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365淘房 合肥站 同样肥西产权，近经开和滨湖西房子哪个更有吸引力？
毫无疑问，当然是前者。
上周还在说7月底滨湖西的两宗居住地“哑火”了，土拍现场气氛没带动起来，肥西热度开始下降了。
这不，8月新一轮的“热度组”到场了，明珠广场2宗连体居住地即将拍卖，总面积超184亩，优越的地理位置让人忍不住先“打探”一番。
整体地块位置 |
2宗地位于青龙潭路、石门路和丹霞路的夹口，这里前身是原江淮汽车厂区，而后由肥西政府收储入仓，总面积595亩，此次只拿出来了184.87亩且分两块地拍、两个项目出售。
地块基本信息 |
一、深入经开腹地的“肥西子”
从实探现场看，整体目前正在进行拆迁工作，地面上尽是拆迁堆积的杂物，没有太多化工污染，所以土地恢复很快，也有不少杂草在野蛮生长。
地块实探现场图 |
地块实探图 |
肥西202114-1号地靠北端，面积79.94㎡，最高限价1423万元/亩，最高配建面积29300㎡。地面上厂区还未拆除，有不少的树木，估计还没动工到这。
202114-1号地块 |
202114-1号地块实探 |
肥西202114-2号地靠南端，约104.93亩，比1号地块多约24亩，最高限价1293万元/亩，最高配建面积34900㎡。现场有几台挖掘机正在工作，旁边是拆除项目部的办公楼，用的还是江淮的那座大楼。
202114-2号地块 |
202114-2号地块实探 |
两宗地都有代建要求，FX202114-1号地块同步修建一所18班幼儿园；且还需同步修建出让地块外一所48班小学，小学须在首期住宅交付时同步交付县教体局。
FX202114-2号地块须同步修建出让地块外一所48班中学及周边公共绿地，中学须在首期住宅交付时同步交付县教体局。
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这说明后期拿下这两宗地的开发商，代建压力都不小，2号地块相比之下更大，这可能也是其出让单价较低的原因之一。这点会不会影响开发商的拿地积极性，答案是肯定的，能影响多少还要看地块的利弊价值点。
二、利大于弊？开发商该如何衡量
开头说了，这两块地虽是肥西产权，但身处经开腹地，距离真正大广场不过两个路口，位置上的优越性不言而喻，这一点很有吸引力。
正北面是尚泽大都会广场，商业丰富；再往前是时代天街以及综合商业体正大广场，消遣、消费的好去处。
东面是莲花创新产业园，几排楼栋很有特点；西面是青龙潭路，整体路况不是很好，而且对面有几家工厂，整体环境杂乱不美观。南边是汇丰苹果小镇和消防基地，外围都是绿化。出行方面有正在建设的地铁7号线—莲花站，直线距离约800米左右，不算远，但步行也要一定时间。
青龙潭路 |
周边工厂 |
相比肥西新兴板块，这两块地配套上很有优势，商业、交通加上代建的学校和即将开建的繁华中学和小学，
但…. ….事情远没有那么简单。首先周边有工厂，是否有污染不清楚，不过周边有不少居住小区，这个不是问题。
在地块东南角，有莲花高压发电站，周边也尽是高压线，虽然中间有绿化与地块隔断，但视觉感官不太好，购房者也会对此心存担忧，很有可能影响地块出让。
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总结来说，就是衣食住行和高压线并存，如何规划是后期的重点。
三、毛坯限价15199元/㎡无竞品
和7月底滨湖西出让的地块相同，两宗地毛坯限价15199元/㎡，据业内人士透露，不得突破限价且不做精装。
同一栋楼、同样户型价格幅度不得超过10%，那么较好楼层出售单价最高也就在1.6万/㎡左右，和经开区新房价格相比，属实很有竞争力。
经开区目前新房稀缺，下半年能入市的项目只有置地天玺和伟星地块，据悉，置地规划2栋小高层+2栋多层，仅154套可售房源，高层预计175-180㎡，多层预计300-350㎡，这大平层已经劝退了很多购房者。
置地规划图 |
伟星地块目前还没有消息，施工进度也较慢，今年是否首开都还是个问题。
对比之下就能凸显肥西2宗地所占的市场优势：没有竞品。
目前肥西近经开的项目，只一个源长花园，都是小高和多层，单价卖到了1.7万/㎡，备案均价15797元/㎡。
本身量就不大，等这块地开售，估计是明年下半年的事儿了，近经开的新盘，应该只有这块地了，粗略计算可以为肥西带来2400套+新房，具体还要以开发商规划为准。
四、好卖的项目不一定好买
忽略产证的差别，这两宗地和周边的二手房相比也有很高性价比，从二手房网站了解周边小区如繁华世家挂牌价在1.7-2.3万/㎡左右；尚泽大都会在2.4-2.7万/㎡左右。
繁华世家二手房参考价 |
尚泽大都会二手房参考价 |
平均备案价格15199元/㎡对于刚需置业者很友好，会承接部分想在经开置业而预算不足的外溢购房者，结合地理位置和价格，未来入市也必将是一个高热度项目。
对于项目而言会比较好卖，对于购房者就不一定了，肥西暂时不参与市区登记、摇号，热度较高的项目大部分要求全款或高首付，加上这“硬核”位置，置业者间的竞争大概率会加剧，所以还是要理性购房。
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还是开头那句话，近经开和滨湖西都知道选哪个，但过程就没那么容易了，这2宗地优势和硬伤都摆在明面上，限价+代建成本+高压发电站，开发商在可能承担亏本情况下拿地会更谨慎，滨湖西的场面还记忆犹新，这块地何去何从就一起期待吧！
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