365淘房 合肥站 又是新的一期探盘记，距离上一期已经过了一个星期。蜀山区作为合肥四大老城区之一，房源一直供不应求。今天小编就去探一探董铺湖畔板块纯新盘--禹洲平湖秋月和御璟江山。
本期看房项目：1.禹洲平湖秋月 2.御璟江山
第一站：禹洲平湖秋月
楼盘位置：禹洲平湖秋月项目及售楼部位于合肥市蜀山区枫林路与雪霁北路交叉口（四季花海旁）
| （禹洲平湖秋月营销中心 365新房中心提供） |
基本信息：
销售均价：18499元/㎡
交房时间：2019年12月31日
装修：毛坯
楼栋总数：14栋
总户数：840户
绿化率：40%
容积率：1.8
梯户比：一梯一户（跃层）
车位配比1:1.2
物业费：1.44元/平/月
物业公司：禹洲物业
开发商：合肥禹洲房地产开发有限公司
最新动态：
禹洲平湖秋月10月28日首次开盘，推出2#毛坯跃层，面积在87-164㎡，38套房源，销售均价18499元/㎡，目前剩余少量房源。
项目概述：
2016年6月29日，禹洲以1330万/亩竞得蜀山区天狮路以北、开福路以西的蜀山W1603号地块，住宅楼面价11083.28元/㎡，总价11.19亿元，溢价率117.08%。
该宗地占地面积84.17亩。地块案名定为禹洲平湖秋月，围绕着周边水系资源，主打景观居所。项目占地面积56100.85平方米，总共规划14栋住宅，包括高层平层20-26层，高层跃层20-30层，总共840套房源。
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（禹洲平湖秋月沙盘 365新房中心提供） |
禹洲平湖秋月规划十四栋高层住宅，其中八栋跃层、六栋平层。
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（禹洲平湖秋月楼栋图 365新房中心提供） |
户型图：禹洲平湖秋月最大的亮点就是他们家的跃层复式，123.98㎡和142.98㎡两种户型图（因为顶楼164㎡只有几套所以没有出户型图）。其中124㎡的户型配有两个阳台，两个卫生间，还赠送了三个大飘窗。这样双阳台加大飘窗的设计不仅能够做到房间南北通透，而且日照更加充分，视野采光俱佳。最值得一提的是，户型面积约143㎡的跃层产品，二层赠送面积约29.18㎡。改造后，能够让三个卧室朝南，最终达到5开间朝南的设计效果，这一点就厉害了。
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（禹洲平湖秋月跃层户型图 365新房中心提供） |
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（禹洲平湖秋月跃层户型图 365新房中心提供） |
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（禹洲平湖秋月跃层户型图 365新房中心提供） |
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（禹洲平湖秋月跃层户型图 365新房中心提供） |
样板间赏析：
臻稀跃层
一楼会客空间，宽敞明亮，功能齐全，可以与客人尽情享受一场丰盛优雅的晚宴。
二楼生活空间，安宁静谧，主次卧室将休息空间完全独立出来，保证私人空间不受打扰。
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（禹洲平湖秋月跃层样板间 365新房中心提供） |
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（禹洲平湖秋月跃层样板间 365新房中心提供） |
5开间4房朝南
建筑面积约143㎡的户型，打造南向约11米超大面宽，让业主栖居自然的理想得以实现。套内赠送约29.18㎡，入户约18㎡，经过改造后，户型可达到5开间，4房全部朝南，称为史上最牛户型。
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（禹洲平湖秋月跃层样板间 365新房中心提供） |
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（禹洲平湖秋月跃层样板间 365新房中心提供） |
周边配套：
现在很多人买房子都会注重生活质量，注重环境，教育、娱乐、医疗都是必不可少的因素。禹洲平湖秋月位于董铺水库一级水源保护区，紧邻大蜀山，自然资源丰富，这也是项目最大的卖点之一。
项目东北面就是董铺水库，南面是大蜀山，周围庐州公园、四季花海、植物园、蜀山森林公园环绕，堪称合肥的天然氧吧。景观优势非常突出，加上1.8的低密度，也让该宗地具备了打造高端住宅的土壤。
交通：从交通配套来看，禹洲平湖秋月周边枫林路、湖光路、科学岛路等路网密布，直连长江西路，联通主城。项目距离即将于10月份通车的地铁2号线较近，未来可换乘1、3、4、5号线(在建)，快速通达城市各区域。
从整个区位来看，地块3公里范围内，教育配套有合肥蜀山小学、蜀山中学和合肥三十五中，而根据2017年最新学区划分，项目小学学区为乐农新村小学蜀麓校区，中学为蜀山中学；医疗配套有安徽省立医院西区、合肥市第一人民医院西区；公园有蜀麓公园、四季花海、蜀山森林公园、蜀峰湾公园、植物园。
点评：
禹洲平湖秋月打造的跃层户型确实有亮点，虽然也有人说已经不流行了，但目前在合肥算比较稀少的。
有人跟小编吐槽说过，他们家项目附近规划了一个顺丰快递分拣中心，据说规模有五个天鹅湖万达那么大，那晚上噪音该有多大啊！
均价1.8万多接近1万9了，价格确实有点高，小编觉得跃层给人的感觉空间很小，住着有点压抑。
第二站：御璟江山
楼盘位置：御璟江山项目及售楼部位于合肥市蜀山区科学岛路与湖光路交口向北500米。
