纵使政策起伏不定，今年合肥楼市的「小阳春」还是顽强地来了，而且比预想中早很多... 不少楼盘的售楼部，已经逐渐暖了起来。
伴随着各区供地开发，楼市格局迎来新的调整。合肥本周迎来5大纯新盘亮相，网友纷纷咨询纯新盘入市价格会卖到多少？
今天我们将对合肥5大关注度非常高的纯新盘进行价格猜想，看看各区购房门槛会有何变化，一起来看......
1
今天上午“依湖居•理想家”高速蜀西湖畔售展中心正式对外开放，定位刚改产品。
在现场我了解到项目规划20栋建筑，其中高层6栋，低密度多层13栋，一栋综合楼。
其中面积在105㎡、135㎡、160㎡。
图|135㎡户型
图|160㎡户型
图|105㎡户型
拿地信息
2018年12月6日，高速地产以1350万元/亩竞得高新区云飞路以南、天堂寨路以东的高速蜀西湖畔地块，总价89140.5万元，住宅楼面价10124.95元/㎡，溢价率107.69%。
高新区KP4-2号地块位于高新区云飞路以南、天堂寨路以东，东至：规划支路，南至：规划支路，西至：天堂寨路，北至：云飞路，占地面积66.03亩，规划用途：居住，出让年限70年，容积率：1.0≤R≤2.0，绿地率≥40%，建筑密度≤18%。
价格猜想
高速蜀西湖畔与祥源金港湾项目仅一路之隔，距离中南樾府和乐富强地块位置也较近，都在蜀西湖板块，地段位置和享受的配套环境基本上差不多，具体可参考以上分析。
入市价格预测的话，毛坯高层均价1.5万元/㎡左右，毛坯低密度多层均价1.9万元/㎡左右；精装高层均价预计1.7-1.8万元/㎡左右，精装低密度多层均价预计2.1-2.2万元/㎡左右。
2
悦湖熙岸
今天下午，乐富强高新区TH1-1、2、3号地块案名公布为：悦湖熙岸。
拿地信息
2018年11月9日，乐富强以700万元/亩竞得高新区彩虹西路以北、方兴大道以西的悦湖熙岸地块，总价122504.48万元，住宅楼面价5249.74元/㎡，溢价率26.8%。
悦湖熙岸地块位于高新区彩虹西路以北、方兴大道以西，东至：高压走廊绿线，南至：彩虹西路，西至：火龙地路，北至：规划支路，占地面积175.0064亩，规划用途居住，出让年限70年，容积率：1.0≤R≤2.0。
价格猜想
截至目前，悦湖熙岸地块规划尚未对外发布。不过，根据容积率来看，未来有望规划“高层+低密度多层”的产品。
首先，从地价来看，悦湖熙岸地块的住宅楼面价5249.74元/㎡，相当低了，比附近的中南地块低了近6000元/㎡。但是，楼面价低不代表未来入市价格会低，这个道理很多人都知道。
其次，从区位和配套来看，悦湖熙岸和中南樾府位置相距很近，都在蜀西湖板块，基本上享受的配套都差不多。不过，从品牌上看，乐富强是安徽本土房企，实力跟中南还是有差距的。
乐富强近年来在合肥开发的项目也有不少，但是开发节奏都比较慢，一个项目卖个两三年都正常，这个占地175亩的“巨无霸”能否尽快上市，不得而知。
如果能在今年开盘入市的话，根据限价政策，备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。这意味着，乐富强如果做毛坯的话，价格应该和祥源金港湾差不多，做精装的话应该也不会超过中南樾府。
但是，个人认为，在品牌实力等不占优势的情况下，乐富强做毛坯优势更大一些，能以价取胜。毕竟，地价也不算高，有充分的价格发挥空间。因此，预测其入市毛坯高层均价1.5万元/㎡左右，低密度多层1.9万元/㎡左右。
3
位于蜀山区董铺湖板块的徽创W1806号地块临时展厅今上午对外开放。这是合肥首个项目案名公布：徽创君泊。
