3635淘房 合肥站 2020年，合肥楼市经历了一轮魔幻的价格变化！（房价包含4县1市数据）【买房咨询电话：400-8908-365转505】
1-2月，本该是价格回暖，成交量上涨的关键时期，但是由于疫情影响，导致买卖市场几乎停摆，价格一路跌入谷底。
3-5月，本该是金三银四市场火爆期，但是因为疫情影响，复工后，房企的以价换量现象比较普遍。
7-8月，本该是平稳延续价格市场的时期，但是因为疫情的反复，再次冲击了市场。
9-10月，本该是火爆的金九银十，但是合肥仅仅出现了小幅度的提升。
11-12月，本该是市场热度最活跃的时刻，但是年底购房者观望情绪增加，合肥房价走势再次跌入谷底。
这魔幻的一年，虽然所有的“本该”和所有的“但是”都打破了常规，但仔细分析，都是可预测的结果。
那么，进一步预测，合肥楼市下一步会怎么走？
一、政策不再加码，市场时机已到
回顾2011-2019年十年间的中国房地产市场，房价跟随政策调整呈现出明显的周期性波动。
我们可以发现，大体上是3年左右会出现一个小周期。过去近十年时间已经出现了三轮周期，每轮周期又分为宽松和紧缩两个阶段，整体呈现紧长松短的规律。
自2017年3月17日之后，政策一直没有放松，房价也随之阴跌、横盘了四年之久。2020年按照市场规律，原本应该进入适度回调期，但由于疫情影响，今年市场还是以“稳”为主。
纵观全国房产市场，2020年“一城一策，因城施策”是调控的主旋律，究竟是适度收紧还是适度松绑，要以稳定市场平稳健康的发展为基准。
合肥作为被政策限制最严的地方，房价肯定要以“稳”为主，但是因为市场需求压抑太久，只要政策不再明显加码，就是市场发展的最好机会。
二、纵观“沪宁”走势！房价上涨轮动即将到达合肥
今年来，不少城市的房价都出现了明显的上涨！
以上海为例，虽然疫情出现短暂刹车，但是下半年更是一路向上。
南京和上海房价走势有些类似，上半年虽然有些起伏，但是下半年房价走势还是出现了比较明显的上涨。
可以发现，这种楼市传导效应不断的从沿海向内地发展，上海到南京再到合肥，合肥的行情启动预计在2021年的春节后即将展开。
三、合肥量涨数据显著，房价蓄势待发
新房市场上，截至2020年10月，全市商品房累计销售备案面积为1372.30万平方米，比去年同期上升8.52%。其中，新建商品住宅销售备案105488套，销售备案面积为1178.01万平方米，比去年同期上升21.42%。
今年的楼市销量基本是2017-2018年成交数据的两倍，大概率要赶超2016年最火热时期的成交量。
二手房市场上，成交量虽然同比下跌，但我们都知道，有3个月是受到疫情的影响，成交量为0的。所以整体的成交量也是有明显提升的。
虽然今年的合肥楼市并未出现“量价齐涨”的现象，但成交量的背后是积攒已久的市场情绪和旺盛的购买需求。
而且通过合肥今年的成交情况来看，低价房去化的完成后，高价房源已经成为新的成交主流。其中省府、蜀西湖、中央公园等板块的楼盘表现特别明显。
另外，合肥一些热点板块的二手房价格也出现了比较明显的上涨势头。
高新区的祥源城，今年初的时候房价是2.2万/㎡，再来看看目前的市场均价，已经达到了2.7万/㎡。1年时间不到，房价飙升5000元/㎡。
滨湖区的小区涨势更是凶猛！万科蓝山二期年初的时候还是2.6万/㎡，目前的最新挂牌价已经达到了3.9万/㎡，1年不到涨了1.3万/㎡。
随着优质地块入市带来的房价提升，也会使周边的二手房价格出现水涨船高的情况。
四、市场逐渐分化！机会只留给真正有价值的房子
经过一轮又一轮的洗礼，无脑普涨的时代已经过去，后续的楼市要精选真正有价值的板块和楼盘，需要慎之又慎，仔细鉴别。
（一）判断价值的基础
一类：城市基础配套
能量级：平稳
价值判断：基础定价
典型区域：合肥各环线
购买建议：基础配套是房价判断的基础，但是合肥真正的价值绝不是以环线区分，“宁买西三环，不买东一环”，背后有深厚的逻辑基础。
二类：新兴产业区
能量级：加强
价值判断：高成长性
典型区域：运河新城、空港新城、滨湖西板块
购买建议：刚需重点关注，有产业就有人，会引入交通、商业、学校等，配套会越来越丰富。
三类：名校房
能量级：衰弱
价值判断：长期溢价
购买建议：避开最热门的板块，寻找潜力上升区域。
（二）最优价值的区域怎么选
判断房源价值的因素主要有以下几点：
1、首先要考虑通勤的便利性。楼盘周边有地铁，即使房子再远也是有价值的。
2、随后还要考虑区域产业的利好。有产业就会有人，有人就会有配套。
3、学区也是考虑的因素。买房子不仅是为自己，也是为了下一代可以接受更好的教育。
4、社区的规模对小区的升值潜力也会有影响。太小的小区基本没有社区配套，太大的小区物业管理也会受影响，所以适中的社区规模可以给小区带来溢价。
5、一个楼盘的价值也在户型产品上可以提现。如今开发商在户型创新上的不断创新和努力，的确能给人带来耳目一新的感觉。
6、说到底，让购房者愿意买单的房子还是价格上的优势。相同品质的两家楼盘，如果价格上有优势，那绝对给楼盘大大加分。
7、一个小区的升值潜力还体现在物业的好坏。一个优质的物业服务可以给业主带来居住品质的提升，也可以让小区的房价升值。
8、最后就是小区的建成年代，都知道一个小区的房龄太久不仅会影响居住体验，房价的升值潜力也会大大降低。
通勤利好，产业利好，学区利好是首要因素，是房源价值的基本判定条件。
而社区规模大、可选户型多、价格优势，物业品质优势，建成年代新是加成综合项，二级因素。
房源价值是需要综合判定的，首先满足必要条件，其次又要有增项闪光点，底子好，亮点多。而具体到板块选择、社区判断、楼盘甄别，又是对于综合能力的判断。
结语
买房子永远是大事，花费上百万的置业资金，关乎一家人未来几年的生活品质和资产价值。合肥每个区域的置业标准都不一致，如何能选对楼盘，还需要自己在买房这方面多花时间。
如果有任何买房置业的疑问，还可以向我免费咨询！
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