365淘房 合肥站 编者按：2019年楼市起起落落，调控政策先后出台，市场逐渐退烧，但房价上涨城市依然是主流，“以稳为主，一城一策”成了贯穿全年的政策基调。临近岁末，365淘房＆安徽楼市开启“购房家年华”主题策划活动，多角度回顾2019年楼市，期待2020年的楼市新气象！【买房咨询电话：400-8908-365转505】
2019➡2020，余额不足，楼市马拉松进入最后一程。当你还在感慨年初定下的flag没有完成时，时光一溜，2019年又要跑完全程了。
回顾这一年，也许很多同行都不禁感慨“太难了”！在楼市巨大的变局下，2019年合肥楼市里具体发生了什么？一起来看……
今年，合肥出现土地限价新政，全面贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标。
滨湖楼面价直降5003元/㎡
4月12日，合肥土地市场网发布了正式公告。滨湖土地限价将进行调整，土市调控再次升级！
从年初的禁止房企围标，到调整滨湖土地最高限价，再到更改土拍竞买规则，这一切都是为了通过稳定地价来稳定房价，而这些调控的效果也是显而易见的！
合肥土市降温从8月就已经有所显现，8月合肥整个月仅2场土拍，8月15日土拍中居住用地供应出现“断崖式”下滑。推出的7宗地中，仅1宗居住地块。
而8月29日土拍，原定出让4宗地，最后仅一宗商服用地成功出让。
从今年1-7月份的合肥土地市场成交情况来看，上半年合肥土地成交，不管是宗数还是成交总价都处于较高位置。但是进入下半年便开始出现断崖式的下跌！
由此可见，目前房企融资环境比较恶劣，开发商拿地基本上只会考虑优质地块，而那些潜力不足的地就会惨遭流拍。此外，对于缺乏资金的中小型房企来说，想要拿地比较困难。
二、房价备案篇，合肥取消毛坯、装修分开备案！重启限签
除了以上的政策调控以外，合肥房价备案体系今年也做出了重大调整！
长达1年的毛坯、装修分开备案取消！此外，官方发声将暂缓办理合同备案手续，合肥或将重启限签！
我们通过合肥市发改委的商品房备案系统发现，尽管全部都是装修备案，但楼盘的价格仅显示为均价，毛坯均价和装修均价都没有单独显示。
随后，合肥市发改委表示：确认合肥正式取消商品房毛坯、装修分开备案，今后所有房源都是一口价。
众所周知，合肥限价严格，很多开发商为了提高利润空间，会在装修上动歪脑筋。取消分开备案，一些开发商很难通过加装修进行楼盘涨价，房价便不会出现大涨。
此外，毛坯、装修取消分开备案，也可以避免之前装修均价与交房实际装修水平出现不匹配而带来的维权。
除了取消分开备案以外，合肥官方还表示或将重启限签政策！
9月6日，肥西县政府表示：经县住房和城乡建设局了解，根据上级指示精神，为有效控制商品住房价格环比上涨过快，现对部分价格过高的商品住房，将暂缓办理合同备案手续。
三、房贷利率篇，新政后LPR下降，每月少还31.92元
8月20日，新的LPR报价方式正式实行，要求以LPR定价来作为发放贷款。
随后，公开“降息”消息接踵而至，中期借贷便利利率（MLF）、贷款市场报价利率（LPR）相继下调。
11月5日，MLF利率较之前下调了5个基点，从之前的3.3%下调至3.25%。十五天后，1年期和5年期LPR利率分别下调0.05%。
LPR下调与贷款利率挂钩，而5年期贷款基本是属于房贷，因此本次的LPR利率下调也有助于降低刚需购房群体房贷成本。
①：2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
②：2019年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。
③：2019年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。
④：2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。
5个基点的降息，幅度非常小，带有安抚性质。但能给房贷基准利率降息，仍然意义重大，它意味着：高层不希望看到楼市偏冷。
对于“有显著人口增量的高级别城市”的刚需购房者来说，你该买房了，这个信号足够强。虽然现在买不一定买在最低点，但买了比不买风险要小。
以房贷100万30年、二套房利率加点103为例：