项目规划18栋楼，其中高层10栋，低密度多层8栋。据置业顾问介绍该盘预计低密度多层、高层同时首开。
拿地信息
徽创以750万元/亩竞得蜀山区宝月路以南、振兴路以西的徽创君泊地块，总价65392.5万元，住宅楼面价6249.97元/㎡，溢价率29%。
价格猜想
从区位和配套来看，徽创君泊项目距离连体地块的中海世家和丽丰璞羽山非常近，都在董铺湖板块，基本上享受的配套都差不多。不过，从品牌上看，徽创是阜阳起家房企，实力跟中海还是有差距的。
但是，个人认为，在品牌实力等不占优势的情况下，徽创君泊做毛坯优势更大一些，能以价取胜。
目前，距离地块最近的在售项目是禹洲平湖秋月，平层价格1.7万，跃层1.8万。从中海世家和丽丰璞羽山备案来看，板块均价基本在18000-20000元/㎡之间，定位改善型产品。
若该宗地块参考周边项目，徽创君泊高层在1.8万左右，低密度多层在2万＋。
4
项目规划49栋住宅，以高层搭配多层为主。从公示信息来看，2栋配套用房，4栋配电房，4栋物业用房。
整个项目分为A、B两个地块。其中A地块1110户，B地块1112户，共2222套房源。A地块规划用地面积75321.88㎡，B地块规划用地面积74741.52㎡。
项目的容积率1.8，绿化率40%，建筑密度20%，机动车停车位4025个，车位配比约1.8。
此外，根据网友微博该项目高层、低密度多层户型如下：
①、高层户型：95㎡、105㎡、108㎡、116㎡、120㎡；
②、低密度多层户型：132㎡、147㎡、169㎡。
拿地信息
2018年09月28日，绿城以单价1180万元/亩，总价26.56亿元竞得滨湖位于滨湖区大理路以西、嘉陵江路以南绿城招商诚园地块，楼面价9833.28元/㎡，溢价率62%。
房价猜想
滨湖绿城招商诚园位于滨湖西南片区，目前正荣府、荣盛华府及新城前海云境、绿城招商诚园，金鹏的地块。
绿城招商诚园楼面价和几个新盘相差不大，预计入市价格和周边的几个盘也是相差不大，房价方面，预测会卖到2万+。
如此一来，定位相同，产品同质化、价格差不多，2019年滨湖西南片区一定会很精彩。
滨湖西南片区的楼盘之间竞争激烈是不可避免的，也只有这样才能在这时候利好买房人。
5
龙湖·龙誉城
3月15日，龙湖肥东FD18-19号地块案名发布：龙湖·龙誉城。
拿地信息
龙湖·龙誉城位于撮镇镇新安江路与大众路交口东南角。
2018年12月29日，龙湖以住宅720万元/亩、商业150万元/亩竞得撮镇镇新安江路与大众路交口东南角的肥东龙湖·龙誉城地块，总价145235.4万元，住宅楼面价5399.97元/㎡，商业楼面价642.85元/㎡，住宅溢价率44%，商业溢价率0。
价格猜想
龙湖·龙誉城周边在售项目还是很多的，已经清盘的新城桃李郡、文一锦门学府里。南边是中海城，北边是安建翰林天筑，再往北边龙岗板块还有1.56万的美好时代、春江郦城等楼盘，居住氛围还是比较浓厚的。
虽然龙湖·龙誉城与瑶海仅一路之隔，但终归位于肥东，未来出让时，楼面价或将会参考南边的中海城的价格来备案。
中海城两宗地块楼面价分别为6900.16元/㎡、7088.15元/㎡，高层均价1.25万，低密度多层1.35万-1.45万。而龙湖·龙誉城自带13万方的商业，楼面价预计要低于中海城。
根据市场行情来定，龙湖·龙誉城预计价格会在1.2万＋。
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