365淘房 合肥站 最近我听到3个消息让我有点惊讶。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
第一，阜阳上周土拍战况激烈，新地王诞生；
第二，蚌埠某房源新增备案，单价已超3万/㎡；
第三，马鞍山超一半小区都在上浮，售楼部甚至无房可买。
一、三四线城市，买房成本也在上浮？
中国楼市有个“两高”：一边是一二线热点城市房价高，一边是三四线城市库存高。对应的市场表现，则往往是前者火热，后者冷淡。
不过，在近期这种“冰火”两重天的格局却有了不一样的表现。
在我的印象中，一些地级市的楼市一直都是不温不火的存在，但是最近这几条新闻，确实刷新了我对地级市的认识。
上周，阜阳市区迎来今年的首场土拍。据说3宗地快群雄角逐，战况十分激烈。
开拍的第一宗地块，经历流拍、中止出让、要求变更之后，在此次土拍中，历经两个半小时，过百轮的竞价之后，最终由中梁高价摘得。
第二宗地块就更精彩了，节奏快，叫价快，从400万/亩的起拍价，几轮叫价之后，直接升到750万/亩以上！
最终，该地块以767万/亩成交，已经超过了阜阳最高759万/亩的限价，晋升为阜阳最新单价“地王”。
这场土地拍卖，给沉寂了许久的阜阳土地市场，带去了一阵惊雷。
一时间，阜阳楼市炸开了锅。
而在这背后，推动力究竟是什么？需要我们好好思考一下！
另外，蚌埠的纯新盘价也在近期再创新高。
根据蚌埠市发展改革委消息，蚌埠磐龙院更新了备案房源的价格，其中尤为亮眼的是，备案房源最高达30105元/㎡！
从备案信息可以看到，最低价格都在2.5万/㎡以上！一套房源的价格随随便便就超过了六百万！
这样的价格放在合肥，只有热门区域的同类型房源才可能与之相当。
不仅是单盘，从近段时间的数据统计来看，蚌埠的新房、二手房热度一直都很高。
新房从去年年初开始就一直保持上浮的趋势。现在已经至少连续12个月上浮，二手房更是在近两年内只有2次下降，其余月份全部环比上浮。
这样的热度不止是在蚌埠，马鞍山也是如此。
开年以来马鞍山楼市热度也比较高，新房价格不断上调，同时二手房价也很惊人。
二手房价的上浮的幅度多次在的全国一百城二手房价的排行榜中遥遥领先。
据当地媒体报道，各大热销盘在年后存货基本出清，不少楼盘已经阶段性售罄，售楼部甚至无房可买。
而且今年春节后，不少房东都上调了二手房的价格，一些热门的小区价格上浮幅度较高，甚至出现了一些离谱的价格。
看到这些地级市的楼市消息，是不是感觉有点似曾相识。
这股热度，跟当下的合肥市场有着或多或少的相似。
而它们会跟合肥有所联系吗？
二、地级市热度的背后，与合肥也有关联？
一直以来，安徽人自己会这么调侃自己，安徽是集全省之力，发展省会城市——合肥。
所以合肥不管是在经济、人口还是楼市方面，都会明显优于省内其他城市。
现在，单从楼市热度这方面来看，这些城市似乎已经不亚于合肥了。
这其中是否存在着联系？
我们来看合肥。
这两年，因为疫情的缘故，合肥楼市一直处于一个相对不温不火的阶段。
但从2021年开始，合肥楼市确实一路向好，不管是新房去化加快，二手房成交热度较高。
从每月的70城房价可以发现，合肥房价两个重要信号。
第一、截止到目前，合肥新房价格已经环比9个月上浮。
第二、二手房价格已经环比12个月上浮，这与当下的合肥市场环境似乎不谋而合！
再从库存来看。
近年来，合肥库存整体还是在不断走低的！
而如今市场的现状是，虽然合肥还有2.5万套左右的房源，但热门区域的库存已经供不应求。
而在这轮热度之中，调控的声音也不断加强。
2020年12月23日，补缴社保通道被堵；
2021年1月5日，离婚未满2年，按照原家庭进行房查。
之后，合肥又要探索“多校划片”政策；
2021年1月12日，技工证买房叫停。
2021年3月18日，合肥市房地产中介协会发布关于不得参与炒房的郑重提示。
由此我们可以看出，目前合肥楼市调控的风声越来越紧，外地人在合肥买房也越来越难。
这也让我们明白了一个答案。
我们都知道，三四线城市房价的快速上浮的直接原因是中心城市调控趋严所导致的购买力外溢。
阜阳、蚌埠、马鞍山等三四线城市亦是如此，在合肥买房的难度越来越大之后，来自全省的购买力继而回归地级市，其市场热度自然也随之增高。
那么，为什么这些城市房价会以这样一种非正常速度上浮？
一方面，房价增长一般遵循这样一个过程：一线城市房价上浮，然后蔓延到二线城市，最后又蔓延到三四线城市引起房价上浮。
另一方面，房企在省会城市拿地成本越来越高之后，继而转战地级市。
在合肥楼市调控不断加码的情况下，知名房产品牌开始布局有潜力的地级市城市。
这让没有足够资本的买房人会转而选择隔壁地级市城市，成就了新的楼市繁荣，推动该地区房价上浮。
还有一点，即是棚改货币化改革政策拉动本地住房需求，导致地价刷新、房价上浮。
目前全国大部分的三四线城市都在推行这一模式，即以先拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，由国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金购买本地住房，让被拆迁者有了购房的资本。
既减少了原来的存量，又在短时间内增加了大量需求，进而推动了房价的上浮。
这些城市的房价会一直持续上浮吗？
通货膨胀时代，楼市出现普遍上浮也是正常。
但在房地产市场，关于房价有一个得到普遍认可的规律：长期看人口，中期看土地，短期看金融。
可以说，人口、土地、金融政策都与每个城市的房价变化息息相关。
就目前来说，一二线城市仍然是人口的主要流入地，三四线城总体上还是人口流出的状态。
尤其是房价上浮后，大量开发商涌入三四线城市，由于城市人口数量少，三四线城市购买力有限的短板会将凸显，并且后续很可能现大量存量住房的现象。
考虑到房价与人口长期存在明显的正相关性，三四线城市人口流出的趋势使其不具备房价长期上浮的基础，并且可以说是透支了未来很长一段时间的购房需求。
结 语
最后还是那句，“房子是用来住的，不是用来炒的 "。
超出了普通大众的购买力的高房价，它的存在即是不合理。
目前，政府的态度很明显，今后政策必然会加强房地产市场分类调控，未来，城市的房价必然会在一定程度上得到控制。
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