365淘房 合肥站 供小于求，涨价；供过于求，跌价，这是亘古不变的常识，即便是楼市，也无法长期抗拒供需关系。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
现在合肥楼市又迎来新的变化，供需关系已经进入另一个阶段——买房人当上帝的日子，就在眼前。
一、最高下滑15%！10月合肥成交量全线走低
近日，合肥市住房保障和房产管理局发布2020年10月合肥市房地产市场运行情况，10月合肥新房二手房成交量较9月份均有所下降。
10月份全市新建商品房销售备案面积为165.88万平方米，比9月份下降9.49%。
其中，新建商品住宅销售备案12917套，销售备案面积为143.47万平方米，比9月份下降8.25%。
再来看二手房成交情况。10月份，全市二手房成交总面积为77.63万平方米，比9月份下降15.08%。
其中，二手住宅成交7083套，成交面积67.38万平方米，比9月份下降13.94%。
也就是说，在合肥市政的官方口径下，合肥10月新房、二手房的成交套数、成交面积全都都是下滑的，且下滑比例达到10%左右。
连涨8个月！10月新房、二手成交价全走高
与成交量全面走低不同的是，在新房、二手房成交价方面，合肥却完全是另外一番局面。
其中，合肥新房价格环比上涨0.5%，同比上涨2.2%；二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨3.5%。
除了10月成交数据上涨，在此之前，据国统局数据，合肥新房已连涨5个月，二手房连涨8个月。
成交量走低、成交价走高，是什么原因导致了这一颇为令人疑惑的局面呢？
为什么会出现量跌价涨？
你身边一定有这样的朋友，身上没几个钱，活脱脱的一个刚需，你推荐他去买新站、瑶海，他还不乐意，只愿看滨湖与高新。
这就是合肥目前刚需市场上的一种真实现状，也是导致合肥成交量相对走低的原因之一。
为什么钱不够还要看滨湖与高新，因为现在傻子都知道合肥的投资渠道在缩窄，唯一兼顾自住属性与投资空间的区域，就只有滨湖、高新，以及它们边上的小弟肥西。
也就是说，现在全合肥无论是刚需、刚改、改善、投资的钱，至少8成以上是流入这个区域的。被全款、高首付打脸的一些客群，可能会灰溜溜再去看看新站、瑶海。
言外之意，但凡有的选，大多数人的第一选择都是滨、政、高，东北方向的区域往往只是备选。
但政务、高新的市场大家也懂，货不多。一来供地少，二来需求量大，双重因素之下导致了全城成交量的下滑。
上面这张图，滨湖、政务、包河、高新、庐阳、蜀山6大区域破2万/㎡，也充分说明越抢越贵这样一个道理。
而差价5000元/㎡的左右的新站与瑶海，则相形见绌。价格卖不上去，还合计占有1.3万套左右的库存，成交占比可想而知。
02、二手房：名校房太猛、热门区房东太膨胀
二手房方面原因则更多维。
一来，目前滨湖、高新市场过度火爆的气氛，正在向全城漫延。房荒、涨价等关键词导致非核心区域的房东也开始膨胀了。
最近很多饱和区域、冷门区域的小区，也爆出房东在业主群鼓吹抱团涨价的消息。
没有核心的优势做支撑，不合理的挂牌价，必然不会带来成交，这是成交下滑的一个重要原因。
二来，土地市场过热，对二手房市场的热传导效应非常猛。以滨湖金融板块佳兆业高价拿地事件来看，区域不少小区房东跟风抬价，导致市场处于一个波动不稳定的局面，观望者大于出手者。
三来，导致成交量下滑但价格上涨的原因。很大一部分因素，是合肥目前二手名校房的热度被大炒特炒，价格已经突破天际。
以庐阳区的合作经济广场为例，该小区挂牌均价在3.7万/㎡，但成交价普遍高达4.5万/㎡。
经开区168玫瑰园附近的小区，起初售价只在5000-6000元/㎡，前两年跟涨也不过1.5万/㎡左右，而今年已经疯狂的抬升到了3万/㎡以上，力度惊人。
接下来最好的出手时间段是什么时候？
库存量激增，市场有压力是正常的，一些实力不济的楼盘卖不动，也是情理之中。
但并非库存多了就是房价即将下行的信号。随着供求关系改变，房价自然承压。这对楼市调控来说，其实是件好事。
记住，二手房市场才是判断房产真实市场行情的晴雨表，二手房能否盈利变现决定了市场的投资热情。
根据二手房供需走势，曲线向下，而涨幅也逐步收紧，价格趋于平缓，稳中带凉。
那就会有人问了，明年合肥的房价走势还有的涨吗？
事实上，合肥作为长三角四小龙之一，未来的发展依然充满了想象空间。在合肥投资房产，从长远角度来说盈利的可能远大于亏损。
但是对于怎么买、买哪里，哪个板块最有投资价值...这些就让不少投资客摸不清方向了。
现在合肥大部分人买房置业并不担心亏损，甚至心里都笃定的觉得从长远看房价一定会涨。但是他们纠结的点在于，投资什么板块什么项目可以跑赢更多的人。
远的先不说，就拿滨湖来看，2015年滨湖房价还没过万，均价低于政务甚至还比不上包河、庐阳、蜀山这些主城区。但是现在滨湖的房价已经翻了两倍甚至更多。
经历过房价大涨的人，都能够深刻的认识到选择区域和板块的重要性。
现在不少投资者想追一些热门的核心板块，怕房价已处高位，自己成了接盘侠；投资一些房价的低洼区域，又怕持有期太长，红利被贷款利息吃了。
因此在资金有限的情况下，怎么去选择合适的板块和项目，更是难上加难。
不过从目前来看，投资买房这件事，确实越来越难了。较之过去，它需要更强的专业性，以及更果断的行动力。
库存重返高位，就是最明显的信号。
如今合肥新房再度处于高位，又来到了量变的边缘，要知道，因城施策的调控手段是较为灵活的，不是说没有可能。
另外某种程度上，激增的房源库存量，还是将话语权递到了购房者这边，珍惜这不可多得能当“上帝”的日子。
趁着年底窗口期，有自住买房的朋友可抓紧上车。
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