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365淘房 合肥站 买房有风险，投资需谨慎。这是空话么？还真不是，至少在今年的合肥，一大批人“踏空”了。怎么踏空的，我想不必我多言，中介们发的图一目了然：
这些曾在去年下半年至今年上半年，叱咤风云的二手小区，如今出现了最高近1.9万/㎡的价格下跌，或者说的委婉点，叫回调。
不知此时此刻，接盘的人，心里可有酸楚？
01、最高下降了9000元/㎡
中介诚不欺我
基于是中介发的图，我们在心疼这批接盘人之前，是要求证一番属实与否的。
我也是托了一个中介朋友，在全合肥数据堪称最权威的二手房平台后台精确的检索了一下。
大体数据你们自己看，我只拎波峰、波谷价。书香门第，滨湖炒上天的名校房，80-90㎡的户型，3月成交价4.4万，10月3.3万。
价格回调9000元/㎡左右。
万科蓝山一期，93㎡户型，上半年（6月）峰值成交价3.8万，下半年10月同户型成交底价2.9万，也是9000元/㎡的差价。
4个月回调总价80万左右，从6月到10月合计120天左右，日均贬值6666.6元。
这数字，还真是666！
看到这，我只想说一句，中介诚不欺我。
02、5月3.6万 10月3万
这些热盘也挺“坑”
除了滨湖，我第一时间还想到了上半年其他区域热的有些过分的典型楼盘，比如脑海中瞬间跳出的祥源城、望江台。
它们怎么样了呢？
祥源城，这个高新曾经体量最大的刚需盘，去年伊始疯狂抬升，在今年上半年5月，85㎡左右户型成交价突破3.6万/㎡。
下半年，9月伊始迎来回调，目前最新成交价停留在3万/㎡，回调幅度6000元/㎡左右。
额外提一句，虽然价格回调了16%，但这个价格仍然算得上异常昂贵，3万笔者个人仍然觉得不值。
另一边，望江台。
这个坊间话题颇多的小区，在7月峰值期90㎡左右户型成交单价达到2.9万/㎡。
11月，同户型成交价跌回2.6-2.7万/㎡，幅度约为2000-3000元/㎡，反而是回调幅度比较小的一个楼盘。
至于朋友圈中介发布的这套131㎡挂价260万（单价合1.9万） 的房源，倒不是普遍案例，业主可能是真的急售。
那么2.5万/㎡的望江台，你觉得值么？
03、回调“重灾区”
3月7.8万买 11月5.7万卖不掉
滨湖和高新的热盘典型说完了，怎么能不看看这次二手房价格回调影响最大的“名校房”呢。
那要举名校房的案例，又怎么能少的了庐阳的四十五、蜀山的50中呢？
来，随便上2个例子给大家看看！
庐阳人民巷21号。
今年3月，人民巷35㎡左右户型，峰值成交价7.8万/㎡，好家伙，一平米2辆五菱mini。
来到下半年，目前没有最新成交价，只有几套挂牌房源，35㎡目前挂价5.7万，回调2.3万/㎡之多。
中介朋友如是说：除非有捡漏房，否则很难出！
再看蜀山，通和易居。
上半年该小区31㎡，成交价6.7万。下半年目前无成交，相近面积段目前挂价4.3万，价格回调2.4万。
另一方面的检索信息显示，该小区31.81㎡户型3月成交了一套，单价69161元/㎡。
目前完全一致的户型，挂价5.5万/㎡，直接回调1.4万/㎡。
案例太多，就不再一一列举。
04、风口不再
是“猪”都得落下来
坊间有名言，风口来了，猪都能飞起来，风口不在了，跌的最惨的也是猪。
坊间还有名言，癫狂的行情将不少小区，带到了本不属于它的高度。
我倒没有对那些接盘侠的任何一丝幸灾乐祸，因为这对他们来说，可能也算不上多大的打击。
毕竟，其一这只是价格回调，你仔细看看，回调后的价格仍然都是刚需难以企及的；其二很多人接盘不假，但许多人接盘的资产也是暴涨过一轮得来的，一来一回并未亏到“上天台”。
对他们而言，充其量，是叫“出血”——涨100万，降50万的区别。
比较实质的影响是，目前行情持续看冷，上半年行情过热的楼盘，目前的弊病并不仅仅是降价，核心的问题是卖不出。
上周四我们上线了一篇稿件，方向是针对合肥热门名校房的，数据统计显示超7成小区90天内无成交。
这一现象，同样也存在于一些过热非名校房小区身上。
这才是最刺痛这批接盘侠的地方，行情持续看冷，你想出点血亏着出掉，但买房的总觉得再等等好像还能再降点，话语权易位。
眼看楼市遇冷卖不出的感受，就好比眼看楼市起高楼，却没有周转资金，一样一样的难受。
05、年前准备买房的你
送你7条建议
楼市降温了，说到底，对刚需买房人，对刚改买房人是个好消息。
因为目前来看，房价至少是处于一个相对稳定的阶段，买房不用慌。其次，房价虽然依然很贵，但毕竟是回调了一部分，成本是有所降低的。
那如果你准备近期或年底前买房，有几个建议给你：
1、楼市降温了，买房更要看地段，从机会型买房回归和核心型买房，首选核心区域，风险小，抗跌强。
2、首选国企，这1-2年民企的日子都不是很好过，开发商暴雷多，这时候纯粹的看所谓的品牌已经不够了，需要对房企资金做更深入的了解，否则大品牌也可能烂尾；
3、别被低价冲昏头脑，搞不清自己的需求，什么不到1万的诱人广告，综合自己的工作、生活半径买房；
4、刚需买房，首要度排在第一位的，记住，一定是通勤。合肥的骨架在扩大，只有地铁能最大化抹平通勤成本；
5、改善可以等等，新地块出让中官方对品质越来越看重，等一等能买到更好的不是空话；
6、凡是商业性质的房产都不要碰，去年至今的一波大涨加抢购，不小住宅都清盘了在卖商业，记住，别碰；
7、除了运河新城，其他的新区慎买，运河如果单价2万，也不建议了；
06、总结
10年前，我们聊起买房，更多的是为了进城有个住。
10年前，我们聊起买哪里，更多的会考虑居住惯性，离自己原有的房子、老家近一些的区域。
10年前，我们聊起买名校房，更多的是因为家里有孩子读书，钱也还算富裕，就奔给孩子好点的教育。
但是经由了2015年的一轮暴涨，很多人变了，他们发现，赚100万最简单的方式，竟然就是买房子。
所以，依附在房子背后的城市户口、教育资源、核心地段，全部都变成了可以炒作的概念。
所以2019年的下半年，无数人喊着太像2015年了。因为15年教会了很多人，也教“坏”了很多人。
房产投资无可厚非，房产炒作才是万恶之源。
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