重磅会议定调房地产，楼市最难阶段要过去了？

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365淘房 合肥站 昨日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，24家主要银行负责同志参加会议。住房城乡建设部、证监会相关负责人同时参加。

这么多关键部门、重要人员召开的重大会议，会说什么呢？

内容可能不多，含义却十分丰富……

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重磅会议

维护房地产金融平稳健康发展

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

相比此前在9月24日召开的央行第三季度例会上，首次提及房地产。

这次的会议则更直接是：“房地产金融工作”，涉及房地产的目标和要求都更加明确。

这次的房地产金融工作座谈会，主要强调：

1、围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度；

2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

3、金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

其实此次会议除了再次定调房地产市场坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持“三稳”目标之外，更重要的就是“两个维护”。

此前，多个城市房贷收紧，银行表示额度不足，有城市部分银行对二手房直接“停贷”。

今年的“两集中”制度要求银行控制房贷比例，给银行较大压力，各大银行在执行房贷集中度过程中，就有些忽视了合规合理住房消费需求的保障。

这显然是不利于市场稳定发展的，而这次的会议就是来“纠偏”的，会议要求，金融机构要配合相关部门和地方政府，根据城市实际需求，因城施策，合理安排房地产信贷投放节奏，避免信贷大面积收紧误伤刚需基本住房需求。

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重大信号

利好供需，金融政策适度放宽？

其实近期，针对维护房地产市场的平稳健康发展，针对楼市调控政策，尤其是金融政策的消息很密集。

一个时间轴，简单的回顾下：

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9月15日

《经济日报》刊文针对限跌令时指出“谨防楼市大起大落”。

02

9月18日

《证券时报》头版评论文章称满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置。

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9月22日

《经济日报》发布评论文章称，密集的调控举措，对于抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。下一步，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。

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9月24日

中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会在北京召开。罕见的提及了房地产，会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

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9月28日

中金公司点评央行三季度货币政策例会指出“会议增加“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，这部分重点或将放在监管、整治封闭资金管理被挪用等乱象，同时对限制较严地区的按揭发放依法依规进行适度调整，但并不意味着地产信贷的大幅宽松”。

03

9月29日

《经济日报》评论文章称“不能因为个别房企和个别城市出现一些新情况就轻言放松调控，不能重回将房地产作为短期刺激经济手段的老路上去。“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

可见，房住不炒的主基调不会不变，未来调控将更注重维护刚需群体的合理需求，金融政策，或许会针对刚需、有迫切住房需求的购房者群体适度放宽，但是不会大幅放宽调整政策。

03

专家观点

涉及供地、贷款、新房、二手房

那么此次29日的房地产金融工作座谈会，是在什么背景下召开的呢？是否会对房企层面有相关的金融放宽政策？对合肥的新房、二手房市场会造成哪些影响呢？

我们来看下合肥房地产行业相关专家的看法：

清源房地产研究院院长郭红兵

这次的会议可以说和第二次土地集中供应有关，因为出现了普遍的供应下滑，使得开发企业对于未来的信心和预期下降，而中央的目标是三稳，其中“稳预期”要求的不仅要稳住房地产，还有关于购买者，就是刚需和部分改善性需求的预期，同时也要稳住开发企业的这种投资、建造销售的预期，所以这次的会议，其实是在这两方面都给予一颗定心丸。

另一方面告诉真正的购房者，从这种金融端或B端会进行一定着力的保障，不会让大家买房子钱打水漂；而对于真正来做房地产开发的企业，也给他们一个稳定的预期，金融收紧主要是为了遏制投机和过度投资的行为，对于正常开发，为城市建设做贡献的，会有相应的支持。

从央行的文件或两次会议精神可以看到，要求各个地方政府根据不同的情况来处理，毕竟现在这个市场，不同城市之间市场差异化非常大，不同的省、市，甚至县之间的差异化都非常大，所以还是因城施策，我觉得不搞一刀切，然后各个地方按照当地的基本情况来处理，会更加实事求是一些。

在稳预期的情况下，对购买首套房的贷款是有好处的，主要看各地的执行情况吧。从这个会议精神来讲，应该是着力支持刚需，新进城人员等等，对居住有迫切需求的这部分人群是有利的。

对合肥市场来讲，应该没有什么太大的作用。因为合肥的这种市场，刚需的群体没有那么多。其实刚需买房以后，贷款放下来，快慢影响的已经不再是刚需了，他影响的其实是开发企业的回款速度，所以应该讲，对于合肥市场刚需应该是影响不大的。那么现在对合肥市场上刚需影响最大的，实际上是各个开发企业的销售政策，随着合肥市销售量的进一步下降，我估计各个开发企业慢慢的开始要对自己的销售政策要有所调整，要向支持刚需购房做一些倾斜。

