365淘房 合肥站 从2月份的“两集中”供地政策释放后，很多人都在幻想合肥的集中供地潮。
眼看着其它城市40、50多宗地块的一次性释放，也让我们对于合肥供地的期待再一次增加！
而昨天，合肥的集中供地消息终于释放了，也让很多人悬着的心终于放下了……
一、合肥首批18宗地块集中发布
自合肥新政后，大家最期待的集中供地消息终于在昨晚释放了。
原本以为会在五一假期给我们一个surprise，没想到居然给我们过了一个安心的假期。
5月11日，合肥土地网发布的公告，截止目前，合肥预计有18宗居住地块等待上市拍卖，总面积约2436.8亩。
晚上看到这个消息的第一反应是，好了，可以洗洗睡了！
今天一早，我将这18宗地块的大致区域在地图上进行了标注！
从地块位置分布来看，滨湖3宗，包河2宗、新站4宗、高新1宗、经开4宗（新桥板块）、蜀山区3宗、庐阳1宗。
18宗土地，一共是2429亩。此次集中供地的数量并不算太多。我记得在2018年5月合肥一次土拍中，合肥成交了12宗地块；去年5月份，成交了10宗地块。
这次的18中地块，最多算是一场大型土拍。
而和其它“两集中”的城市供地数量相比，合肥也是处在低位的。
根据全国22个城市集中供地的排期，基本都在30-50宗地左右。供地较少的4个城市分别是：厦门5宗、深圳6宗、无锡16宗和合肥18宗。
供地量较大的城市包括：济南、南京、天津、杭州、长春，都在50宗以上，其中济南最多为83宗。
通过土拍结束的一些城市表现来看，土地市场热度还是较高的，基本上都出现了场场爆满的现象。
其中，竞争最为激烈的是无锡，供地量较少，但是也吸引了超80家房企参拍。
另外，虽然此次土拍不少城市受到限价的影响溢价率都不高，但算实际成本核算下来可不低，不少城市的区域楼面价也是出现了新高，无锡的竞自持最高达到66100㎡，这些都是隐藏的地价成本。
重庆溢价率虽高，但供应规模大，没有配建和自持租赁，地价水平还更稳定些。可能相对是双集中调控比较有效的区域。
二、合肥集中供地，喜忧参半
我们再来说说合肥，虽然此次释放出18宗地块，但是我们能够发现，热点区域的供应还是有限的。
首先就是滨湖区，此次供应了3宗居住地块，分别位于省府、环湖和金融后台3大主力板块内。
这三宗地合约311.37亩，不过去掉幼儿园、商业、绿地等面积，纯住宅面积还要减少很多。预计也能够带来1000-2000套的房源。
对于目前库存紧张的滨湖区来说，没有太大缓解作用的。
还有蜀山区的3宗地块，分别是2宗位于小庙镇，1宗在樊洼路，50亩的纯居住地块，容积率达到了4.2！
如此高的容积率，意味着小区内房子建得密，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，导致小区内居住者的生活舒适度下降。
高新区供应了1宗地，虽然位置十分不错，不过竞拍的条件非常苛刻！
要求建设一定要求的人才住房，定向销售给合肥国家实验室与中国科学技术大学确定的具体购置人。
这个就跟大富鸿学府一样的，在项目里要拿出一些房源定向卖给科大的家属。这也表示，该项目对外销售的部分，未来的价格一定会高出周边不少。
另外，竞得人须与合肥高新区管委会签订引进双一流高校运营管理配套中小学、幼儿园的协议。
还有是经开区的土地，总量达到了912亩。可以这4宗地都在合肥的小西北。不自觉的想到5个字：“新桥欢迎您。”
而庐阳、包河、新站的地就比较常规了，新站下一步大概率是要开发少荃湖周边的土地了。
三、未来新房备案价全部限死
在这次的集中供地公告中，我还发现了商品房（毛坯）平均备案价格也被公示出来了。
在公布的18宗地块信息表格中，有一栏专门进行了规定。
这是什么意思？就是说，不管你花了多少钱买下这块地，未来项目入市（毛坯）的价格不能超过这些规定的价格。
以下是各区的住宅（毛坯）最高备案价格：
滨湖科学城BK202102号：25380元/㎡；
包河区BH202103号：21151元/㎡；
新站高新区XZ202106号：13906元/㎡；
高新区GX202106号：暂无（因为有定向销售）；
蜀山运河新城地块：15047元/㎡；
蜀山区SS202107号地块：22746元/㎡；
庐阳区LY202105号地块：17456元/㎡；
经开新桥板块：13800元/㎡。
新房限价，势必会带来和周边二手房倒挂的情况。
滨湖科学城BK202101号位于环湖CBD板块，周边楼盘有联投中心书城和宝能城。
目前周边的二手房价格在3万/㎡左右，和地块限价2.3万/㎡形成了7000元/㎡的倒挂。
滨湖科学城BK202102号位于滨湖热门的省府板块，周边的楼盘有招商雍华府、禹洲绿城蘭园、碧桂园中堂等热门小区。
目前周边二手房均价从3.2万-3.5万/㎡不等，和地块限价2.5万/㎡形成了最高1万/㎡的倒挂。
滨湖科学城BK202103号地块位于滨湖的金融板块，周边的楼盘包括中海九樾、昆仑御、绿城招商诚园等热门楼盘。
