房博士|绝对实用！搞定合肥买房疑难杂症 不用东奔西跑
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合肥热线 365淘房 赵光月 都说买房是人生大事之一，但往往在买房期间，我们会遇到各种各样的问题。很多时候，买房人遇到了问题却不一定知道去哪儿咨询能够得到最权威的解答。[伺机而动：8000元/㎡享顶尖物业 荐合肥16家优质物业盘>>>][伺机而动：合肥地铁1号线已运行 沿线15盘你还能买到>>>]
365房博士在日常工作中收到了不少购房者问题咨询，这其中二手房的过户费用与流程材料，以及办理按揭贷款需要注意的事项，如何避免个人信用不良等，请跟随小编一同来看，更重要的是，文末还有重量级系列“彩蛋”，请跟我来！
二手房的流程材料与过户费用
一、二手房过户基本流程是怎样的?
 （二手房过户基本流程是怎样的? 365资料图） |
（二手房过户基本流程是怎样的? 365资料图）
1、领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。
2、交易：买卖双方验人签字。
3、查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。
4、鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。
5、核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。
6、地税：缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。
第二天或第三天交件，七天后交契税：交纳契税，领取契证;交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执
此后十个有效工作日后领证：买方拿身份证原件取房证。
二、二手房过户需要准备哪些材料?
1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。
2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理。
3、该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。
4、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材
5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。
三、二手房过户费用怎么计算?
 （二手房过户费用怎么计算? 365资料图） |
（二手房过户费用怎么计算? 365资料图）
1、测绘费1.36元/平方，买方缴纳;
2、评估费0.5%(评估额，允许浮动)，买方缴纳;
3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%，买方缴纳;
4、所得税按全额的1%，由卖方承担，满五年唯一住房减免;
5、交易费6/平方，双方缴纳;
6、工本费80元,(工本印花税5元)买方缴纳;
7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满二年可减免;
按揭买房注意事项
一、按揭买房要注意的事项
（1）、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
（2）、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
（3）、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
（4）、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
（5）、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
（6）、不要遗失借款合同和借据。申请房屋按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
二、信用记录不良如何办理房贷，如何避免个人信用不良？
 （信用记录不良如何办理房贷 365资料图） |
（一）、信用记录不良如何办理贷款
银行如果接到这样的客户，一般通过由客户写情况说明及保证书的方法法处理：
1、打印没按时还款银行的账单或还款清单，说明产生逾期的原因;
2、说明现在已经还清欠款，并保证以后及时完成
（二）、如何避免个人信用报告出现不良记录
一些人在申请房贷前，从来没有意识到自己的信用记录会出问题。那么，个人应当如何避免个人信用报告出现负面记录?一旦个人有负面记录后，可采取哪些措施进行“补救”呢？
先来了解下什么是个人信用记录。我们日常所指的个人信用报告是由中国人民银行征信中心个人信用信息基础数据库生成的信用报告，它是中国人民银行征信中心将把依法采集的信息进行加工整理，最后向合法的信息查询人提供的个人信用历史记录。
个人应当在日常生活中注意养成良好的意识和习惯，从根本上避免因出现负面记录而给自己造成的不利影响。
首先是注意养成良好的消费习惯和还款习惯，对于日常消费、贷款和各类缴费，要注意还款期限，避免出现逾期，以诚为本，恪守信用，树立良好的信用意识。
其次是妥善安排有关信贷活动，并做好关联预警提示。选择合适的还款方式，采取有效的提醒措施，确保每笔贷款和信用卡按时还款。日常生活中，产生不良信用记录的一般多为不满足免年费政策产生的年费，或日常消费用用卡忘记还款，或没有及时收到对账单而耽误还款日期。
如果目前自己的信用报告中存在负面记录，那么首先是要避免出现新的负面记录，其次是尽快重新建立个人的守信记录。商业银行等金融机构在判断一个人的信用状况时，着重考察的是这个人最近的信贷交易情况。如果一个人偶尔出现了逾期还款，但此后都是按时、足额还款，这足以证明其信用状况正在向好的方向发展。
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