随着各区供地开发，楼市格局迎来新的调整。其中，最受关注的无疑还是房价。纯新盘入市价格会卖到多少？板块房价是否迎来洗牌？【买房咨询电话：400-8908-365转505】
安徽楼市全新栏目《房价猜想》今天正式上线，纯新盘价格专业预测，为你买房提供参考。
今天第一期，我们走进合肥高新区，直击4大纯新盘，看看富人区的购房门槛会有何变化，一起来看......
01
中南樾府
拿地信息
2018年5月30日，中南以1487.97万元/亩竞得高新区彩虹西路以南、方兴大道以东的高新区KP1-3号地块，总价17.455亿元，住宅楼面价11159.71元/㎡，溢价率148%。
高新区KP1-3号地块位于高新区彩虹西路以南、方兴大道以东，东至：规划支路，南至：规划支路，西至：方兴大道绿线，北至：高压走廊绿线。占地面积117.3076亩，规划用途居住，出让年限70年，容积率：1.0≤R≤2.0；绿地率≥40%；建筑密度≤20%。
规划设计
据了解，项目共规划22栋楼，其中，2栋公租房（11#、15#），动工仪式已经举行。公租房后期精装交付，统一交给政府运营，所以项目对外可售楼栋20栋，1180套房。
这20栋楼为：3栋高层，10栋小高层，7栋低密度多层。户型面积段在96-130㎡。全部为装修交付，即将首开。
价格猜想
首先，从地价来看，项目住宅楼面价11159.71元/㎡，是蜀西湖板块住宅楼面价首次破万，当时刷新了板块地价纪录，也就是说面粉价就不算低，面包价自然也不会太便宜。
其次，从地段位置和产品来看，项目位于蜀西湖板块，周边有砂之船奥特莱斯、蜀西湖公园、中科大先研院、七中等，基本生活配套较为齐全，交通便捷，板块发展潜力较大，区位优势不错。另外，这个项目是中南在合肥的首个项目，自然也是按照标杆产品去打造，品质定位较高。
最后，结合同板块在售楼盘来看，距离项目最近的有祥源金港湾、文一名门学府里等。目前板块内在售新房较少，毛坯新房均价在15350元/㎡，毛坯低密度多层均价19008元/㎡，房源稀缺。
综上，结合中南樾府住宅楼面价、区位、产品打造以及周边在售楼盘价格来预测，其高层毛坯均价预计15350元/㎡，装修均价预计3000-3500元/㎡，整体均价预计18350-18850元/㎡；低密度多层毛坯均价预计19008元/㎡，装修均价预计3500元/㎡，整体均价预计22508元/㎡。
02
乐富强高新TH1-1、2、3号地块
拿地信息
2018年11月9日，乐富强以700万元/亩竞得高新区彩虹西路以北、方兴大道以西的高新TH1-1、2、3号地块，总价122504.48万元，住宅楼面价5249.74元/㎡，溢价率26.8%。
高新区TH1-1、2、3号地块位于高新区彩虹西路以北、方兴大道以西，东至：高压走廊绿线，南至：彩虹西路，西至：火龙地路，北至：规划支路，占地面积175.0064亩，规划用途居住，出让年限70年，容积率：1.0≤R≤2.0。
规划设计
截至目前，项目案名及规划尚未对外发布。不过，根据容积率来看，未来有望规划“高层+低密度多层”的产品。
价格猜想
首先，从地价来看，乐富强高新TH1-1、2、3号地块的住宅楼面价5249.74元/㎡，相当低了，比附近的中南地块低了近6000元/㎡。但是，楼面价低不代表未来入市价格会低，这个道理很多人都知道。
其次，从区位和配套来看，乐富强地块和中南樾府位置相距很近，都在蜀西湖板块，基本上享受的配套都差不多。不过，从品牌上看，乐富强是安徽本土房企，实力跟中南还是有差距的。
乐富强近年来在合肥开发的项目也有不少，但是开发节奏都比较慢，一个项目卖个两三年都正常，这个占地175亩的“巨无霸”能否尽快上市，不得而知。
如果能在2019年开盘入市的话，根据限价政策，备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。这意味着，乐富强如果做毛坯的话，价格应该和祥源金港湾差不多，做精装的话应该也不会超过中南樾府。
但是，个人认为，在品牌实力等不占优势的情况下，乐富强做毛坯优势更大一些，能以价取胜。毕竟，地价也不算高，有充分的价格发挥空间。因此，预测其入市毛坯高层均价1.5万元/㎡左右，低密度多层1.9万元/㎡左右。
03
高速高新KP4-2号地块
拿地信息
2018年12月6日，高速地产以1350万元/亩竞得高新区云飞路以南、天堂寨路以东的高新区KP4-2号地块，总价89140.5万元，住宅楼面价10124.95元/㎡，溢价率107.69%。
高新区KP4-2号地块位于高新区云飞路以南、天堂寨路以东，东至：规划支路，南至：规划支路，西至：天堂寨路，北至：云飞路，占地面积66.03亩，规划用途：居住，出让年限70年，容积率：1.0≤R≤2.0，绿地率≥40%，建筑密度≤18%。
规划设计
截至目前，项目案名及规划信息尚未对外释放。不过，根据容积率来看，未来有望规划“高层+低密度多层”的产品。
价格猜想
高速KP4-2号地块与祥源金港湾项目仅一路之隔，距离中南樾府和乐富强地块位置也较近，都在蜀西湖板块，地段位置和享受的配套环境基本上差不多，具体可参考以上分析。
入市价格预测的话，毛坯高层均价1.5万元/㎡左右，毛坯低密度多层均价1.9万元/㎡左右；精装高层均价预计1.7-1.8万元/㎡左右，精装低密度多层均价预计2.1-2.2万元/㎡左右。
04
金茂高新KI2-3、4号地块
拿地信息
2018年12月6日，金茂以730万元/亩竞得高新区习友路以南、永和路以的高新区KI2-3、4号地块，总价63072万元，溢价率71.76%。
高新区KI2-3、4号地块位于高新区习友路以南、永和路以西，东至：永和路道路绿线，南至：复兴路道路红线，西至：规划支路，北至：规划支路，占地面积86.4亩，规划用途：居住、中小学，出让年限：居住70年。
规划设计
截至目前，该地块案名以及规划尚未对外公布。不过，根据出让要求，高新区KI2-3、4号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座24班小学。
价格猜想
金茂高新KI2-3、4号地块位于北雁湖板块，也是合肥知名的富人区。有山有水，生态环境不错。周边高端别墅项目较多，有旭辉湖山源著、中海嶺湖墅、新华御湖庄园等，该地块也具备打造高端住宅的土壤。
距离该地块最近的项目为北雁湖金茂湾，目前毛坯高层备案均价20882元/㎡，因此，参考周边楼盘价格以及产品来预测的话，金茂新地块的入市价格或在2万元/㎡以上。
备注：以上新盘价格预测仅供参考，最终以物价局发布为准。
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