目前周边的二手房均价大约在2.5万-2.7万/㎡不等，和地块限价2.37万/㎡形成了3000元/㎡左右的价格倒挂。
所以，新房限价总体来看：
1、对于开发商来说并不是一件好事情，价格被限死了，房企的拿地成本太高，那么利润就会被压缩，到时候打造出的产品创意就会降低；
2、对于打算买新房的购房者是一大利好，你只需要攒够了钱，空出你的购房名额，等到开盘的时候和与你有同样想法的人一起摇号就行了（摇号难度加大）；
3、对于区域的二手房市场是一个打击，大家都准备买新房，区域的二手房成交量势必会下跌。
四、房企拿地难度更大
此次集中供地，合肥再次亮出了图片大招，拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”。
读着有点绕口，其实也很好理解。
第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。
第二阶段：竞价达到最高限价时，转竞拍配建租赁住房，以竞配建租赁住房计容建筑面积最大者为竞得人，配建最高比例不超过拍卖地块住宅计容总建筑面积的25%（具体面积由市、县自然资源和规划局在公告中明确）。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%以上的，方可进行销售。此款由市住房保障和房产局负责监督落实。
第三阶段：竞配建租赁住房达到最高比例时，如有其他竞买人继续参与，则摇号产生竞得人。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的，方可进行销售。此款由市住房保障和房产局负责监督落实。
看到这次土拍新政的改变，房企的前期们会抱头痛哭，再也不用举着颤抖的手来竞自持了！
这次土拍竞自持设置了最高上限25%，如果达到最高上限还有很多房企参与，那么就摇号吧！
如果达到这一环节，那么将触发又一隐藏任务：竞得的房企住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的，方可进行销售。
这又和安徽银保监局在年初发布的一个政策：“个人住房贷款只能对主体结构已经封顶的项目发放按揭贷款”，形成了一套组合拳！直接从房企和购房者两端，来控制资金向房地产市场的流入。
而对于此前的房企竞得的自持租赁住房，这次也有了新的政策。
房企可以以2500元/㎡的价格卖给政府，用来纳入市住房交易服务监管平台统一管理。
而且，你必须要优先建设租赁住房，等到租赁住房竣工交付了，商品住房的销售面积不得超过可售的80%。
这么做也是考验了房企的资金实力，你必须要把租赁住房建设达标了才能完成自己销售的部分，侧面也是降低了土拍热度。
五、专家解读合肥集中供地
对于这次的集中供地，我也采访了合肥业内的一些专家，我们看看专家们是如何看待的！
清源房地产研究院院长郭红兵
这次集中供地第一个数量比较少，第二，此次地块分布不是特别的均匀，一些偏远的区域比如新桥、小庙的供地量比较大，而热点的区域供应量比较少。总结来讲，供地总是一件好事，但不会对市场产生太大的影响。
而从供地的规则来看，双限加摇号，会使得开发商参加性更加积极。由于限制了自持的比例，很多开发商都可以参与，所以市场会比较火热。
最后，如果摇号以后，预售条件限定的要到建筑达到80%才可以出售，也就是说未来短时期内，合肥这种库存缺乏的情况也不能出现比较大改观，所以整个市场还会维持现状。
万途营销总经理孙宜庆
首先这次集中供应的18宗地块，我觉得应该是久旱逢甘霖，因为一方面是现在很多开发商土地的储备都严重不足，持有大量现金亟待着买入新的土地，第二个市场也期待着这个新的房源入市，来使整个市场供不应求的状况有所改变。
那对于市场的影响，我觉得应该还是比较良性的，因为土地的供应可能会有两方面影响，一方面是根据土地成交价格来判断未来房价的走势，第二个就是供需关系的改变会改变市场的预期，不管是开发商对市场预期还是购房者的市场预期，所以这次集中供地既有象征意义，也有实际意义。
合富辉煌市场研究部高级总监王秋燕
本次是合肥双集中以来首次供地，从此次整体供应量上来看，相对来说是偏低的，在大部分区域严重“缺货”的市场情况下，对整体市场的补给量相对有限。
此次土地供应的同时，对合肥的土拍政策也进行了相应的调整，对竞拍方式、自持比例、预售条件、限价条件等都做了调整，对最高租赁配建比例进行限定，在目前的市场情况下可适度增加新房有效供应量；
目前大部分房企货量不足，亟待储备货量，土拍方式调整进一步增加房企参拍的积极性，新地块入市仍需要较长周期，对缓解短期市场矛盾影响相对较小。
结语
不要对明年的市场抱有太大的幻想，刚需想买房子的今年是个好机会。楼市的发展一定稳步上升的，明年的购房压力会比今年更大。
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