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前两天的土拍直播，被评论区的一则留言整破防了……
置地竞得滨湖07号地块时，有网友实时表态：置地拿，户型会做大，门槛又很高！
事实上，前不久也出现过类似的言论。
01、不是对置地有意见，纯粹是“太刚”
“11·29土拍”现场，置地和伟星进入滨湖08号地块的竞品质阶段，按流程，需要3个工作日才能出结果。
有意思的是，这三天里，业内鲜少有人在争论会是谁成功竞得。反倒是一致地在传播一个观点：现在以置地为主的一批品牌房企，在滨湖拿地，都倾向于做面积较大的大户型，买房实际成本也在隐性增高。
可能是应了墨菲定律，置地拿到了08号地块的建设使用权，据说还是满分120分竞得。
满分意味着什么？细看评分表，建筑层高达到3.1米能拿满10分、居住区人车分流能拿满5分、实施三星级绿色建筑能拿满10分、装配率达65%能拿满15分……
若置地确是以120满分竞得08号地块，这无疑会是一个“高品质”楼盘。而且，实际交付的品质只能超纲，不能比合约规定的要低，这整个建筑过程可是有相关部门在全程监督的。
那么问题来了，官方监督的高品质，由置地这个大品牌来操盘应该是双倍效果，为什么大家会不想让置地来操盘？
综合网民的评论，猜测大概是这个原因：
——因为置地偏爱大户型，大到刚需买不起，投资又没市场……
标准层户型面积232㎡、368㎡，均价在2.6万-2.8万/㎡之间；一层是底复，面积为342㎡、503㎡，单价约2.6万左右/㎡。
该栋楼房源的总价最低约607万，最高可达1286万，刚需最低需准备182万方可参与登记，普通购房者6-8成首付的话，最少需要364万-485万的首付。
12月2日，置地在滨湖的栢悦轩项目悄悄拿到了销许，第二天就开始登记。而且没售楼部、没户型图……
通过公示面积一算，发现置地栢悦轩是真的“贵”：首付最低182万起步。
关键是，栢悦轩不是置地第一个被吐槽的项目，前面还有经开置地天玺，面积也是大到令人自卑：170㎡、210㎡、368㎡。
而栢悦轩之后，还有“高品质”的08号地块，以及刚刚竞得的省府东07号地块，居住面积加起来只有98.34亩。容积率2.0的话，综合建筑面积约131119㎡，分别减去35%、20%的保障性租赁住房，剩余可售建面约98427㎡。
土地面积小、周围改善房源多、品牌定位高端等因素一通考虑过后，置地是有可能仍然做大面积，比如251㎡左右的户型？
照这样算下来，加上栢悦轩，置地今年滨湖三个项目约只有750套房。
面积大、价格高、机会少、未来转手难……这些都导致刚需买不起滨湖、投资又难有前景，也难怪大家并不希望置地再拿地……
02、不只是置地，滨湖或全员大面积
事实上，并不止于置地，滨湖今年的新地都在向大面积规划，投资者或许还可以赌一把，但刚需（真·刚需）确实没什么机会。
首先，什么样的属于刚需？刚需的置业上限是多少？
——这并没有严格的定义，以常人思维观察或可定位出几个关键词：首套房、2-3室、100或110㎡以下，甚至90㎡以下，以及三成首付。
其次，滨湖最近几个项目考虑刚需置业了？
——宣传条口上，它们皆不希望与“刚需”一词沾边儿；产品设计上，装修、大面积、高总价决定了它们奇高的购入门槛。
盘点下来看，今年滨湖共成交了7块居住地：
“6·3”首次集中供地：
滨湖01号地块，由置地竞得，现置地栢悦轩项目；
02号地块，由建发竞得，现建发美的珺和府项目；
03号地块，由联发竞得，现联发正荣滨语听湖项目；
“11·29”“1208”第三次集中供地：
05号地块，居住面积约47.5亩，由招商竞得；
06号地块，居住面积约61亩，由保利竞得；
07、08号地块，居住面积约合98.34亩，皆由置地竞得；
从目前已公示的资料来看，置地栢悦轩项目已经属于大面积行列，户型建面约为184㎡、229㎡、232㎡、368㎡；刚需三成首付约需182万；
而正在筹备期的建发和联发，这两个项目面积也不小。
建发美的珺和府，规划建面约143-172㎡，毛坯均价限25380元/㎡，放风价3万/㎡；
联发正荣滨语听湖，规划建面约110-185㎡，毛坯均价限23706元/㎡，精装修交付的话，预计超2.7万/㎡。
就按照均价来算，刚需三成首付分别为129万、89万，这可能还是最低标准。
试问，刚需有多大可能一次性拿出近百万？
就在10月份，曾有网友在人民网留言板“投诉”：滨湖面积太大，都从150㎡起规划，这并不能起到“保障刚需性住房”的作用。
之后，相关部门回复称：滨湖144㎡以下的户型占比89%，150㎡以上的户型占比较少。
这一问一答也在网上引起了讨论，有的猜测此人是“假刚需”，有的建议他去瑶海、新站、三县等区域置业。
小编当时也颇为认同“滨湖144㎡以下的户型占比89%”这一回复，同时有些不理解这位“刚需”，为什么要去看143㎡的房子……
但当建发、置地、联发等公示了规划之后，会发现“中华文化博大精深”：经统计，滨湖144㎡的户型确占89%。
但为什么以144㎡为节点呢？
难道刚需住房面积段标配为144㎡？
为什么不是100㎡、90㎡的户型占比为89%呢？
这真的是个问题，是得需要好好思考才能回答。
只期盼，招商、保利及后期进入滨湖的开发商，会考虑到真·刚需的置业需求，别让滨湖新房真地对刚需关起了大门。
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