365淘房 合肥站 对于很多正在拼搏奋斗的年轻人来说，都希望拥有一套自己的房子，但是合肥的新房价格让很多想要购房的朋友望而却步，进而可能会将购房的目光投向二手房。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
在二手房市场，房源的房龄、价格杂乱，房子质量也参差不齐，如何能选到一个更好的房源，就很考验购房者，必须要了解分析房源，才能挑选出适合自己的。
究竟哪些小区流通性好、容易卖出去？哪些小区关注度高、需求人群多？具体情况一起来看！
NO.1 | 壹
合肥20大热搜小区榜排名出炉
就在刚才，合肥最近一周热门小区TOP20榜单新鲜出炉！这些近7日搜索量前二十的小区都有着怎样的共性？
从热搜排行榜中发现，这些小区基本上在市场上也是有些名气的。TOP20榜中仅有7个楼盘均价在2万元/㎡以下，3个楼盘均价超过3万元/㎡，还有10个楼盘均价在2.1万—2.9万/㎡左右。
以上热搜的小区均是学区、品牌、位置好的小区，像绿城、保利、恒大、万科都是有名的开发商，品质有保证。
但是，能让这些小区成为二手房热搜TOP20的原因，绝不止于此。
NO.2 |贰
热搜榜的小区究竟有何吸引力
这些上热搜榜的二手房，大多数分布在政务、经开、滨湖这些区域。库存持续走低，不仅是因为区域的销售量大，也可能是整体供地少导致的。
首先我们来看金刚石的一组数据图。
2019年11月-2020年10月合肥市区新房库存走势图
通过上述统计图可以发现，从2019年12月开始，合肥市区新建商品住宅库存就呈现逐月下降的趋势，去化周期也是大幅度减少。
自今年疫情后，合肥新房库存量呈现逐月缓步下滑，但去化周期则是迅速下拉，直到今年8月才呈现平稳态势。这也反应出合肥市区新房的销售较高。
但是目前合肥市区各区库存面积差异较大，最低的区域仅有5万余方，而最高的区域则超过100万方。
从上图中可以看到，目前政务区库存最少，其次则是在许久无居住地块出让的经开区也一直是“低库存”区域，而在中海、绿地于今年拿地开发新盘后，区域内的“房荒”现象得到一定缓解。
这也就是为什么政务、经开，二手房频繁上榜，其原因就是——房荒，只能选择二手房。
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首先来看政务区上个月的挂牌均价是26060元/㎡，在售房源有1725套，三个月内成交了268套。
凯旋门和栢悦公馆纷纷上了热搜榜，两个小区成交均价要高于版块内其它小区。
原因之一当然避免不了开发商及品牌还有物业的影响，其次就是学区对于小区价格的影响占据主要因素。
还有一个客观原因，在上面的图表也体现到了，正因为目前政务无地可卖，库存才会如此低。土地资源的稀缺造就了政务区的“寸土寸金”。
没有新的土地上市，新房卖一套少一套，并且目前在售的新房数量稀少，想要在政务区买房更多的只能选择二手房。
况且上热搜榜的这些小区周围有50中、奥体小学、西园小学、翠庭园小学等优质教育资源汇聚。
无论市场如何调控，有学区加持的房产的抗跌性和保值性往往都更稳定，投资或者有自住和学区需求的人群定会蜂拥而至。
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同样面临供应不足的还有经开区。目前经开区2大热盘——公园万象、中海上东区，从近期的开盘去化来看，销售良好。
但整个经开区目前在售的项目仅此2家，在快速销售后整个区域若无新的居住地块出让，将再度回到此前无房可售的状态。
于是二手房又成了大多数眼中的“香饽饽”，毕竟经开区与政务和滨湖比邻而居，再加上三号线延长线往经开、肥西的方向延长，区域的利好不断，让不少投资客愈加关注。
其中绿城翡翠湖玫瑰园均价与凯旋门相当了，都是3.2万/㎡，对于整个经开区的二手房来说，价格确实不低。但是小区的学区是168小学和168初中，可见在学区的影响下，价格的差异显而易见。
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再来看滨湖，滨湖与政务是两个极端的现象，一个几乎是没库存量，一个与政务、经开、高新相比库存算得上是“第一”。
虽然库存大，但是滨湖的去化也快。滨湖也就10月底金融板块出让一块地，目前也无新增地块，本身滨湖市场就火热，买新房愿意首付6—8成的，大有人在。
有的人就算是全款也买不到心仪的楼盘，就把目光锁定在滨湖的二手房市场上，热度依旧不减。
从上图中，能够看出来滨湖的二手房挂牌价在一路稳定上涨，像保利拉菲公馆、滨湖万科城等小区，因为品牌、物业，以及小区品质比较优质，再加上周围地价的影响，在二手房市场一直比较活跃。
NO.3 |叁
并不是所有二手房都很火热
并不是所有的二手房都很火热，涨价的也只有部分小区，相反，目前市场仍然存在二手房价格下跌的小区。
首先来看瑶海区的家天下，挂牌近2年了，7月29日那天以低于挂牌价9万元成交一套109㎡的房源，成交均价是1.4万元/㎡。
而在2017年和2018年的时候，该小区的成交均价都是1.6万—1.7万/㎡的。
再比如肥东斌峰御云府，单价不过万，挂牌近一年才出售；而在去年10月份，该小区还有挂牌单价1.1万/㎡的成交仅3天的房源。
所以，在合肥二手房市场，房源性价比高低表现的更为明显。目前合肥二手房市场的基本面貌依然是冷热分化。
冷热情况都是相对而言的，最近在热门板块的一些小区就有一些不好的情况出现，房东抱团涨价情况频现，针对部分小区业主“抱团涨价”的情况，合肥市房地产中介协会在11月12日就发布通知，不得捏造散布涨价信息。
抱团涨价的行为，在合肥楼市，乃至全国各大城市的楼市历史里，都有过无数个先例。但最终成功的，寥寥可数。
大多都是，舆论声音大过实际操作可能。最普遍的效果，就是楼盘短暂出名个三两天，然后这则消息就像“石投大海”，再无声音。
就算一个小区可以做到抱团抬高挂牌价，但只要没人“接盘”，依然是涨了个寂寞，纯纯骗自己。
其实整体来看，相较于新房的可整体干预性，二手房很难做到同一区域统一定价，决定价格的因素，其实是供给和需求的价格弹性。
好小区当然不仅仅是榜单的这20个，若是想买二手房，一些中介带看量高、购房者关注度高的小区也都可以看看，总是可以淘到不错的房子。特别是改善型购房者越来越多，不仅是选择余地更大，更因为这些小区地段好，周边配套完善。
而且相较新房，很多二手小区在价格上具有非常大的优势，尤其是一些次新房，房龄与周边新房其实相差不了几年，于购房者而言，无疑更实惠，性价比更高。
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