365淘房 合肥站 编者按：无论是金三银四还是金九银十，亦或是任一楼市潮点，总有那么几个板块凑不上热闹，常年滞涨。它们有的也曾疯涨一时，可“涨停”后就悄然横盘；有的出世即巅峰，而后便急转直下；好一点的也能数年如一日，任楼市涨潮汹涌，它自波澜不惊……365淘房&安徽楼市特别策划《摸底合肥滞涨板块》，于购房热潮之中，带您探访那些看似没什么市场的板块。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
近期，就算你不买房，不关心房产，那你也一定听说一些关于合肥二手房的行情。
合肥不少小区二手房价格上浮明显，但在热闹的市场背后，还有这样一些板块、一些楼盘，房价多年不涨，甚至反跌，2年多来0成交！
究竟怎么回事？今天我们来聊聊……
一、均价约1.2万/㎡，超1.3万套供应！
我们今天要聊的这个滞涨板块就是瑶海区的火车站板块，为此我也进行了实地考察。
不过在这之前，我们有必要先来了解下瑶海区二手房市场的整体行情。
据二手房网站显示，目前瑶海区的二手房均价约1.2万/㎡，整个区域约有13143套房源在售。
且近一年来，区域二手房的价格走势也比较平稳，基本都在1.2万-1.3万/㎡左右。
从活跃度上来看，近一年来新增房源量和带看次数整体是一个走低的趋势。
综合来看，瑶海区的二手房货量充足、价格较低，但是活跃度一般。
这其中的主要原因是：
1、瑶海区目前在售新房的均价约1.3万-1.7万/㎡，区域新房的置业总价区间大约在130-200万左右，新房置业成本不高，更多的买房人会优先的选择新房项目。
2、瑶海区域在售二手房较多，已超1.3万套，是合肥9区中最多的。充足的房源供应，抑制了价格的上浮。
3、瑶海区作为合肥的老城区，大多数小区都是小品牌开发商开发，物业管理差，且房龄较老。
二、单价下跌千元，多年无人问津…
而在瑶海区，典型的滞涨板块就是火车站一带了，这一片区的二手房均价普遍都是“万元盘”。
目前的合肥火车站经过改造，已经焕然一新，地铁1号线、3号线均已开通直达火车站。
换新的界面，依然带不动周边的二手房，多数小区价格几年没变，甚至还有下跌的趋势……
1、房价2年多来“不增反跌”！
位于火车站对面的宝文国际花园目前的在售均价约10542元/㎡。
小区的在售房源挂牌价基本在8000-13000元/㎡左右，最小户型是95㎡左右，单价在11000-13000元/㎡左右，其余户型在125-175㎡左右，大户型的价格很多只有8000-9000元/㎡左右。
更重要的是，小区最新一套成交的房源还是2018年10月份的，成交价为10909元/㎡。
对此，中介表示该小区是2006年建成的，房龄比较老了，活跃度较低，成交少，2018年以后一些二手房网站就不再登记其成交记录了。
那我们先不管其成交情况如何，就其价格来说，2年多来确实是“不增反跌”啊。
2、近3年价格下跌1000元/㎡左右！
宝文国际花园旁边的开源馨居小区与其情况差不多，均价约10680元/㎡，小区在售的户型主要有45-118㎡。
从成交上看，不知道是不是没有登记，2020年一年仅成交2套，近三年来仅成交5套。
从价格上看，同样的户型，2018年成交价约1.2万/㎡，如今挂牌价仅1.1万/㎡，近3年价格不涨反跌1000元/㎡左右。
从实探中也可发现，小区比较老旧，绿化杂乱、楼道破旧、路面停满车辆。
3、三年房价未涨！
万事达小区目前挂出的房源价格主要在8700-15000元/㎡左右，大多数房源的价格在万元/㎡左右。
同样，二手房网站上显示的最新成交也是2018年的，成交单价约11905元/㎡，与如今的价格差不多。
实探中发现，该小区更显破旧，下面几张图，大家可以感受下，车辆乱停乱放现象严重，道路、楼栋破旧。
这是典型的现在买房人不会优先选的小区。
4、最新成交仅8959元/㎡！
长春都市豪庭的挂牌价大多在9000-12000元/㎡不等，不过小区户型较大，在售的大多是150㎡多、170㎡多的户型。
从实探中发现，该小区仅有两排高层，规模较小，且楼栋建筑也是老式的连体楼。
小区内的景观，看得出建房子时是精心设计和建造的，只是如今疏于管理，一些已经荒废。
这里应该是很有格调的水景设置，如今已积了厚厚的灰尘。
另外，小区的一角还有明显的垃圾堆，非常影响“形象”。
小区最新成交是今年1月份的，一套154㎡的房源，成交单价仅8959元/㎡。
这些小区滞涨或者说不涨反跌的原因主要有：
1、瑶海火车站附近，因有火车、高铁、人流杂乱等不利因素的影响，一般不利于居住。且火车站整体大环境一般。
2、逃不过“衰老”的命运。大多数小区房龄较老，比较破旧，且绿化景观、户型格局、基础设施等都不能满足现代人的居住需求。
而这些房子，随着时间的推移，年限的增加，价值还将持续走低。
3、大多数小区都是小品牌开发商开发，物业管理差，服务跟不上，居住体验感较差。
4、板块未来暂无重磅规划，热度不够。火车站板块的改造、地铁基本都已完善，未来暂无规划利好。且板块处在合肥老城中心，可开发空间有限。
5、最能决定二手房价值的学区，火车站板块内也没有，这对房价的影响比较严重。
结语
总结来看，滞涨的小区有着共同的特点：所在板块发展成熟、房龄老旧、没有学区、品牌一般、物业较差。这也给即将买房的购房者们提个醒，趋利避害！
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