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365淘房 合肥站 前几天读到一位原创博主的稿子，核心意思是合肥现在的刚需线已经踏上了1.6万/㎡，且相比3年前，外扩了5-7公里。
在2018年合肥低价盘狂推入市那会， 1.6万/㎡的预算，能买到蜀西湖的祥源金港湾、庐阳北的碧桂园时代倾城、高铁南站的滨湖龙川里……运气好点，甚至能抢到滨湖高性价比的联投中心书城。
而现在只能看看远郊区域，1.6万/㎡成为刚需进城的门槛，这一点新站深有体会。
如果现在告诉你有一个位处经开，靠近明珠广场，高层限价1.48万/㎡、但是肥西产证的新项目，会不会去买，大部分人都是毫不犹豫的吧！
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这个新项目就是源长花园，东侧、南侧、北侧各隔一条马路就是经开区，西侧四分之三区域就是经开区，不清楚的人还就以为它属于经开区，但本质是肥西产证，不过这一点没影响项目热度，事实证明“好东西”在哪儿都是香的。
项目地理位置 |
一、首付5成 本周首开
源长花园位于经开金寨南路与紫蓬路交口西南角，整体面积不大，仅21.4亩，包括住宅、幼儿园、商业配套，容积率1.76，绿地率40.03%，共规划建设17栋高层和低密度多层，说实话楼栋有点密集了。
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但在优越的地理位置面前，这些小缺点都无关紧要，从实探现场来看，临时售楼部的火爆程度印证了之前的话，真的是抢的毫不犹豫。
首开信息：
首开高层8#，小高层9#、低密度多层19#、20#，高层面积95㎡、105㎡，小高层106㎡，多层108㎡，高层均价1..48万/㎡、小高层1.58万/㎡、多层1.68万/㎡，共计约230套房源。
首开时间：本周末（6月26或27日）
最低首付：5成起
目前动态：正在认筹，金额5万
首开楼栋 |
首开在即，现场的人数感觉临时售楼部都快坐不下了，但一问才知道不是所有人都是来预定首开楼栋的。
实探现场图 |
实探现场图 |
首开4栋楼所有的房源都已经落位了，没有可售，不少客户是奔着二次加推来的，现在买房已经“内卷”成这样了吗？
二、二次加推时间、楼栋确定
据悉，二次加推时间在7月底左右，楼栋为高层7#，低密度多层13#、17#，面积95-108㎡，价格暂时没定，但现场置业顾问说大概率会上涨… …
二次加推楼栋 |
之前提到过，该盘最大的优势就是位置，肥西产证，市区配套还限价，难怪首开还没开始，二次加推就已经预约了，那么这个外部配套到底有多好呢？
三、成熟周边配套 位置难再有
项目周边都是成熟小区，东侧有方兴园小区和方兴农贸市场，农贸市场和菜市场规模都不小，完全可以支撑周边小区日常生活需求。
实探现场图 |
实探现场图 |
南侧有长安萨尔斯堡小区和尚泽紫金公馆，西侧有桃源小区，都是较为成熟的小区，周边的底商也是非常丰富，如果想去大型商业体，正大广场也就4-5站公交路程，很是方便。
周边底商 |
但也有不好的一点，实探发现，源长花园周边环境比较一般，处于合肥经开区和肥西接线的位置，周边有部分工厂，不时会有大型的渣土车穿行其中；
青龙潭整体路况一般，道路两旁电线密集，布局混乱，电线密密麻麻交织在一起，感官非常不好，路面尘土、乱停乱放状态比较常见，心理感觉有一定影响。
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交通方面，项目距离地铁3号线较远，地铁便利难以享受，不过靠近主干道金寨路，公交线路出行和自家也是非常便捷。
学校的话，按照2021年肥西最新学区划分，参考同为肥西产证的长安萨尔斯堡，小学为肥西经开区中心学校学区，中学为合肥八中教育集团翡翠湖初级中学，均为肥西县所属的学校，但距离学校较远。
周边学校 |
单从外部条件来看，源长花园的爆火离不开其无限嵌入经开腹地的地理位置，这是一个原因，但市场也发挥了推动作用。
肥西市场待入市的新盘目前仅有华地伟星龙川时代，在售的有政务南板块的联发和佳兆业以及县政府板块旭辉政务未来以及西南祥源组团。
同样是不限购区域、均价1.48万/㎡起步，源长花园的位置就先胜一筹了，再加上肥西市场近5个月都没有居住用地上市，新房已经出现短缺的局面，此时入市的新盘被市区刚需、外地客户、投资客紧紧锁定，很难不出现被“抢” 局面。
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比如，上周首开的联发君悦风华，共244套，无折扣，全款优先、关系户首付5成，基本卖完。
1.6万/㎡的价格 已然站稳刚需区域
其次就是市区刚需门槛线的提高，举一个“课代表”—新站。
从近一月新站新盘备案价来看，1.6万+是均价水平，更有楼盘放风价达到2万； 2019年底的时候还1.4万+的水平线，现在都向2万迈进了，留给刚需的机会还有多少呢？
新站某盘备案价 |
虽然新站是市区产证，有2条地铁线，但还是有 “硬伤”，距离主城区远，而且配套方面尚在发展中，和源长花园相比， 在价格和地理位置方面都稍显不足，置业者自然会偏向后者。
还有6月初的土拍，旭辉摇中小庙SS06地块。据了解，在1.5万/㎡毛坯价格上，还加了精装价格，妥妥的超1.6万/㎡。
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再看6月18日三县的土拍情况，肥东、长丰8宗居住地出让，仅2宗未摇号，这还是在肥西零居住供地的情况下，房企拿地成本越来越高，面粉决定面包，房价还降的下来吗？
土地供应未能及时补充，供需矛盾加剧，市区外溢客户越来越多，加上板块房企竞争不激烈，价格很难下调，预期也不会降。落到购房者身上，被卷程度也会加大，意向源长花园的置业者，再不抓紧二批次名额都快没有了。
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