365淘房 合肥站“从来只闻新人笑，几时听得旧人哭”，我想用它来形容现今的北部组团。比喻不是很恰当，但意思对了。楼市，说到底还是“人”这个生物在操盘。多的是越热闹的地方，越多人张望，越多人看戏。而冷清的地方，总是一如往常。这一点，在最近几周的开盘数据上体现的很清晰。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
一、热闹都是别人的，北城什么都没有
最新一周的开盘去化刚出炉，我就看了一下。
很失望，没有找到令我瞳孔地震的亮点。
去化高的，还是西南组团那几个盘，最低都是64%。
就连入市最晚的光明府都能拿到82%的去化率，推的还是103-117㎡的大高层，单价还高到甚至能比肩瑶海。
当然，这背后还要归功于近期接连扎紧的限购政策。去年年底瞄准社保的那一枪，以及今年年初盯着假离婚的这一枪，都把风朝不限购的肥西吹了吹。
但是，长丰也是三县之一，可它的去化率仍旧低得只有5%。上周某项目平推44套房，结果只卖了2套……
这自然不是偶然现象。
上上周，北部组团一盘推出64套毛坯小高，结果是去化率5%，只卖3套；
上上上周，双十二那天，北部组团也推出了两个盘，一个44套，一个64套，结果分别去化2套和3套，去化率都是只有5%。
还用往前翻吗？经验告诉我，死心吧，不用翻了，十周的开盘去化中，可能有八周都少不了“北部组团某盘去化5%的身影”，偶尔还会有2%出现的时候。
而同时期对比强烈的盘，比如琥珀晴川里首开去化100%，旭辉滨湖江来平推去化100%，阳光城檀悦再次加推去化95%……
诸如此类，数不胜数。
热闹都是别人的，而北部组团，总是一如既往的“凉”。
哪怕是近段时间限购收紧，利好三县，疯了的是肥西。如上图所呈现的，长丰，什么动静也没有；
再或者，这两天肥东官宣要探索“县改区”，肥西的“撤县划区”四个字终又被重提，而长丰，还是什么也没有。
非常想问一句“为什么”，但心里很清楚：盘多地大无学区。这已经是众所周知兼老生常谈的话题了。
可是，新年了，还是要结合一些新的东西，再来望一眼今日的北部组团。
二、横盘的北城，稳如老狗
还是先放个观点在这里：长丰，它可能是全城都涨价后，刚需客最后的净土。
01、地大，够卖2年多
众所周知的，长丰在售住宅非常多，目前就有34个新盘在售，体量还都不小。
而且，这还不算正在筹备入市的6个纯新盘。
再加之，长丰的供地节奏很频繁。
图|安徽楼市·琼楼统计
去年一年，长丰总供地数量就有9宗，居全市之首。
且根据统计，2020年尾声时，长丰广义库存1.74万套，消化周期约20个月，平均每个月870套，再分摊到每个项目上，大概是每个项目每个月只能卖出去25套多。
这个数据……
据说，肥西的旭辉滨湖江来，曾半天卖掉了一栋楼……
图|市堂大叔
而今年，长丰还有多少地要供？
是431亩，放在整个市区或者三县中对比来看，这个量并不大。
但是，加上去年的库存后，今年的总库存约有22886套，长丰得卖27个月，也就是2年零三个月。
前提是这期间长丰不再供地了，这自然是不可能的。
02、靠山，可惜靠不住
事实上，想要快速去化，就两个途径，要么自身够硬，要么靠山很硬。
可惜，长丰都不占。
前者，自身硬件总是在兑现中，这是长丰一直以来的硬伤。就拿我们公众号常写的城建利好类文章来说，常见的都是东部新城、小庙、肥西、滨湖等高价值潜力区域，关于长丰的，实在是少之又少。
而后者，倒怪不了长丰。
都说背靠大树好乘凉，承接一些外溢的客户或者资源，就是低位区域需要找“大树”的目的所在。
但长丰背靠庐阳北板块，那里本就是主城边缘，自己已经是区域的低位板块，均价1.8万/㎡，比庐阳核心区的四里河板块低了将近3000元/㎡。
想要靠它的外溢来补养长丰，显然有些困难，不抢长丰有限的刚需客户就已经不错了。
03、横盘的二手房
基于很多买房人都有“买新不买旧”的理念，二手房可想而知。
图|长丰2020年二手房房价走势
在二手房网站上查了下长丰的二手房价格变化，果然，稳如老狗般的横盘了。
从年初的11511元/㎡到年底的11135元/㎡，竟然还不升反降了。从7月份开始，也一直未出现什么波动。
尤其是年底这段置业的旺季，三县中，肥西和肥东都有所抬升，肥西更是迈上了1.5万/㎡的门槛。
后期会不会降先不管，至少先抓住了近段时间的限购利好稳赚一波再说。
可是，长丰的市场却在这场升温中，平静地横盘了……
下笔的人，并不是长丰人。
但是看看北部组团各盘的去化，又看看那些一边看房一边说工资赶不上房价涨幅的购房者，生生在字里行间把长丰写成了个怨妇，喋喋不休，而又身无长物，但本身却是没有错处的。
结语
长丰，或者说北城，自身最大的问题在于硬件条件兑现地慢了些。
如果后期政府供地节奏慢些，或许情况会改善一些。但有所关联的是，供地是财政收入的一个重要组成部分，牵一发而动全身的事情，是必然要多方考量的。
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