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有相关机构统计，整个上半年，全国楼市调控286次。并据此预测，年内相关调控将突破400次。
这么算下来，平均1天1座城跳进调控池。
所以，2021年也是买房人最难的一年。难在不仅要懂市场供需，还要懂政府调控内容的细则。
保不齐上一秒还在的买房资格，下一秒就蒸发的；说不准前一天还能随便买的楼盘，睡一觉就得摇号拼运气了......
诡谲的楼市，最后3个月，在合肥怎么买房？这6个问题值得探讨。
01、房价还会不会涨？
房价上涨的动力，一看供需，二看政策。
从供需来看，合肥截止8月市场新房库存20502套，处在极其危险的警戒线。
如果任由市场自主调节，房价不仅会涨，且会大涨、暴涨！
但好在有政策在，一则新房限价，二则土地溢价率控制。从源头来说，把新房价格按住了一部分。
但从全国范围第二次集中供地来看，房企却普遍因为盈利空间的压缩，集体躺平了，多城出现流拍。
所以，有较大概率，在第三次集中供地，官方将调整限价政策。在保证国有资产不“贱卖”的背景下，给到开发商一定提价空间。
但要注意，这个幅度一定是小幅度的，可控的。
02、现在房子还能不能买？
能买！
商品房从来都不是一件简单的商品，它更多的是脚底的土地价值与周边公建配套价值。
如果你是刚需，任何的政策波动与你无关，甚至存在一定的政策支持。
如果你是投资，也不是无从下手。核心地块的土地总归是稀缺的，存在普世性价值认同，站得住脚。
就比如省府，新房2.5万/㎡以下价格，是不会有人看空的。
调控下的市场，无非是加大区域分化，跟涨的区域容易横盘、回调。而顶流板块的价值支撑体系，则完全不一样。
03、下半年房子会好买么？
放在9月15日之前，这个问题的答案应该是会相对好些。
但房企报名名单出台后，情况可能有些小小的变化。
此前判断会好买的原因，是土地供应加大了，二手房指导价也要下，新房摇号机会增多，二手房议价空间变大。
但现在17宗变8宗，最高仅6家房企报名。导致的结果就是，新房供应短期还是跟不上，市场缺货仍将持续很长一段时间。
连带效应是，高首付情况也不会有所缓解。
新房持续缺货，传达到二手房层面，同样也会助长房东信心。
04、现在买房应该首选什么区域？
一些经由板块轮动而升温的区域和板块就别碰了。
频繁的政策调整，市场行情波动较小的一定是顶流板块。
原因有2点，其一顶流板块有更高的需求支撑；其二顶流板块的价值支撑，有官方大笔财政建设的投入，相当于“铁饭碗”。
以合肥来看，目前滨湖、高新、包河近中央公园板块、运河新城应该是最安全、最稳妥的区域。
其他区域，下手前都要做好风险评估。
05、现在买房，首选新房还是二手房？
目前，首选新房还是二手房？
更优的方案，当然新房。有几个显而易见的原因：
1、因为限价的存在，价格相对便宜。对比周边二手房的挂价，新房如果能买到，在成本上还是低出了很多的。
2、新房无论是首付比例还是贷款难易度，对刚需来说都是相对友好的。
3、一些潜力区域的新房，目前价格并不高。比如运河新城，虽然个别标准层到了1.8万/㎡，但大部分在1.5-1.6万/㎡，买入成本还是相对较低的。
4、土拍规则中新增加的“装配率”、“竞品质”，都是只增加在新房层面的。往远了看，品质提升这块，新房有着二手房无可比拟的优势。
06、各自最好的买入节点怎么判断？
新房最好的节点是明年初：
新房，一、二次的集中供地项目，大概率都会在明年初上市，届时可选择的楼盘相对多一点。
如果同步上市的新房多，那么登记报名买房人就会分流，到时单个项目报名量会相对低一些，摇中的几率更高。
二手房是明年中旬：
1、目前新房供应还比较少，有很多需求在二手房市场，议价不好谈。
2、近1-2月虽然出了调控，但不少房东自我心理预期还比较高，不愿妥协，成交价不好降。
3、二手房指导价、多校划片等政策带来的效果，应该会在明年初，更明显的体现在市场上，到时挂牌量可能会激增，挂牌价可能会回落。
4、经由明年初的一波新房供应，二手房的市场需求会进一步萎缩，到年中降价可能会最明显。
5、不建议明年下半年买二手房，因为哪怕银行不可以卡贷款，下半年也不是额度宽松期，到时候放款可能比较久。
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