下调前：利率4.85%+1.03%=5.88%，每月还款5918.57元：
下调后：利率4.8%+1.03%=5.83%，每月还款5886.65元：
也就是说，100万贷款30年，每月只少还31.92元！
四、合肥公积篇，个人贷款上限额度有望提高
公积金，与人们购房、租房息息相关，因此也备受关注。
据不完全统计，今年全国有74个城市先后推出了公积金新政，主要涉及公积金贷款年限、限制异地购房公积金提取等方面。
今年12月份，合肥市住房公积金管理中心就《合肥市住房公积金资金流动性风险预警管理办法（试行）》（征求意见稿）公开征求社会各界意见。
通过征求意见公告中表示，合肥市公积金未来个人住房公积金贷款上限有望不再局限于个人45万元。此外还有调控措施也将根据不同的预警进行调整！
确定警戒标准的主要指标为：个贷率、资金净流量、收益率和收益承载量等，通过对以上指标的分析判断，确定三级预警等级，即一级预警、二级预警、三级预警。
1、一级预警：70%≤个贷率＜85%
当合肥公积金启动一级预警，这个时候说明资金净流量均衡！所以政策上面也比较稳定！
采取的调控措施：
①做好日常监测和数据分析；
②恢复办理异地缴存职工家庭在本地购房申请贷款；
③个人公积金贷款上限调节系数为1。
2、二级预警：85%≤个贷率＜95%或60%≤个贷率＜70%
85%≤个贷率＜95%
当处于二级预警的高位时，公积金的个贷率快速上升，资金净流量缩小，并趋于持续上升。当资金净流量快速减少或为负数时：
可采取以下措施！
①做好定期存款、国债、大额存单等兑付工作，保证资金回流；
②加大对住房公积金缴存单位的催缴力度；
③调整住房公积金使用政策，适度收紧住房公积金贷款；
④暂停“商转公”贷款业务；
⑤做好资金调剂使用和银行授信贷款的前期准备工作；
⑥做好“公转商”贴息贷款准备；
⑦启动预警信息的发布工作；
⑧个人公积金贷款上限调节系数为0.9。
60%≤个贷率＜70%
当处于二级预警的低位时候，公积金个贷率持续下降，资金净流量快速放大！
可采取以下措施：
①适当采用购买国债、大额存单及其他法律法规允许的保值增值业务；
②调整住房公积金使用政策，适度放宽住房公积金贷款；
③开展“商转公”贷款业务；
④个人公积金贷款上限调节系数为1.1。
3、三级预警：个贷率≥95%或个贷率＜60%
个贷率≥95%
当处于三级预警的高位时，资金净流量继续为负数，融资贴息超过增值收益承载量。
可采取以下措施：
①启用调剂使用沉淀资金或银行授信贷款；
②使用超过贷款余额1%的贷款风险准备金；
③调整收紧住房公积金提取、贷款使用政策；
④暂停办理异地缴存职工家庭在本地购房申请贷款；
⑤启动“公转商”贴息贷款；
⑥条件允许的情况下，开展住房公积金资产证券化工作；
⑦实行贷款轮候制；
⑧做好对外信息发布和公告工作；
⑨个人公积金贷款上限调节系数为0.8。
个贷率＜60%
当处于三级预警的低位时，合肥公积金资金沉淀并严重过剩，增值收益很低时：
可采取以下措施：
①增加中长期存款的比例，加大购买国债、大额存单及其他法律法规允许的保值增值业务；
②调整放宽住房公积金提取、贷款使用政策；
③个人公积金贷款上限调节系数为1.2。
我们可以发现，根据三级预警不同的措施，个人公积金贷款上限调节系数在0.8-1.2区间浮动。
按照目前个人公积金最高可贷款45万元计算，个人公积金贷款上限也将在36万-54万区间浮动。
合肥市住房公积金管理中心每月初向社会公布个贷率，当个贷率连续两个月达到一定区间时，从第三个月开始向社会公布个人公积金贷款上限调节系数，并从公布次月起执行。
预警等级及相应调控措施，由市住房公积金管理中心通过公开渠道向社会公布，并报省住建厅备案。
在土地调控、公积金调整、房贷利率等政策进行的同时，“房住不炒”、“稳房价”仍然是主旋律。
12月，中央经济工作会议召开。在房地产政策方面，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
从目前的情况来看，房地产市场环境依旧复杂多变，但在“房住不炒”、“因城施策”以及“三稳”政策的落实，未来房地产市场的发展依旧是会朝着“健康”、“稳定”的方向迈进，市场积极因素也会增多。
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