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365淘房 合肥站 编者按：现在买学区房是个什么价位？单价10万的庐阳老破小真的值吗？经开168玫瑰园又真的不配5万/㎡吗……合肥版指导价即将发布，首批16个热点学区，有人在持资观望，企图捞一套腰斩后的学区房；也有人质疑其必要性，“金九”已扑街，何必再拿指导价“速冻”二手房！365淘房&安徽楼市特别策划《深度观察｜指导价下的学区房》，于热点学区指导价来临之际，带您摸清学区房的“虚”与“实”。
2009年，绿城在安徽成立了一个新公司，叫“安徽绿城玫瑰园房地产开发公司”；
同年，绿城翡翠湖北岸那块地开建，要求代建幼儿园+小学+初中；
2010年，项目开卖，卖了四五年；
2012年，一期建成，学校也建成；
这一年，168中学教育集团成立，168玫瑰园学校也正式招生开学。
这些都不是巧合。
01，学区起源，绿城功不可没
经开区的学区热，绿城翡翠湖玫瑰园这个项目功不可没。
对于操盘手来说，在拿地时被要求代建学校、公园绿地这些基础配套，这样的事是很常见的，可以说是司空见惯、平平无奇。
区别在于，没有想法的操盘手，就只是顺手代建而已，建完了该交给谁交给谁，跟他们盖房子没两样；
而有想法的操盘手，会想要做出一些创举，让自己的项目看起来更丰赡，更高端，他们是想要奔着“独一无二”去打造项目的。当然，这些举措的底层逻辑仍然落在了“卖房”“赚口碑”之类的名誉和盈利上。
图|合肥绿城官微宣传截图
引进名校，这是有想法的操盘手常用的一个策略。
翡翠湖玫瑰园这个项目就是如此，但与别家稍有不同的是，它是通过与经开区管委会、168中学合作办学，先建立了168玫瑰园学校，而后在历史中，168玫瑰园学校自己发展成了经开区乃至全合肥知名的教育集团。
绿城在这里的作用，相当于辅助皇太极称帝的谋臣，为后来的大清奠定了千秋基业。
这所由领导、名校和民企联合开办的完全中学从建成就备受瞩目，因为它是公办的，还是168中学旗下的，可以被分配到168中学10%的直升名额。
这份独一无二，让它成为了周边房价强大的助推力。
图|合肥绿城官微宣传截图
2010年，玫瑰园北区高层开盘均价在9500元/㎡，现在二手房网站上可显示的挂价是50000元/㎡；就连南区千万起步的独栋别野，价格也在大步往上走，合肥绿城官微在2015年就说“法式合院别野价值已上浮四成。”
这种房价上行的情况，当然不只是翡翠湖玫瑰园有，而是168玫瑰园学校本部（东西校区）附近25个小区的普遍行情。
02，十年后遇冷，指导价震慑力十足
近十年过去，168玫瑰园学区范围内的二手房价依然高企，但几次从上而下的重锤落下，全域热点学区房都在遇冷，经开区首屈一指的168玫瑰园自然也在其中。
超5成小区“90天0成交”
8月24日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，“明确建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，首批实施范围共16个双学区，将适时对外发布，引导市场预期。”
而在这之前，取消完全中学直升名额、热点学区房限购、6+3一学位制等政策先后落地，锤锤重击。这其中，“取消完全中学直升名额”这一条更是对168玫瑰园的精准打击。
连锁反应后，市场上出现了对168玫瑰园实力的质疑，也牵连着周围二手房值不值5万/㎡这一问题。
买家们也在这些声音中冷静了下来，与卖家形成了对峙。
图|数据源自绿中介，阴影为东校学区范围小区，统计于发稿前，仅供参考
按照小区在绿中介上的成交量统计，近90天内，东西校区范围内的25个小区仅有11个有成交，成交量最高仅有3套，90天内0成交的占比过半。
其中，多数仅成交了1套，只有国耀花半里、中环紫荆公馆和绿城翡翠玫瑰园成交了三套。
“挂户神器”成交价下降2万/㎡±
值得注意的是，因为拥有西区本部的“挂户神器”——小户型房源，国耀花半里的成交单价曾一直是区域内的天花板，房源空出来一套便成交一套，交易中也时常出现卖家坐地起价的情况，哪怕降价成交，也只是比挂牌价低个1-3万，意思一下，那时候，是属于真正的卖方市场。
图|国耀花半里70年公寓住宅实景
但正是这个价值5万/㎡的国耀花半里，它有着户型老、小区管理疏松、300多户共用3部电梯、容积率超大等一系列明显的缺点。
大概，正是这些缺点让人对它的价值生出了质疑。
现在，国耀花半里新成交的3套房源，少则降9万，多则降了16万，成交单价也从4.7万/㎡，一路下滑至3.3万/㎡，跟新政前高达5.6万/㎡的单价相比，几乎是下降了2万/㎡还多，成交周期更是长达137天……
这说明，话语权已经在向买家转变了，不是吗？
降价成交但要求全款买房！
不过，按照中介的观点，虽然市场在向买家倾斜，但是一般不会有房东愿意按照指导价出售的，尤其是那些高价买到手的，不会愿意亏本成交的，除非是真的“急售”，否则大部分都会挂在网上等着买家找来。
而且，虽然现在成交价稳定在了3万/㎡，但是卖家基本上不接受贷款。一方面，可能是固有的底气和态度，一方面是二手房贷款严重受限，鲜有卖家愿意陪买家等贷款到账；
这一点其实也能在近30天的成交量上看出来端倪。统计数据显示，国耀花半里等几个成交较多的小区，其近30天带看量基本上也是排在前列的。
如翡翠湖玫瑰园，近30带看量近200组，国耀花半里也有近100组，其余也都在30-50组不等。这足以说明，市场上对它们的需求仍是在高位的。
简言之，市场遇冷，不是由于买家对它们的需求减少了，大可纯粹看成是政策影响：4·5新政、学位9年锁定、限购、指导价、二手房贷款额度告警……
“孟母三迁”的教育意义是正确的，成长环境确实会对人产生不小的影响，诸如“原生家庭”“校园霸凌”等热词，背后都在讲述环境对人的影响。
但是，学区房这东西，只是有心之人把“成长环境”狭隘化、利益化后的产物，若不加以遏制，那将多得是被诱骗的父母、被坑的孩子……
图|经开区西部住区实拍
仔细想想，经开区西部居住区，抛开学区不看，它依然具有很高的居住价值：道路是崭新的、干净宽敞的，翡翠湖风景很美，中环城、大学城等好几个繁华商业，合工大、安大等高校的文化氛围很浓厚。
哪怕就是建筑本身，也不算太老，虽然缺少新建成的楼盘，但这些70年产权的小区，也不过才被使用了5年、10年、15年而已，生活所需的功能，这些小区都有。
这些东西组成的成长环境，很多时候比一间名校更有用。
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