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现在买名校房是个什么价位？单价10万的庐阳老破小真的值吗？经开168玫瑰园又真的不配5万/㎡吗……合肥版指导价即将发布，首批16个热点学区，有人在持资观望，企图捞一套腰斩后的名校房；也有人质疑其必要性，“金九”已扑街，何必再拿指导价“速冻”二手房！365淘房&安徽楼市特别策划《深度观察｜指导价下的名校房》，于热点学区指导价来临之际，带您摸清名校房的“虚”与“实”。
距离合肥发布“建立热点学区二手住房交易指导价发布机制”，已经过去2个多月了。
距离新增“三十八中+和平小学”学区范围为二手住房限购区域，也已过去2个多月了。
如今，“三十八中+和平小学”名校房在“二手房指导价”+“限购”的双重影响下，价格、成交量、市场活跃度等都有何变化呢？
今天带你实地考察一下……
01、最高均价已达3.7万/㎡！
据统计，目前“三十八中+和平小学”学区范围内主要有20个小区在售。
分别是：樱花园小区、中翔盛景名苑、蓝岸雅居、裕园小区、鼎元府邸、君柳河畔、砂轮新村、华泰小区、海滨家园、市政新颜小区、矿机二村生活小区、宝业城市绿苑西区、和龙花园、中天左岸公馆、保利熙悦府、双井恢复楼、聚贤小区、木材厂公司宿舍、和平小区、机械施工公司生活区等。
这些小区除了保利熙悦府、鼎元府邸等年限较新以外，其余大多是老旧小区，最高房龄已超40年。
但是这里的房价却不低。
据了解，目前这些小区的价格均在2万/㎡以上，均价最高的是保利熙悦府，均价已达3.7万/㎡。
02、涨78%、涨1.1万/㎡！
对于这些小区的价格，我也做了一些统计和计算，结果：吓一跳！
从年初到现在，所有小区都在涨，注意不是“略涨”，而是“大涨”哦。
涨个四五成都是基本操作，最高涨了近8成。
具体情况来看：
1、这些小区现如今的挂牌均价主要在2.5万/㎡左右，还有几个已超3万/㎡。要知道，在去年的时候，这批名校房价格基本没超过2万/㎡，最低仅1.3万/㎡。
2、房价最高的三个小区是保利熙悦府、鼎元府邸、宝业城市绿苑西区，均价分别是3.7万/㎡、3.2/㎡、3.2/㎡。
这三个小区因在区位上距离学校更近、年限也较新，尤其是保利熙悦府算是次新房，小区品质、物业较好，在一些投资客的恶意炒作下，房价飞速上涨。
这三个小区10个月均上涨了超1.1万/㎡。
3、涨幅较高的三个小区是和平小区、双井恢复楼、机械施工公司生活区，涨幅分别是78.28%、68.85%、63.90%。
这三个小区均是房龄约40年的老旧小区，用小区业主的话说就是“早该拆迁”的小区。
房价之所以涨这么快，主要原因是小区原先价格较低，只有1.3万/㎡左右，在一轮行情之后，房价均已超2万/㎡。
4、这些小区的涨幅都在29%-78%之间。今年之前，这些小区的涨幅可是非常非常微弱的。甚至半年之前都没啥变化。
如中翔盛景名苑、宝业城市绿苑西区等，半年前房价变化基本处于“一条直线”。
5、要注意的是，这些小区的“涨”主要集中在3-4月份，合肥二手房整体行情还处于“高热”状态时候。
那两个月的“暴涨”之后，近几个月其实是处于“滞涨”的行情，有些小区开始有下降的趋势。只是相比滨湖区的“跌回半年前”，显得有些微不足道。
03、0成交、0带看！
在高房价、高涨幅的外壳下，其实都是“虚无”！
受到“指导价”、“限购”，以及近期整个二手房遇冷的行情影响，这些小区近期的成交量、活跃度也比较“惨淡”。
通过统计，该学区范围内的20个小区，90天0成交的有13个，其余有成交的那几个小区，也只是成交仅1套而已。
用中介工作人员的话说就是“近期几乎没有成交，连看房子的人都不多。”
通过表格也可以发现，学区范围内在售的350多套房源，近三个月仅成交了9套。其中成交量最高的是鼎元府邸，90天成交了3套。
另外，近一个月内带看次数也不多，有几个老小区是0带看，还有不少小区的带看量也不过十几二十次。
带看最多的主要是保利熙悦府、鼎元府邸，主要是因为小区房龄较新，品质、物业较好，且离学校也比较近。
04、房价泡沫已开始“破碎”！
从近期这寥寥的几个成交记录，可以看到，买房人对于这“快速涨上来的高价”，是不能接受的。
如最新成交的，且还是在8月初成交的宝业城市绿苑西区一套105㎡左右的户型，成交单价约3万/㎡。
相比超3.5万/㎡，甚至超4万/㎡的挂价，低了可不止一点点。
还有鼎元府邸，实际的成交价可能只有2.6万/㎡。也是比小区3.2万/㎡的均价要低很多。
像品质较高的次新房保利熙悦府，已经有几个月没有成交了。
就是在今年3-4月二手房市场行情还比较好的时候，成交的单价也只在2.8万/㎡左右。
比较好卖的小户型，成交单价也只是3.1万/㎡。
如今市场下行，该小区的价格却逼近了4万/㎡，买房人自然不会“理睬”。
这几个品质较好的小区都是这样，那些房龄达40年，接近“拆迁标准”的小区就更惨了。
比如砂轮新村在3-4月的成交单价最低只有1.1万/㎡。
如今2.5万/㎡、2.6万/㎡的价格，自然无人问津。
如今，这些二手房的价格已有下降趋势，相信随着“二手房指导价”的发布，价格或将有一轮明显下滑，尤其是一些老旧小区。
05、“和平小学+38中”名校房，该怎么买？
“和平小学+38中”的名校房，还能不能买了？又该怎么买呢？
首先，我们要明白两个问题：
一是，名校房“价值”下降！
如今各种政策下，名校房的优势在慢慢减弱，如“双减”、“多校划片”、“教师轮岗”等，在教育逐渐均衡化之下，家长买名校房应该理性。
二是，名校房“温度”下降！
楼市调控不断收紧，针对名校房的“大招”也是层出不穷，如“限购”、“学位制”、“二手房指导价”等，名校房也在“降温”。
因此，如果你是学区的“刚需”，自住并兼顾孩子的教育，那么名校房还是可以买的。
只是不要再过分追涨名校房了，不然可能就要得不偿失了。
那么，“和平小学+38中”的名校房，该怎么买呢？
1、房龄太老的老旧小区就不要买了，已经不适宜居住了。而且这样的房子随着学区价值的削弱，房价只会有可能只跌不涨了。
2、以居住性为主，要注重房子的品质、配套、物业等性能。如保利熙悦府、鼎元府邸、宝业城市绿苑西区等。只是注意不要高价接盘。
3、由于区位的原因，“和平小学+38中”的名校房处在合肥老城中心，配套虽然齐全，但是周边环境吵杂，且大多是三面临高架，要有心理准备。
4、如果你预算有限，中翔盛景名苑、华泰小区、裕园小区、中天左岸公馆可以看一看。这些小区房龄在10-20年，虽然也有一定的年限了，但是相对一些老旧小区，品质还行。且整体价格较低。
结语
名校房逐渐跌下“神坛”，尤其是老破名校房逐渐失去“价值”。
也许“指导价”的出现，会让房东很“不甘心”，但是政策、市场、趋势、买家心态等，会让房东看清“现实”。
因此对于“名校房”，不管是房东，还是买房人，都不必过于强求。
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