365淘房 合肥站 去年年末，蜀山官微发布消息称：蜀山区坚持把旧城旧村改造作为重要的民生工程。明年将适时启动政务区十五里河片区等征迁工作，征迁面积力争达到100万平方米。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
消息一出就有不少居民开始讨论、期待，希望能通过征迁改善现有的居住环境。
但好事多磨，如今2020年已经过去了3/4，政务区十五里河的征迁项目却迟迟不见动工。静等官方发布消息怕是要惹人心急，实践出真知，我就迫不及待地踩着脚踏车对十五里河三个老旧小区进行了一次实地探察。
一，三个小区最全现状解析
总体上，三个小区所属的地块位于习友西路和金寨路交口的北面，如果后期规划是整个红线范围而非仅仅是三个小区的话，那么这块地的面积约有85722㎡，差不多有128亩之多。
图|红线范围内为居民期望规划地，具体以官方发布为准
三个小区大致处在一条对角线上，占地面积和户数属八二一小区最大，十五里河新村次之，路桥公司小区则最小，占地面积大概是八二一小区的1/4。
1、路桥公司小区
路桥公司小区，居民似乎更习惯称它为路桥公司宿舍。紧靠十七中南区。
顾名思义，小区之前的住户都是路桥公司的员工，宿舍本来是公司的财产，后来员工们自己拿到了房产证，享有了房屋的产权，便能对房子进行处置。
小区共包括四栋建筑物，占地面积粗算约3290㎡。目前在使用的仅三栋建筑，两栋多层和一间砖瓦房。
外观上看，属实是老旧小区，楼体砖墙多处脱落，地面上杂草丛生，几户一楼的房子已经蛛网遍结，似是早已无人居住。
小区内还设置了三两个休闲运动器材，上面脱落的喷漆表明大概不常被使用。
今天我咨询的一位住户就不属于原著居民。据介绍，他们家现在的房子是当初以20多万的价格从原户主手上买来的。
目前他们仅此一处居所，而政务房价有多高又是众所周知的，所以老人表示后期会更倾向于选择要安置房而非拆迁款。
她介绍道，现在小区两栋居民楼内共有54户，大多住户的家庭情况都差不多。目前已经全部协商妥当，下一步就是签署拆迁补偿协议。
2、十五里河新村小区
新村小区位于天珑广场对面，同它旁边的嘉和苑小区同属回迁房，不同的是年代更为久远，墙体已经布满雨水冲刷的痕迹。
但相较于另外两个小区，外墙保存尚算完好，地理位置也更为优越。与小学、幼儿园、高中和购物中心相距不过数十米。
据了解，该小区共63户，均已协商一致，目前大都正在准备搬家事宜，小区岗亭处已经放置了搬家登记表，预计最近几天就会动工。
3、八二一小区
八二一小区，曾是纺织纤维厂员工宿舍。在三个小区中，该小区的占地面积和户数都是最大的，粗算约12180平方米。
小区共7排楼，14栋共153户。小区外墙也算完整，但阳台、外置管道等突出位置都已破损。
小区的东面是一块三角形杂草地，占地约43700㎡，据介绍曾是一家民营的培训机构。西面就是正在建设的合肥五十中新校区。
与其他两个小区不同的是，该小区住户似乎对“拆迁”二字三缄其口，他们说目前并没有与相关部门进行协商。
我从上述两个小区的住户的介绍中也侧面了解到，目前八二一小区的确定拆迁意向不如预期的热切。但周边住户的看法是“到最后恐怕是不得不拆”。
的确，从地势上看八二一小区处于该地块的低洼之处，一旦遇上阴雨天气，再加上排水系统老旧，恐怕小区居民要在家里看海了。
二、配套醇熟，应有尽有
总观整个地块，处于天鹅湖东南部，习友西路北面、金寨路和潜山路两条主干道之间。
商业方面，与万象城一路之隔、西北则面对着花生唐生活广场，向北稍稍远些还有保利中心；
教育方面，地块内就有合肥第17中（南区），西面正是在建的五十中新校区。嘉和苑小学、金寨南路小学都在1公里之内。