万途控股总经理孙宜庆

首先我觉得这个会议的召开，它不是既定的，应该是一个临时性的会议。所以，我认为它应该是有针对性的。会议的召开和第二次集中供地我觉得是没有关系的，更多是和目前房地产行业和房地产企业这个债务违约以及对金融行业可能产生的影响，应该是会议召开的大背景。

既然针对房地产，不管是中央还是银保监会，对于整个房地产的政策已经很明确，就是因城施策，因地制宜。核心因素就是保持房地产市场的健康稳定。具体金融相关政策，可能是各家商业银行根据自自身情况，并不会有一刀切的政策，可能会有一些灵活性针对性的一些政策。

我觉得一定不是金融放宽，我觉得可能会有阶段性的金融政策，调整只能说是阶段性的，但肯定不是金融性放宽，如果金融政策放宽的话，也就意味着整个过去对于房地产防止热钱流入，对房地产控制资金贷款额度，这个事情放宽了。所以不是放宽，是阶段性的调整。

消费者的合法权益肯定不是按揭，难按揭不是他的合法权益，按揭难不代表不能按揭。我觉得更多的可能是针对某些房企出现的这种爆雷，导致房屋无法交付，导致有些房地产企业融资债券出现违约的情况，可能也会有一些消费者的权益不能保障，所以我觉得更多还是保持这个金融的稳定，保持社会民生的稳定，保持行业的稳定。

我觉得贷款政策阶段性放宽的话，对于新房和二手房市场影响是不大，因为更多现在是解渴。所以只能说对于某些房企或者说阶段性比较困难的这个行业，久旱逢甘霖，但起不到彻底吃饱的作用。而且这不是一个长期持续的政策，所以影响只能说是象征意义。

合肥学院房地产研究所凌斌

这个会议与全球疫情、百年未有之大变局、调控趋严和“三稳”有关，再加上恒大事件的影响、全国贷款额度告急，影响较大。

房贷政策有望边际放松，刚需或能优先申请住房贷款；恒大或会进行股权重组进化成国企。

但恒大不是死结，不是问题，市场不会崩盘，1-8月份全市已成交9万多套二手房，且全款买家明显增多，且以超过往年同期成交量，所以，合肥出现贷款放松的概率很小，无论是新房还是二手房，都很“稳”，都没问题。

合富辉煌市场研究部高级总监王秋燕

 三季度以来房地产行业进入新一轮的密集调控期，各地政策主要以控地价、稳房价以及限购强化为主要方向，政策不断强化升级，对市场面影响也不断扩大，另外中央层面对房地产行业资金监管力度也不断收紧，房企资金承压。

九月份行业市场预期明显回落，各地二批次土地集中出让遇冷，市场观望情绪加重。此次召开的房地产金融工作座谈会主旨非常明确，且与近期中央和地方调控的目标是一致的。主要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，是对中央“三稳”目标的进一步贯彻，并不是要放松金融信贷政策，而是要持续贯彻金融审慎管理政策。

同时，这次座谈会也提到了维护住房消费者的合法权权益，避免一刀切，所以，后期住房信贷政策将会更精准地确保刚需置业客户购房贷款需求，缓解刚需客户购房资金压力，确保刚需和新市民基本住房需求。 

信和行华东区域总经理王祥

个人这么理解，这次座谈会主要的背景还是在集中供地以后，整个全国的楼市确实发生了比较明显的下降或者是变化，这个既是在预料之中又在是在预料之外。

预料之中的话，国家最终想法还是想控制房地产市场平稳的发展；预料之外的话，其实没有想到在大的国际背景环境下，尤其是中美、中欧以及外围的这种大环境下，以及对实体经济产生影响，包括疫情的反复，再加上房地产调控等系列措施，导致房地产市场骤冷、下降比较明显。

更主要的是，我觉得还有一个典型的代表，就是恒大事件。恒大事件虽然和当时美国的房利美这种事件没办法去相提并论，但是在中国是一个非常重要的房产事件，它的影响面之广之深，包括目前牵扯到各行各业供应商、上下游的影响之大，也是远超预期的。最重要和最关键的影响还是在于对消费者，对购房者的影响，我觉得这个是遍及到千家万户，也是一种民生的事件。所以说国家在恒大事件出来之后，将系统的摸清一下各家房企被“三道红线”的影响有多么剧烈。

也是为了防止类似事件发生或者是恶化，我想政府会出台相应的针对性的措施，但是谈不上会放水，我觉得会有一些针对性的措施，去保障最终的消费者的利益，保障房地产企业以及房地产行业稳定发展。

结语

不管新房、二手房、供地、金融等如何调控，我们要知道大的方针不会变，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。 

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