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（御景江山营销中心 365新房中心提供） |
基本信息：
销售均价：14999元/㎡
交房时间：2019年12月30日
装修：毛坯
总总数：1794户
绿化率：40%
容积率：A地块：2.5%；B/C/D：1.2%
建筑类别：高层、低密度多层、别墅
物业公司：华宇物业发展有限公司
车位配比：1:1.6
开发商：合肥华宇业瑞房地产开发有限公司
最新动态：御璟江山10月28日上午九点在奥体中心首次开盘。推出7#、8#、9#、11#高层，去化8成，352套房源，面积85-102㎡，销售均价14999元/㎡。
项目概述：合肥蜀山区城市建设投资有限公司以451万元/亩摘得蜀山区湖光路以北、开福路以西的蜀山区W1612号地块，总价31781.97万元，溢价率0.22%。
该项目总用地面积151399平方米，总建筑面积229399平方米。主要业态有高层、别墅、低密度多层及配套设施。
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（御景江山高层沙盘 365新房中心提供） |
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（御景江山低密度多层别墅沙盘 365新房中心提供） |
御景江山规划43栋别墅、27栋低密度多层以及10栋高层，产品以别墅，低密度多层为主力，高层和少量配套商业搭配。其中高层共10栋，有18层、24层、28层；低密度多层共27栋，为6+1低密度多层、7+1低密度多层和11层的低密度多层；别墅共43栋，全部为双拼别墅。
据销售人员介绍，整个项目呈现“L”型，由4个小地块组成，A地块容积率为2.5，规划全部为高层，户型面积大概有85㎡、95㎡、120㎡；B、C、D地块容积率为1.2，打造低密度多层和别墅。其中，低密度多层户型面积大概有125㎡、135㎡、145㎡、165㎡；双拼别墅面积在220㎡、240㎡（地上面积）。
户型点评：
御景江山高层主力建筑面积约85-101㎡瞰湖高层，一览周边生态美景。
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（御璟江山85㎡户型图 365新房中心提供） |
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（御璟江山90㎡户型图 365新房中心提供） |
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（御璟江山96㎡户型图 365新房中心提供） |
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（御璟江山101㎡户型图 365新房中心提供） |
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（御璟江山97㎡户型图 365新房中心提供） |
样板间赏析:
难得低密度多层别墅旁一席高层 打造理想生活栖所
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(御璟江山样板间 365新房中心提供） |
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（御璟江山样板间 365新房中心提供） |
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（御璟江山样板间 365新房中心提供） |
国人一直讲究依山傍水而居，而御璟江山位于董铺水库一级水源保护区，紧邻大蜀山，自然资源丰富，这也是项目最大的卖点。
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（御景江山周边环境 365新房中心提供） |
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（御景江山周边环境 365新房中心提供） |
周边配套：
项目距离距离董铺水库仅有400米，南面就是大蜀山，周围庐州公园、四季花海、植物园、蜀山森林公园环绕，堪称合肥的天然氧吧。景观优势非常突出，加上密度较低，也让该宗地具备了打造高端住宅的土壤。
交通：从交通配套来看，御璟江山科学岛路、樊洼路等路网密布，直连长江西路，联通主城。距离在线地铁2号线玉兰大道站约2站路，未来可换乘1、3、4、5号线(在建)，快速通达城市各区域。
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（御璟江山区位图 365新房中心提供） |
从整个区位来看，地块3公里范围内，教育配套有合肥蜀山小学、蜀山中学和合肥三十五中；医疗配套有安徽省立医院西区、合肥市第一人民医院西区；公园有蜀麓公园、四季花海、蜀山森林公园、蜀峰湾公园、植物园。
点评：
御景江山规划和环境都挺好的，但是周边没什么商圈，对于区域发展来说，这里确实需要规划一个大型的知名商圈。另外交通和学区都没什么规划，2号线站点距离有点远。
从目前来看，御璟江山周边的在售楼盘仅有南边的华润桃源里别墅项目。整体来看周边新房较少，竞争压力小，高层均价1.5万也能接受。
蜀山区作为合肥四大老城区之一，房源一直供不应求。而御璟江山所在的板块近十年未有土地出让，更是急需房源补仓。后期，随着区域交通等各项配套逐渐完善，御璟江山的自然资源优势和发展潜力或将再度凸显。
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