今年公布的学区范围里，三个小区皆被划进了西园新村小学南校教育集团西园新村小学南校（嘉和苑校区）和五十中天鹅湖教育集团蜀山区外国语实验中学；
交通方面，处于习友西路和金寨路（金寨路高架桥）交叉口，距离地铁三号线图书馆站和市政务中心站较近，待在建的四号线贯通后，地块所属位置就更称得上四通八达了。
三、最受关注的规划方向是居住用地
1、该地块将来会作为什么用地？
这应当是大家最关注的话题。该区块居民对此也多有讨论，认可度最高的一种说法是教育用地和居住用地的混合模式。
从周边住户的角度考虑，“更便利”似乎一直都是居民期望的改善方向，也一直是城市规划的突破口。
对于住户来说，周边的购物广场已经能够满足生活所需，再建一座商业中心想来是有些多余和浪费。
教育方面虽然有两所高中和一所小学，但考虑到距离远近和出行安全，居民当然还是更希望幼儿园、小学能更近些，最好是能够“出家门、进校门”。这倒与现今众多房企的想法不谋而合。
2、面积小，价值大，二手房价触顶
值得关注的是，政务文化新区，区划面积12.67平方公里，大概仅占合肥土地面积的千分之一。但作为合肥的政治中心，面积小这一点，反倒对于它成为合肥房价的天花板助力不小。
截至8月30日，政务区二手房的最高成交价已经达到41843元/平，8月份的挂牌均价也达到了29983元/平。
二手房单价高居不下，近四年零供地的政务新区更无足够的新房可供选择，“房荒”和供地问题已然成为了行业焦点。哪怕一点风吹草动，也能激起千层浪。
所以，这块即将腾出来的新地块被划为居住用地的呼声是很高的。
3、备受期待的新房源，入市价格或可达到…
当然，一旦有可能全部或部分规划为居住用地，那就不得不关注一下它将来的入市价格了。
我们可以参考一下十五里河目前挂牌的二手房价格如何。
从365淘房更新的数据可以看到，距离该地块最近的嘉和苑小区9月份的均价是18041元/㎡，周边稍近些的小区如城建琥珀五环城、华润凯旋门，最新的挂牌价分别是23905元/㎡和31506元/平㎡。
而整个政务区九月份的挂牌均价已经达到了29206元/㎡，将近3万。
图|政务区8月份二手房挂牌均价
需要注意的是嘉和苑本身为安置小区，该小区本身不好与狭义上的商品房比较，这也许是它单价相对较低的原因。
考虑到地块自带的醇熟配套和区域价值，可以料想，这块地将来入市的价格是不会低于政务区的均价的。
甚至，在经过各大房企竞价后，拿地房企应当会以更高的房屋品质来应对超高的拿地成本和日渐挑剔的市场。由此一来，能在这块地上落成的住宅，其价值似乎已经不能仅仅用“寸土寸金”来概括了。
倘若真是如此，那么对于“觊觎”政务区已久的房企来说可谓是重磅炸弹。
个人也更倾向于将该地块规划为居住用地，但出发点略有不同。
目前政务区在售新房数量实在有限，在售住宅仅10套尚且不足。二手房均价也近3万元/平，一批优质新房源的涌现或许能倒逼政务房价下跌也说不定。
但目前，官方还没有发布明确的项目规划消息。只在年初发布过蜀山区今年的征迁概况。但说到底，无论该地块将规划为什么用地，对于土地饥渴的政务来说，有一块新地可以再利用都是可喜可贺的事。
追踪到今年年初各区县政府发布的公告，今年的合肥一如既往地大动作不断。比如瑶海区今年的拆迁项目将涉及8000多户、庐阳区则有38个旧城改造项目、肥西县的征迁项目34个，约涉及11个乡镇……
就近期的观察来看，合肥的拆迁动作不仅仅局限于居住改善，还有不少地铁站、交通要道等项目的改善升级也在稳步进行中。作为土地再利用的必要措施，“拆”和“迁”一直稳稳地牵动着市政发展的精神脉络。
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