他们急了。想要趁热打新、还在观望的购房者却始终看不到滨湖的新盘登记摇号信息……所以，他们有点着急了。
还能不能在滨湖买到房？
这是个亟待解答的问题
新政已满月。
房产局的登记系统上也已经出现了20条登记记录，涵盖区域只差政务、经开和滨湖就能凑齐9颗龙珠了。
政务的情况读者都清楚，这是注定等不到的区域；经开的行情应该也不陌生，房源比滨湖还少，估计也不会是热点楼盘中第一个出来吃螃蟹的那一个。
而滨湖，它拥有更多的关注度，甚至，在新政之前发出过明确的可售信号，这就使所有购房者都对它产生了期待，包括刚需在内。
可滨湖却没有给出丝毫回应，搞得一些网友不得不多方问询。
就在365淘房APP的后台，每天都有非常多的读者在咨询合肥的购房市场行情，这其中，滨湖作为关键词，也是九区中被提到最多的一次。
仅在新政后的这一个月，后台就有近50条关于滨湖购房的有效提问。
最新的两条是这么问的：其一，滨湖二手房中，性价比高的小区求推荐；其二，刚需现在是否还能在滨湖买到新盘？
这应该就是当下购房者对滨湖比较全面的期待吧？
滨湖的确是时下大多购房者的置业首选区域，但进入市场一看，二手房选择面虽多，房产质量却良莠不齐，量价更是参差。
估计，这也是网友将之措辞为“高性价比”而非“高价值”房产的原因之一。热点区域竞争大，如何能把自己手里有限的资金发挥到“物有所值”成了大多普通购房者需要考虑再三的问题。
而新房，量少是一方面，价格能不能来得了或许更为关键。
简而言之，高价值的滨湖，最少用多少价格就能买到？至少在滨湖出来第一个摇号的楼盘之前，这都会是购房者迫切想知道的一个问题，尤其是刚需购房者。
那我们不妨来算一算。
刚需能买滨湖
200万±的二手房多得是
先算算，在合肥总价多少适合刚需？
首先，毫无疑问，在二手房限购、热点学区限购、学位6+3、新房摇号、土地加大供应等新政8条之后，滨湖这个热点区域一招都没躲过。也即是说，凡是属于刚需的购房者，在滨湖大可肆意选房看房，资格上毫无限制。
当然，这只是购房资格上。并不能忽略掉购房的另一门槛：购房金。
预算多少才合适呢？
不考虑三县，市区的门槛已经突破200万这个认知应该都不陌生了。
简单点就是，总价200+X万元或许是一个刚需家庭在市区置业的上限，这其中的“X”就是每个家庭需要努力努力再努力填补上的“零头”。
对于滨湖来说，大多性价比高一些的房源，其总价都在200万上头。比如世纪城的几个XX苑，万达的某某苑，或者像滨湖欣园这样的学区好一些的回迁房，其总价差不多都是200万朝上一点。
我在滨湖热门的100多个小区中摘取出了几十个3万/㎡以下、2万/㎡以上的房源。它们都在近一个月的房价势头中走了上坡路，虽然都是上涨0.5%-1.5%这样的小坡，但是本身基数就大，所以细算之下还是很可观的。
再以两室起步为标准，筛选出适合家庭自住的小户型，既想要控制总价，又想要居住功能齐备，还想具有较高的性价比，这样的筛选条件算是一个基本条件。也因此，能实实在在地找到一些符合刚需要求的房源。
结果一目了然：多数为世纪城的房源，单价在2.7万/㎡以下，最小户型的两室可以只有63㎡，总价甚至只有160多万，如果首付只需要三成，也就是不到50万即可买到；
当然也有像都会1907、宝能城、公元天下、万象公馆这样的一档热门小区，最小的两室三室也可以只是85㎡、87㎡、88㎡，但单价在2.8万/㎡，致使总价高出200万不少，基本上这个零头都在50万以上，那已经不是垫脚能够到的，得踩肩膀了……
当然，前文也已经说过“总价200+X万元或许是一个刚需家庭在市区置业的上限”，向下总是不设限的。
稍退一档，也有低于2万/㎡的房源，像滨湖润园、桂园、竹园、顺园、康园等这样的回迁房，其最近都有较明显的上浮，其单价也都在2万/㎡以下，户型也可以选择些宽敞舒适的三居。
实探证明，滨湖的回迁房质量还是属于上乘的，当价格下退至2万/㎡以下时，性价比自然要靠居住质量来支撑了。
总价一路算下来，刚需若要买二手房，在滨湖市场上的选择面是较广的。怕就怕，现在很多买滨湖的人手持资金观望，坐等新房摇号。
刚需的确能买滨湖新房
但是账还是得算清楚
每个打新者都在等滨湖。普通购房者如此，刚需亦如是。
没道理也没理由奉劝刚需放弃摇号机会，那么问题来了，滨湖新盘中，有适合刚需的吗？
还是得先算一算。
与二手房不同的是，既然刚需有意在滨湖打新，想必是做好了冲一冲的准备，200万总价对于眼下的滨湖新房市场来说，或许只是下限。
众所周知，滨湖目前在售项目不多，而且性价比较高的高层房源较少，仅有阳光城檀悦、禹洲绿城蘭园还有高层未推售。
参照阳光城之前的销售信息：多层最小户型为125㎡，均价2.5万/㎡，三成首付93万多，30年期LPR贷款利率，每月还款约为12961元；高层最小户型为108㎡，均价2.3万/㎡，总价248万多，三成首付74万多，同等贷款条件下，每月还贷约10298元；
再看众目所望的兰园，已经备案的三栋高层均价也在2.3万/㎡，最小面积比阳光城檀悦的108㎡还大4㎡，其多层面积小的有135㎡的，但其单价高达2.8万/㎡……
总体上，同在省府板块，买阳光城的成本更低一些。而短期看，月供要1万＋的阳光城，貌似已经是滨湖的门槛，还是刚需购房的门槛。
中海九樾，无高层，多层均价为2.3万/㎡，面积为169㎡；
华润昆仑御，无高层，多层均价2.3万/㎡，曾经的最小面积为122㎡；
绿城招商诚园，无高层，多层面积178㎡；
保利和光尘樾，无高层，多层的曾经均价为2.3万/㎡，面积小的有108㎡；
纯新盘佳兆业滨湖和鸣，无高层，超高竞自持，曾经预估均价或超3字头……
拿出计算器算一算，回过头一看，好像还真是阳光城对刚需的门槛最低，首付可低至70多万，和三县的许多高首付项目差不多，就是这还贷压力，是计入夫妻共同财产一起还？还是换个高薪工作努力努力再努力？仔细斟酌。
值得注意的是，阳光城上一次开盘时去年年底12月25日，预计下一次开盘卖多层是6月底，恰好度过了一个备案限价的周期……
结语
人有多大胆，地有多大产。
刚需能不能在滨湖买到房？200万对于滨湖刚需来说，到底会是门槛还是门梁？这些，都得看刚需自己选择什么。
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