365淘房 合肥站 补社保，被堵…假离婚，被查…名校房，被限？开年不过半月，限购政策接连补了俩漏洞，慌了一批炒房客，但同时，也利好了一波不限购的三县盘。其中，自然是肥西受益最多。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
一、首付从2.5成变5成，肥西需要什么？
颇为明显的，当属旭辉滨湖江来的4成首付。
消息源自是肥西某项目的置业顾问，原话是“肥西滨湖江来目前在售房源只有高层5楼以下，首付4成起，除了滨湖江来其他小区都可以首付2.5成”。
暂不论这是否为房企“年终的固定表演节目”，只看表象。
毫无疑问，敢把首付提高到四成的底气，是源于旭辉滨湖江来是板块内唯一小户型盘。
外塑改善形象，内制刚需产品，这样的销售模式是旭辉非常擅长的，在肥西，更是被它运用得炉火纯青，效果显著。
不信的，可以参见正荣旭辉政务未来，亦是。
但消息所述，不尽是真的，别的不敢说，提高首付的可不止是旭辉滨湖江来。
某置业顾问A：“翡翠江来和正荣府基本没有什么房源了，只有顶楼和2楼了。首付得5成，各位同行尽量不要推荐了，防止白跑。”
某置业顾问B：“（徽创佳兆业未来城）佳兆业优先全款。”
很显然，提高首付已经在全县蔓延。
从25%涨到50%，除了阿拉伯数字，您看到的还有什么？
是肥西的门槛，无形中在提高。
二、以及肥西刚需产品开始显得“紧俏”。
要说背后是谁在搅动市场，始终都还是那句被说烂的“供需关系”。
限购政策收紧后，外地投资客铁定会把目光投向肥西，毕竟在他们眼里，钱之所以值钱，是因为能生钱。
而且，四个月不供地的肥西，已经给这些在售项目留够了生存空间。基于此产生的市场现象，还有这些：
一者，去化速度维稳在6成及以上。
2020下半年，肥西各项目去化成绩都算不错，好的诸如北雁湖的两个盘，首开去化接近100%，后期推货维稳在6成起步；
县政府板块的佳兆业、滨湖西的滨湖江来都几度出现100%去化，“几开几罄”是它们很常见的宣传口径。
当然，也有个别楼盘出现过个位数的去化成绩，但这毕竟是极少数的，不具有参考性。
二者，多盘都已是尾盘。
肥西在售16个新盘，已经有6个都已经算是尾盘，其中，余量较多的也不过是200套房而已。
可以预计的是，不用等到今年下半年，这些楼盘就能进入清盘期。
三者，库存未告急，但刚需产品另算。
按照上述去化速度，肥西的库存锐减是一定的。但基于肥西各楼盘体量本就都很大，所以，总的库存并不会显得局促。
但区域内，刚需产品的库存是个例外。不说旭辉几个小户型项目卖得很好，单95-113㎡的三房四房产品就已是地缘性客户改善的首选了，比如佳兆业和翡翠正荣府。
四者，7个月的空窗期。
这些特征背后，就是肥西四个月不供地所产生的市场消化期。
但严格算起来，肥西最新入市的项目都已经是去年5月份拿的地。言外之意，肥西市场的实际空窗期，是7个月。
也正是在多元因素的作用之下，肥西市场出来了一块259亩的超大涉宅地块，以作调节。
超大宗供地来了，居住172亩！
该地块位于创新大道（现合铜路）与人民路交口西南角。编号肥西FX202025号，整宗地超259亩，其中居住约172亩， 商业仅87亩。
出让信息：
容积率：1.0＜居住≤2.0，2.0＜商业≤3.0；
绿地率：居住≥40%，商业≥20%；
建筑密度：居住≤22%；商业≤55%；
参考地价：居住858万元/亩，商业200万元/亩；
竞买保证金：3.5亿元；
居住最高限价：1115万元/亩。
该地块四周，仅两面有建筑物，向北是基本建设工程已经完成的丽丰铂羽公馆、向东暂无住宅小区，仅是亿力机械正在建的研发楼。
西面和南面，皆是一片空旷。所以，从人民路口远望而去，呈现的就是该地块一眼望不到边际的广阔无垠。
实际上，也并非如此。
地块西面是一条贯穿合肥南北主城的金寨路（金寨南路），作为主干道，往来车辆自是不会少，所以路旁种植了的绿化带，约有10米宽。
北面与创新大道之间亦然，近10米宽的绿化带作为屏障，后期住宅的隔音降噪防尘效果自是好一些。
南面一眼望去，还有几座建筑物立在中央，那是绿锦家园，在它们后面，就是该地块将来入市后的竞品之一：祥源花世界。
与远望相比，地块内部稍显“复杂”。
绿色植物成行成片地分布着，不用说，又是市民朋友的劳动成果。
他们把这块地开发成了自家的菜园子，茄子、芹菜、萝卜、白菜，应有尽有，甚至还自制了“蔬菜大棚”。
但是，这应该不算“青苗及地上附着物”，因为我看到了前年的迁移通知，其所规定的迁移完毕的时间节点已经是2019年的3月22日。
而且，我问过当时正在“逛园子”的市民，他们对于此地要被拍卖一事确实是知晓的，还颇为热心的告诉我“就这个月，从那条路（金寨南路）一直到公交站全都是。”
除了占了土地近一半面积的绿色蔬菜，地块内的复杂还包括一条不知道有多深的水沟和不知道埋在哪的燃气管道和光缆。
也就是传说中随便一挖，就要把“牢底坐穿”的通信光缆，具体刑罚几何，可以自查《刑法》第一百二十四条。
不过，对于施工方来说，这应该不会是难事。
整体上，地块内算是已经被清理干净，原先建造的修车棚、机械厂等都已经被拆迁完毕，房企拿地后，是可以直接进行填埋、翻新、奠基等工作的，算是捡了个“现成的”。
除了这块地是现成的，房企要如何规划，这也有现成的参考。
三、无地铁无商业无“学区”，靠竞品
正如前文提到的祥源花世界，该地块后期的主要竞品，还有一个东边的正荣旭辉政务未来，它也在创新大道上。
祥源花世界，均价1.3万/㎡的近郊盘，因为有文旅产业加持，刚需的社区，规划改善的户型，反倒成了颇受地缘性改善客户青睐的产品。
最近一次推货100套房，去化近8成，作为竞品，实力不容小觑。
但是，至少该地块后期的文旅配套是不用愁了。而且在与县城配套的距离上，也是该地块略胜一筹。只不过，较近的县城配套中，缺少大型商业综合体。
相对的，该地块自带的87亩商业应该就不缺市场了。
而打着“政务南”旗号的正荣旭辉政务未来这次算是遇到对手了。
因为，无论是县城配套还是接近主城市政中心的机会，显然都是该地块更为占优势。
但有一条，在地铁这一方面，该地块劣势明显。3号线南延线挨不着边儿，规划中的9号线创新大道站和花木城站也相距甚远，后期可以关注房企说辞。
另一方面，政务未来主打刚需小户型，这对于该地块的后期规划，可以说，是一个参考性极高的案例。
结语
现在新地块入市，顶着的背景是肥西阶段性的热销以及部分楼盘清盘，从这一方面来说，是机遇。
但需要提醒的是，三县之一的肥西，新房单价1.45万/㎡，直逼部分市区。一直以来，这一点都颇具争议。
又碍于没有优质学区和地铁，其价格上调空间也就备受限制。
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