15%以内。
9月8日，青岛第二轮土拍，41幅出让地块均为底价成交，首轮土拍中热门地块拍出60%高溢价率的情形也不复存在。
9月10日，济南第二批土拍，共挂出55幅土地，其中终止出让18幅土地，其余37幅均底价成交。
新政监管下，一方面开发商的利润空间都被限制得死死的（土拍双限），另一方面融资还相当困难。
在这种情况下，加速现金流回款将是房企的首要目标。在楼市层面，提高首付、加速抢跑、迅速清盘就是最明显的标志。
合肥新房两极分化
市场开始转冷了？
随着楼市的监管越来越严，往年的金九楼市旺季也不再出现。
据研究机构不完全统计，上周合肥共有9盘推出718套房源，推盘量相比上周略有减少。
通过销售表现来看，多盘的去化量都超过了7成以上。像北城这样的去化困难户，这次去化也能达到6-7成左右；而供应有些紧张的瑶海区，这次居然只去化一成。
通过上面的表格，我们也能发现几个问题：
目前市面上销售类型较多的产品主要是小高层，不管是县域还是市区，高层基本上都处于断供状态
上周市区有4盘推新，三县则是5家，尤其是北城依然是推盘大户，上周又有4盘加推。
在县域当中，肥西依然是不够抢，长丰也依然是去化难。
上周两大纯新盘首开入市，均来自长丰，但是去化结果却相差甚大。
一些纯新盘项目或者热点板块内的项目，购房者接受程度较高，市场表现较好。
以上数据和迹象，可以明显看出，合肥楼市已经进入调整期，两极分化的现象愈演愈烈。
另一方面，改善客群的购买力依然很强劲，好房子不愁卖；投资客出现了观望，“社会摇”已经过去；远郊盘依然难卖。
新政下，同一批次热点楼盘集中上市，买房人只能报一个，中签率必然会提高，有可能大家会更容易买到房子，但也可能出现大家都冲板块内的热盘，结果这个盘没摇上反倒错失一片森林。
所以，合肥买房人要警惕，一直盯着热盘摇，很可能一无所获。
二手房降价成风
25个优质小区90天0成交
除了新房分化严重外，合肥二手房市场更是降价成风。
房东的心态也是五花八门：
合肥二手房指导价的小区近期即将出台，房东怕自己的房子被“指导”了，趁早出手；
新房大量上市，首付一提再提，投资客想尽快卖房腾钱腾资格；
前几年跟风进场的投资客，入了远郊盘的坑，看不到上涨的迹象，急于离场；
喊了这么多年的房住不炒，今年怕是要来真的了，大势所趋，先跑为妙。
从市场情况看，二手房成交量不断下滑，成交周期不断拉长，降价抛售不断上演。
统计发现，近90天内，合肥9区25个优质小区都是0成交，其中不乏一些关注度非常高的小区。
从上面的楼盘可以看到，这些难卖的小区大多以改善楼盘为主，表现为单价和总价都特别的高。
还有可以看到，这些小区基本上没有特别优质的学区。这些小区虽然居住环境很好，品牌和位置也都不错，但是没有一个好学区支撑，致使成交很低。
而还有一部分小区的业主，对于挂牌价的心理预期较高，导致二手房挂牌价高于周边新房太多，所以购房者更愿意看运气去买新房。
结语
通过上面的信息可以知道，环境好、质量优的楼盘，他们的流通性也不一定会很高。如果是过渡型的购房者，一定要为后期的置换做好准备。
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