365淘房 合肥站今天看到了一篇触目惊心的文章《@合肥人，你们要把滨湖买空了》。
的确，滨湖的火热已经人尽皆知了。
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比如，这两天合肥各大房产媒体提及最多的是什么？
滨湖、滨湖、还是滨湖！
甚至省外媒体都已经注意到了滨湖的火热。
更有甚者，政务区的住户高价卖掉小一室，转头又扎进滨湖买低密多层。
还有房产大V呼吁市政加快滨湖、高新的供地，或者调整租赁房限制条件，为滨湖这样的房荒区多备些房源。
但不得不说，滨湖的火爆程度只会为它的房荒加重砝码。
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分化之中也有厚此薄彼。
有媒体估算了一下滨湖还能卖多久？结果是2-3年。也就是说，火热的滨湖新房只有2-3年的寿命，之后将妥妥地进入存量房时代。
其实，当关注焦点都聚集在合肥东南的时候，也请不要忽略合肥目前的分化情况。房荒的区域不仅有滨湖，还有与它情况类似的高新和比它更严重的政务和经开。
高新和滨湖同样是高热区域，但相对来说，目前区域内尚有较为充足的房源在售，比较突出的是高层房源的紧缺问题。
而政务区则是个老大难问题，4年零供地的现实迫使客群不再对它的新房市场抱有不合理的期待，但要说撼动它“天花板”的位置，怕是没有哪个区域追得上。
一圈对比下来，似乎只有经开的境况最尴尬，库存量是万年老二，可惜是倒数的；土地量，看起来有不少，但是没多少是能供给住宅的。
这就是它尴尬的现状。
要库存，不充足，断断续续，零零散散。
要土地，没多少，大都为产业准备着，转而划给住宅也不一定卖得掉。
那房价呢？市场这么紧张，房子只会更能升值吧？
这也未能如愿，经开区的横盘状况已经持续了近一年。
3
经开的库存捉襟见肘。
稍微关注合肥房产市场的应该都知道，下半年的经开入市的项目只有两个，公园万象和中海上东区。
两个盘总共规划住宅4430套，而这也是经开近半年的新房库存，但年底前是否能全部上市还尚未可知。
而在此前，经开的库存是什么状况呢？
从去年7月份至今，经开区的库存就一直徘徊在1400套上下。当出现高库存时，无一例外是因为一个或两个纯新盘的入市。
就像今年下半年的两个纯新盘，3月份绿地拿地时，经开区的库存还是1454套。到8月28日该项目首次备案时，新增了454套房源。
但是，你可能想不到，在9月1日我们同事统计的库存数据中，经开区的库存竟然不升反降，只有1198套。
似乎新项目的入市只能把经开的房荒缓解一时，入市的房源单周看起来体量很大，但是比不过经开客群的入手速度。
4
去化的速度很稳，但这是有条件的。
通过经开区近10周的成交量，我们可以看到，自8月中下旬以来，经开区平均每周成交60套新房。
而在没有项目入市的状态下（前8周），经开区的成交速度很平均，20套/周起步，50套/周上下浮动。
一旦碰上新盘上市，这个成交量就变得可观了。如表格所反映的，在第42周和43周，经开区的新房成交量分别达到了199套和102套（数据滞后性），这其中大半都是两纯新盘的功劳。
可是需要我们警醒的是，两纯新盘的供应量是有限的。按照这个去化速度，两盘4430套房仅够卖74周，也就是不到1年半。
但这只是非常保守的估计。
目前来看，不仅要剔除已经成交的房源，还要观察两个盘的火热程度。
朋友圈里，公园万象的置业顾问已经晒出了“四开四捷，新品再加推”的海报。
9月6日首开，推货355套，去化76%；20号加推100套，去化33%；29号推出72套，去化47%；10月1日推出72套，仅三天售罄；最新的140套房源，也已经去化60%。
或许略有粉饰，但从每周的去化数据上来看，公园万象首开至今，7周售出近500套，远远大于我们的保守估计。依照这种去化速度，两个盘哪能挨到1年半后再清盘？
5
新房库存虽告急，但是却没有合适的土地供应。
决定区域新房供应量的另一因素就是土地，相较于政务区是实实在在的没有土地可以供应，经开区的状况似乎要好一些，卫星云图上有不少空地。
今年上半年，经开区（绕城高速南部）只出让了两块居住用地，也就是由绿地和中海竞得、位于小西冲枢纽西南角的那两块。
而在今年的招商图册中，还有两块居住地要供应。
两块地一大一小，按照容积率2.0，满打满算可以供应出3300多套房，约能满足1年多的购房需求。
但，需要注意到这两块地的质量。
因为产业园占面积比重非常大，土地质量和社区环境都会受到影响，整体居住环境就相对弱了些，所以基本上也只在东西两角规划住宅。
这么些年过去，东西两角能够腾出来的地块又大都是边角料，中海、绿地以及上述这两块地的位置就已经比较偏，上面这块30亩的袖珍地甚至位于合九铁路边上。
可能有人会说，我们可以借鉴高新某轮胎厂的案例，把影响居住的工厂投诉出去。
但经开区是什么属性？贡献GDP。
从一开始的招商引资到现在自贸试验区，哪一次不是经开区走在前列。
为纳税大户供应土地一直是它的使命。
其次，才能考虑到住宅用地。
这就是经开区仓储土地的现实，在数量和质量上，鲜少能拿得出手。
结语
从现象到结论，经开区的房荒状况没什么变化，永远会在有七八百套房没卖出去的时候，再注入新房源，然后又稳稳地消化掉，再添新项目，如此反复。
它也不似滨湖、政务那样有完全迈入存量房时代的可能，不出大变化，这种不上不下的境况才会是常态。
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