365淘房 合肥站 没坐过过山车的，去北城感受一下新房市场吧，有异曲同工之妙。
1，北城的节奏，上得去也下得来
北城到底怎么样？
当地人：很好啊，啥都有，挺方便的，怎么了吗？
投资客：以后再带它玩……
房产媒体：北城的信息先往后放放，今天先上热点区域。
买房人：偏吗？远吗？它价值潜力怎样？我还是青睐高新一点点，怎么办？
说实话，屁股决定脑袋。
面对这样一个问题，一定会出现不同角度的答案。自己有思维能力的人还好，会思考、衡量再判断，这是一小部分；
另一部分人就稍稍可怜了点，被各种声音裹挟，跟着别人的节奏左右摇摆，到最后也没明白“北城到底怎么样？”更甚至，连自己的真正需求是什么都迷失了。
一旦某类人数量成规模，他们就能影响别人，甚至，直接组成这个区域的节奏。
北城，在这短短的2-3个月之间，就被带出了一种节奏，像坐过山车，跌宕起伏……
如上图所示，2、8、85、27、30、13、98……这些数字与北城新房市场密切关联，它们在折线图上，看起来就足够“刺激”。
实际上，这些数字很常见，我只是把它的“%”符号拿掉了。
这些就是北城过往7周的去化数据，我取了其中的极值。
2%和8%，是北城的低值，也是北城的常态。这种状态至少可以从2021年开年后一个月一直往前追溯，这种状态下的北城，是众所周知的，基本上每周都有项目开盘，推出来的体量少则三四十套，多则两三百套也有。
去化率上，百分之十几到百分之三四十是常见的，个位数的去化率出现的频率也不低；
后面的85%出现在3月底的北城，彼时，中南宸悦和港龙旭辉城市江来双双首开告捷，一个出了官方喜报致谢，一个在朋友圈展示了什么叫北城的排队叫号。
当时，两个项目一共释放出来近300套房，后来有机构统计，大概一共卖掉了240多套房，去化都在80%以上，这在北城是很难见到的，说实话，也是匪夷所思的。
而这之后，27%、30%、13%，北城接连三周稳定在不太高的去化速度上。事实上，我们都知道，这是我们之前熟悉的那个北城，好像，北城回归正常了……
可上一周，北城去化率极值再次飙升，直接到98%，贡献者是中南宸悦。
在同一个区域，为什么会出现这么大的差别？难道北城的项目中，只有中南宸悦能买？所以才会一到中南出来开盘就一窝蜂地上？
诚然，在北城众多项目中，中南宸悦的性价比不错，刚开的毛坯多层均价只1.3万/㎡不到，户型面积也不足百，地铁等基础规划都挺齐全。
但仅用中南的热销去解释整个北城这样的去化情况，这很不严谨。
倒也不需要再绕弯子，稍微关注行情的人，应该都知道在北城市场坐过山车这段时间，合肥市场发生了什么？
2，北城也曾站在风口上，不过就一会儿
在这短短的两三个月中，北城的确是经历了一次比较大的起伏。但更为人所注意的，是同期间，合肥的市场波动。
2021年开春之前，北城去库存的速度保持在正常水平，百分之几、十几、三四十的去化率，平平无奇。
但开春之后，我们经常能看到一些比较“燃”的信息，例如肥西要全款优先、滨湖西某盘排队看房、小庙某盘首开告罄、肥东某盘5成首付……
它们的共同之处就是释放出一个“项目非常热销”的信息，而且它们都不是市区项目。这背后的原因无外乎是核心区房价高、房源少，所以购房者向外围退去，掀起了一场板块轮动，以致外围区域快速去库存。
北城，后来加入进去了不是吗？800人排队买房、叫号看房……说的就是那时站在风口起飞的北城。
这种情况坚挺地持续到了三月底四月初，清明假期都还没到，房管局就开始出手。先是给了一波预告，说一波调控政策要在6号出台。
这其中会有新房摇号、限售，名校房学位锁六年＋三年，热点区域二手房限购……
不得了，市区的热度要降温，曾经退向外围的购房者有希望进城一搏了。
所以，此时热钱又从北城、肥东、肥西等外围区域退了出来，握在手里等新政落地。相应的，这些区域的去化成绩归回正常线，距离主城较远的北城则尤为明显。
果真，清明假期都还没结束，5号深夜，政策正式出来了，摇号政策意味着机会均等且明朗，而且刚需还被保护。
只不过大家可能是被不良放弃忽悠怕了，纷纷担心会不会在摇号细节上被不良房企各种设限卡关。
等到4·15摇号细则一出，“刚需购房者三成首付即可买房”这一信息成了热点，直击购房者痛点。
图|截图来源合肥发布，上同
也正是在这期间，被新政重点关照的市区各项目纹丝不动，每周的开盘去化几乎都不见身影；
而三县则一如往常地开售、推盘，结果也再难到达巅峰期。
在合富的数据上可以看到，接连三周，北城各项目都未再出现8成以上的去化率，哪怕是首开告罄的项目，其去化也降到了60%，最低的甚至已经回归到个位数去化（套）。
图|第16、15、14周长丰开盘数据（不完全统计，仅供参考）
按理说，随着新政一天天落实，应该是越来越多的人回到主城搏机会才对。
但有趣的是，就在上一周，中南宸悦加推的毛坯多层又售罄了，把北城的数据又给拉上去了。
很迷吧？
其实很真实，用业内人的话解释就是：这些人想清楚了。
也许他们本来在市区可选性就不多，当然这是囿于根本问题：资金，而非其它人为因素。摇号细则一出，头脑一热，就把已经伸向北城的手一缩，去摸摸市区，才发现，温度依然滚烫。
很现实的一个打击就是首付，就像前段时间滨湖某盘被传出来的刚需首付消息。虽然官方已经辟谣，但是这种信息确是会真实存在的。
市区核心区已经不太可能降下来的房价，决定了大部分项目的总价都在200万、251万以上，光是三成首付就已经不低，要是再算一算还贷压力，估计，这些人还是会把手再放回北城……
结语
其实，中国式购房者都愿意勒紧裤腰带去搏一套优质资产，但其实大可不必，只要和你的生活节奏协调好了，住哪里不是住呢？逼得自己餐餐精打细算，寸寸抠抠搜搜，然后带着可能会升值的房产入梦就会好眠？不一定吧。
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