春节期间合肥楼市整体来说销售量并不乐观，但是，“冰火两重天”的戏码不断上演。【买房问题咨询房博士：400-8908-365转505】
西南片区某些楼盘仍然“一房难求”，城东片区一些楼盘买房优惠变着法子降价格。这种合肥楼市“冷热不均”的现象，2019年春节过后一直在延续。
而近期随着南京、西安、常州等地区落户放开，合肥楼市是否进行跟进，也是“一石激起千层浪”。所以合肥不少房企选择加速开盘进度。
瑶海区预计2019年共7家楼盘有新房源推出，上市总量超过2886套房源，在售楼盘有4家，入市1606套房源，纯新盘3家，入市1280套房源。
今天我们将对瑶海区的3个纯新盘进行价格猜想，一起来看。
01
保利海上明悦
拿地信息
保利瑶海E1603号宗地于2016年4月28日出让，保利以2030万/亩摘得，楼面价12180元/㎡，地面价30450元/㎡，溢价率383.33%，总价19.44亿元。
地块位于瑶海区龙岗路以西、明皇路以北;东至：龙岗路；南至：明皇路规划红线；西至：用地边界；北至：用地边界;出让面积95.78亩；规划用途为居住;出让年限70年；容积率≤2.5；绿地率≥40%；建筑密度≤25%；参考地价420万元/亩；竞买保证金1亿元。
项目规划
项目案名定保利海上明悦。
项目占地约6.4万㎡，总建筑面积约20.7万㎡，建筑采用现代建筑风格，为区域品质人文大宅。
项目规划有11栋15-33层精装阔景高层、4栋7-11层墅质低密度多层，小区主入口含商业配套，方便日常生活。
价格猜想
首先从规划上看，保利海上明悦是以低密度多层和高层搭配，定位上更多是偏向于刚需或刚改。
其次，项目的楼面价12180元/㎡，在瑶海区属于楼面价地王，价格可能都会高于周边的楼盘。
瑶海区目前在售房源并不多，之前的文一锦门学府里也卖出1.3万/㎡的价格，而保利仅楼面价就达到1.2万/㎡，预计上市价格在1.7万元左右。
另外，项目距离合肥地铁2号线龙岗路站以及3号线新海大道站较近，坐拥双地铁，入市价可能会更高一点！
02
禹洲珑玥湾
拿地信息
2016年4月28日，瑶海区E1602号地块在合肥要素大市场火热拍卖出让。禹洲梅开二度，以单价2020万元/亩拿下瑶海区E1602地块，楼面价12120.12元/平，溢价率380.95%，总价7.183亿元。
项目位于合肥瑶海区新安江路以南、天门山路以西，总建面约10万平米，总占地面积为23706平米，规划总建面8.09万平米。容积率≤2.5，绿化率≥40% 。
项目规划
从规划文件看出，禹洲珑玥湾楼盘共计规划20栋住宅房源，分两期开发。
一期共计10栋楼，9#、10#为16层高；3#、4#、6#、7#、8#为18层高；5#为17层高；1#、2#、为30层高。
二期也共计10栋楼，1#、2#、3#、5#、6#为8层高；7#为30层高；8#、9#为34层高；10#、11#为31层高。
价格猜想
禹洲珑玥湾的楼面价相差保利海上明悦仅60元/㎡左右，所以价格上两个项目应该会互相参考！
通过规划上来看，项目也是打造多层+高层的配套，偏向群体也是刚改居多。
目前项目周边的不少楼盘已经售罄，所以并没有太多的竞品，所以整体上禹洲珑玥湾的入市价基本保持在1.7万/㎡左右。
03
上海大发瑶海地块
拿地信息
2018年11月23号，上海大发竞得E1806地块，溢价率为127%，单价975万元/亩，总价36808.59万元，楼面价6647.69元/㎡。
瑶海E1806地块位于长江东路以北、半塔北路以东，面积37.7524亩，规划为居住用地，容积率：≤2.2，竞买保证金4000万元。
项目规划
目前仅项目规划和案名确定，暂无其他消息。
价格猜想
除了瑶海区大热的E1806地块被其拿下，上海大发还以溢价率94%的代价也将E1805收入囊中。
这两块的楼面价都不高，对于目前瑶海区的市场来说，又会将是2宗限价盘。
根据E1806号地块周边的项目价格来看，龙湖春江郦城1.3万/㎡；城建琥珀东华府1.5万/㎡。
项目未来入市的均价应该会向1.5万/㎡看齐！如果项目要打造快销盘的话，应该会在1.4万/㎡左右甚至更低！
结语
今年瑶海还有不少纯新盘会入市，对于刚需来说应该是一个不错的入市机会。随着配套的不断完善，未来的均价一定会走高的！
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