365淘房 合肥站 4月份，合肥二手房价格环比及同比均出现上涨，其中，环比价格上涨0.5%，同比价格上涨3%。【买房咨询电话：400-8908-365转505】
5月合肥二手房均价14380元/㎡，环比上月下跌0.41%↓，同比去年同期上涨0.08%↑，房价呈现波浪式起伏。
截止5月9日，合肥二手房5月份成交了716套房源，成交量大涨。
二手房市场回温明显，部分热门二手房“涨”声一片，但是也有些二手房，这几年房价一直在原地踏步，有些甚至不涨反跌，其中不乏买房人当年争相抢夺的热门楼盘。
一、信旺华府骏苑：3号线+50中东区加持，房价依旧带不动
信旺华府骏苑位于蜀山区望江路与潜山路交口，一共分为三期，小区出门就是合肥地铁3号线洪岗站。
交通方面，信旺华府骏苑小区位于望江路与石台路交口，地处蜀山区黄潜望板块，距离地铁3号线300米，多条公交车线路经过。
商业配套上，小区离的比较近的商业是大唐国际购物广场、港汇广场及新华国际广场、万科广场、第六空间等，周边的商业体聚集，能够满足多元化的消费。
学区方面，华府骏苑小学（合肥市重点小学）+50中东区（合肥市重点初中），可满足孩子一站式入学需求。
尽管拥有成熟的交通、教育、商业配套，但是信旺华府骏苑的二手房价格却一直在1.4万/㎡左右徘徊。
2017年，信旺华府骏苑二手房挂牌均价14545元/㎡；
2020年，信旺华府骏苑二手房挂牌均价14284元/㎡；
从二手房网站查询到，近3年了，信旺华府骏苑二手房均价还降低了261元/㎡。
该项目周边的居住氛围浓厚，聚集多个二手房小区，二手房均价不等。其中，万科金色名郡2万/㎡，华地公馆2.6万/㎡，光明世家都卖到了2.6万/㎡，一比较信旺华府骏苑的价格确实很低。
该小区近90天成交了20套房源，目前正在出售的房源有450套。5月份以来，信旺华府骏苑共计成交了7套房源。最长的成交周期达到了444天，最短的仅2天。
从成交均价来看，价格最低9492元/㎡，价格最高14838元/元/㎡。
信旺华府骏苑之所以会陷入这种尴尬情况，主要有三个原因：
①、小区管理和环境较差，此前，我同事前去实探，进入小区内部，发现小区整体的绿化很一般，不少绿化带破坏严重，非机动车随意停在楼下。
②、房龄已有15年，信旺华府骏苑小区年代久远，该小区是2005年建成，房龄已有15年。
产权时间缩水，另外楼栋多、楼层住户也多，居住的舒适度较低，自身竞争力自然不如同区域一批新盘。
③、除此之外，华府骏苑二手房价格上不去，户型也占据了很大一部分的原因。
一般户型越小价格越贵，户型越大价格越便宜。而华府骏苑在售的二手房，最小也是120㎡户型。单价低但总价却非常高，这也是制约华府骏苑价格的一个重要因素。
户型设计偏大之外，户型设计也有不合理的地方。信旺华府骏苑的中间户120㎡户型只有两房。
华府骏苑二手房价格在黄潜望板块垫底，比周边部分小区价格低了1万/㎡左右，虽然处于优质地段身价却大大打折。
明发商业广场：3年下跌511元/㎡
不升反降，四里河板块的“一枝独秀”
明发商业广场2017年6月份均价为13285元/㎡，2019年3月份均价为12969元/㎡，2020年3月份均价为12774元/㎡。
近三年来，2017年合肥新房均价14362元/㎡，2020年新房均价17078元/㎡，房价上涨了近3000元/㎡。然而，明发商业广场3年房价却下跌了近511元/㎡。
值得注意的是，明发商业广场北边的中国铁建国际城均价为16752-18794元/㎡。
值得注意的是，中国铁建国际城和畅园在2017年6月份的均价为17027元/㎡，而2020年3月份的均价为18587元/㎡。近三年的时间，小区二手房价格上涨了1560元/㎡！
万科森林公园二手房均价在25000元/㎡左右，价格最低为23436元/㎡，价格最高已经达到了32647元/㎡。
万科森林公园睿庭2018年6月的均价在21458元/㎡，2020年3月份均价为26007元/㎡。近两年的时间，价格上涨了近5000元/㎡！
相比之下，周边小区的二手房都在大幅的涨价，只有明发商业广场的房价不升反降。
目前，明发商业广场在售有50套房源，近90天里成交了5套房源，近30天带看了2次，可以看出该小区并不是很受购房者的关注。
查看近期成交房源可以发现，截止目前该小区二手房在5月份成交了2套，4月份成交了4套，3月份成交了2套。
从成交价格来看，小区在2017年的房源成交单价在12992元/㎡，目前的成交单价在12000元/㎡左右，出现了小幅度的降价。
成交价格相较于挂牌价来说，近期成交的房源降价幅度较大，最高总价降了12万。
明发商业广场的二手房房价没涨的原因，主要有以下几点：
①、明发商业广场是一个失败的商业地产项目。其运营未能达到预期的效果，大量商铺空置，至今都是人气惨淡。
②、物业服务态度较差，据网友发布的投诉了解到， 该小区物业未经全体业主同意，在消防通道违建电动车充电区，物业服务态度差。
小区的物业及配套是保障小区升值的条件之一，与周边的中铁国际小区相比，该小区在物业及品牌等配套上没有明显优势。
结语
最近几年，合肥二手房价格不涨反跌的小区，各大板块也都有，“横盘”的小区不胜枚举。
部分楼盘的地理位置不错，但是因为品牌及品质不给力，或者是户型设计不合理，地段及位置不佳等因素综合，最终导致项目卖不上价。
要买房的购房者后期要注意，地段对小区的升值和保值起到决定性作用，买房前了解清楚板块规划和现状；物业对小区未来的升值和保值起到很重要的作用；尽量选择品牌开发商，交付品质相对有保障，后期在二手房市场还会有一定的品牌溢价。
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